Tipp: So kaufen Sie ohne Rechtsanwalt eine Immobilie auf Mallorca

Der Traum vom Haus auf Mallorca

Es scheint, dass zur Zeit alles gekauft wird was Mallorca an Immobilien hergibt. Vor allem deutsche Investoren leeren die Regale der Immobilienmakler und dies meist ohne unabhängigen fachlichen Rat oder die Hilfe eines auf Immobilientransaktionen spezialisierten Anwalts in Spanien. Geglaubt wird blind was gut klingt oder vertraut erscheint. Hauptsache ein Notar ist involviert. Dabei werden in Einzelfällen mehrere hunderttausend Euro einfach verzockt.

Notare in Spanien, Immobilien werden nicht geprüft

Viele deutsche Käufer von Liegenschaften in Spanien verkennen, dass spanische Notare (anders als in Deutschland) Immobilien nicht prüfen. Sie stellen lediglich fest, dass eine bestimmte Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird. Auch das Verlesen der Urkunde oder die Bestätigung, dass eine Immobilie im spanischen Grundbuch und Kataster eingetragen ist, bedeutet nicht, das alles mit der Mallorca-Immobilie seine Ordnung hat.

Kauf des Traumhauses mit Hindernissen

Erst vor ein paar Wochen hatte ich einen zur Zeit leider typischen Fall eines Immobilienkaufes. Ein Käufer stand kurz vor dem Erwerb seines Traumhauses auf dem mallorquinischen Lande. Nur auf dringendes Anraten von Freunden suchte der Interessent anwaltlichen Rat. Es sollte alles sehr schnell gehen. Der Makler pochte auf den Vorvertrag schon „morgen“. Es sei ja „alles in Ordnung“. Die Immobilie stand mit Haus und Pool im Grundbuch sowie Kataster, hatte Strom und Wasser und war bereits durch die Hände mehrerer Voreigentümer gegangen. Es stellte sich heraus, dass dies nur die halbe Wahrheit war. Nach einer rechtsanwaltlichen Immobilien-Prüfung platze der Traum vom Haus im Süden. Die Immobilie war schlicht illegal. Grundbucheintrag hin oder her. Eine Liegenschaft im Naturschutzgebiet, mit schönem Haus, tollem Blick aber ohne Baugenehmigung und insgesamt fünf anhängigen Verfahren wegen Baurechtsverstößen. Nicht ein Stein stand dort legal auf dem anderen. Das Immobilien – Schnäppchen sollte knapp 450.000 EURO kosten. Wenn Sie trotz aller gut gemeinten Warnungen ohne Anwalt ins spanische Immobiliengeschäft einsteigen wollen, möchte ich Ihnen kurz mitteilen wie Sie es am Besten machen und was sicher auf Sie zukommen wird:

Schritt 1 – Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer

Sie finden Ihre Traum – Immobilie, lernen aber nie den Verkäufer kennen. Zwar sollten Sie relevante Dokumente wie z.B. die Escritura oder den IBI  Bescheid und bei Wohnungskäufen die Statuten vom Eigentümer erhaltenden, jedoch wird dies nicht geschehen. Sie werden diese Informationen mit Sicherheit, wenn überhaupt, mehr oder weniger vollständig, nur über den Mittler erhalten. Sie verstehen die Dokumente -wenn Sie ehrlich mit sich sind- nicht und vertrauen auf den Immobilienfachmann – Makler.

Schritt 2 – Vorvertrag bei Immobilienkauf

Wenn Sie jetzt der Mut noch nicht verlassen hat, unterschreiben Sie sofort den vom Makler vorgefassten Vertrag aus dessen Schublade und zahlen 10% des Kaufpreises an. Die Frage nach einem Anwalt oder Abogado wird abgebügelt. Auf Nachfragen erklärt man Ihnen, dass der Anwalt nach dem Optionsvertrag eingeschaltet werden könne. Die Kosten wären aber (wegen des Notars) an sich unnötig. Im Optionsvertrag steht Ihr Name und der des Ihnen unbekannten Verkäufers, der Kaufpreis und ein Verfallsdatum. Ihre sonstigen Wünsche finden sich nicht in der Option wieder. Der Makler besänftigt Sie damit dass alles beim Notar geregelt werden würde. Dafür sei er ja da. Wichtig wäre zunächst die Immobilie zu sichern. Auf Nachfrage stellte der Makler oder ein Notar ein Treuhandkonto zur Verfügung. Sie vertrauen spätestens jetzt darauf das alles seine Richtigkeit hat. Außerdem hatten Sie sich im Internet umfassend informiert und das Stichwort Optionsvertrag tauchte dort irgendwo auf.

Sie beantragen jetzt auch Ihre NIE Nummer.

(Sollten Sie jetzt nach schlaflosen Nächten doch zum Rechtsanwalt auf Mallorca gehen ist es übrigens schon zu spät!)

Schritt 3 – Notartermin beim Immobilienerwerb

Man stellt Ihnen einen Notar vor der die Verträge für Sie fertigt. Nach einer kurzen Vorbereitung unterschreiben Sie den notariellen Standartvertrag in dem schlicht steht, dass Sie eine Liegenschaft kaufen und zahlen den vollen Kaufpreis. Auf Ihre Nachfrage (wenn Sie es wegen der Aufregung nicht vergessen haben) was denn mit dem mündlich Vereinbarten wäre weißt der Notar darauf hin, dass er nichts machen könne. Der Makler gibt zu verstehen, dass die Anzahlung weg wäre wenn Sie nicht unterschreiben. Sie möchten die Immobilie und zeichnen letztendlich den Standartvertrag. Ihr Geld ist nun weg und die Immobilie (oder was auch immer Sie gekauft haben) gehört Ihnen!

Ihnen wird auch geraten Schritt 2 zu überspringen. Dies sollte Sie nicht verwundern. Sie, der Verkäufer und der Vermittler kommen so schneller zum Ziel.

Schritt 4 – Sie sind allein im Tschungel des spanischen Rechts

Kümmern Sie sich jetzt zumindest um die Steuerzahlungen, Eintragungen im Grundbuch sowie Kataster und Ummeldungen von Strom und Wasser. Dies erledigt kein Notar in Spanien. Mit viel Glück macht das noch schnell der Makler für Sie. Über die pauschale Anzahlung erhalten Sie dann aber keine Abrechnung. Der Kontakt zum Makler reißt nachfolgend abrupt ab. Er hat sein Geld verdient.

Wenn Sie glauben, dass Sie es ohne Anwalt geschafft und ein wenig Geld gespart haben, könnte dies auch so sein. Jedoch könnten Sie auch den Ladenhüter des Maklers erworben haben. Erfahren werden Sie dies wenn Sie später bauen oder verkaufen wollen. Dann wird die Bombe platzen, für Sie leider zu spät.

Sie denken nun dass ich übertreibe denn so etwas macht niemand? Weit gefehlt! Die von mir oben beschriebene illegale Immobilie wurde kurze Zeit später auf gleichem Weg an einen anderen deutschen Interessenten (natürlich ohne lästigen Rechtsanwalt) verkauft. Der Erwerber weiß bis heute nicht, dass er gerade seine gesamten Ersparnisse auf Mallorca wohl unwiederbringlich verpulvert hat.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

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