Zwangsversteigerung in Spanien – Der Druck auf die Banken wächst

Zwangsversteigerungen sind an der Tagesordnung in Spanien. Einige Banken haben daraus nun ein lukratives Geschäftsmodell entwickelt, welches wohl in anderen Ländern als illegal klassifiziert werden würde.

Kommt es in einem Hypothekendarlehen zum Zahlungsausfall, kündigt die Bank früher oder später das Darlehen. Nachfolgend kommt es zur gerichtlichen Zwangsversteigerung in der die Bank versucht das geschuldete Geld beizutreten. Dies ist mehr oder minder internationaler Standard. Als Besonderheit in Spanien gilt jedoch, dass der Bieter einer Zwangsversteigerung nur dann ein Gebot abgeben kann, wenn er vorab einen Betrag in Höhe von 30% des Schätzwertes der Immobilie bei Gericht hinterlegt hat. Geschieht  dies nicht ist den Interessierten die Teilnahme an der Versteigerung versagt. Dies führt vor allem bei hochpreisigen Immobilien dazu, dass nur wenige  Investoren an den Versteigerungen teilnehmen. Schließlich besteht keine Sicherheit für den Teilnehmer, dass, obwohl er mehrere hunderttausend Euro nur für das Recht auf die Teilnahme an der Versteigerung hinterlegt hat, er  im Endeffekt die Immobilie auch ersteigern wird. Auf der anderen Seite können  aber die Gläubigerbanken ohne  Hinterlegung  an der Zwangsversteigerung partizipieren. Bietet  niemand auf die Immobilie oder sind  wegen des 30% Erfordernisses schlicht keine Bieter anwesend, eignet sich die Bank die Immobilie für 50% der Schätzung  oder den Schuldbetrag  (letzteres aus ökonomischen Gründen natürlich nur, wenn die Schulden weniger als 50% der Schätzung betragen) zu.

Danach verkauft die Bank die nun „ihr gehörende“ Immobilie für einen höheren Wert am Markt und behält den Gewinn. Dieser wird übrigens nicht auf die Schulden das Schuldners angerechnet oder vermindert diese auch nicht.

Der Schuldner verliert im Endeffekt  sein Haus und musste der Bank daneben den Fehlbetrag zwischen 50% der Schätzung und der darüber hinausgehenden Schuld bezahlen. Die Banken fackelten in vielen Fällen -nachdem sie sich das Haus zugeeignet und den ehemaligen Eigentümer rausgeworfen haben- nicht lange und pfändeten das Einkommen des nun „Obdachlosen“ bis zur Freigrenze. Ein perfides Spiel in der die Bank auf beiden Seiten als Gewinner da steht.   Dies geschah so oder so ähnlich in den letzten drei  Jahre 300.000 mal in Spanien.

Dieser  Situation soll  nunmehr ein Riegel vorgeschoben werden. Auf der Sitzung des spanischen Ministerrates wurde am 01.07.2011 beschlossen, Hypothekenschuldern in drei Bereichen unmittelbar bzw mittelbar unter die Arme zu greifen. Diese drei gesetzlichen Maßnahmen möchte ich wie folgt beschreiben.

a) Senkung des Sicherheitsbetrages bei Versteigerungen von 30% auf 20%.
Durch die Senkung des als Sicherheit zu hinterlegenden Betrages vor einer Zwangsversteigerung auf nun  20% erhofft sich die Regierung, dass mehr Interessierte an Versteigerungen teilnehmen und so einen „Wettbewerb“ um die Immobilie entsteht.  Mehr Gebote erhöhen letztendlich die Chance für den Schuldner, dass seine Schulden zum Großteil oder gänzlich getilgt werden.

b) Erhöhung des Zugeignungswertes von 50% auf 60% und Abschaffung der Immobilienübernahme für den geschuldeten Betrag.
Eignen sich die Banken die Immobilie zu, weil in der Versteigerung kein Bieter anwesend war, so können sie dies ab Erlass des Gesetzes nur für 60% des Schätzwertes tun. Unter bestimmten, noch zu veröffentlichenden Voraussetzungen, ist die Zueignung nur für den geschuldeten Betrag ausgeschlossen. Was dies in der Praxis bedeutet lässt sich am besten an drei Beispielen erklären:

Beispiel 1): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 150.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Eignet sich die Bank das Haus in der Versteigerung zu, muss sie dies für 300.000,00 Euro (=60% von 500.000,00 Euro) tun. Die Schulden des S. wären somit vollständig getilgt. Zudem müsste die Bank ihm den überschießenden Betrag bis 300.000,00 Euro auszahlen. Ein „schlechtes Geschäft“ für die Bank.

Beispiel 2): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 300.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Die Bank eignet sich das Haus in der Versteigerung für 300.000,00 Euro zu. Die Schulden des S. wären somit vollständig getilgt.

Beispiel 3): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 500.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Eignet sich die Bank das Haus für 300.000,00 Euro zu verbleiben bei S. die Restschulden in Höhe von 200.000,00 Euro.

Für Nichtresidente in Spanien ist dies vor allem deswegen interessant, weil in ihren Fällen spanische Banken restriktive Finanzierungen vergeben haben. Somit würde bei einem Zahlungsausfall zumindest ein Großteil der Schulden, wenn nicht sogar alles, gedeckt werden.

c) Erhöhung der Pfändungsfreigrenze auf bis zu 1.539 Euro pro Monat
Als letzte Maßnahme wurde die Pfändungsfreigrenze für Einkommen von der Zwangsversteigerung betroffener Personen, je nach persönlichen Umständen, auf bis zu 1.539,00 Euro pro Monat erhöht.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
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