Steuerpflichten in Spanien

Sie haben sich den Traum von einer Immobilie im Süden erfüllt und sind Eigentümer einer Liegenschaft in Spanien. Um mit dem spanischen Fiskus sorgenfrei leben zu können müssen Sie Einiges beachten. Hier sind die Details:

Steuern in Spanien nach dem Kauf einer Liegenschaft
Nachdem Sie Grundbesitz in Spanien erworben haben, sollten Sie alle laufenden Lasten und Zahlungen regelmäßig bedienen. Hierzu zählen auch und vor allem wiederkehrende Steuern. Diese Steuern teilen sich  in lokale und zentral-staatliche Steuern auf.

Lokale Steuern
Zu den lokalen Steuern zählt die sogenannte IBI (die jährliche Grundsteuer) sowie basura / fems (Gebühren für die Abfallentsorgung). Deren Höhe teilen die lokalen Finanzämter jährlich mit. Die postalische Mitteilung wird zumeist in der zweiten Jahreshälfte versandt.
Eine Besonderheit liegt in der Zahlung der Steuern. So verfügen die lokalen Finanzämter zumeist nicht über öffentliche Konten, auf die die Steuer überwiesen werden kann. Die betroffenen Abgaben können entweder direkt vom Finanzamt eingezogen oder durch Ihre spanische Bank, durch einen Nummerncode auf der Steuerbescheinigung, an das Finanzamt gezahlt werden.
Zur Vermeidung von Verzugskosten empfiehlt es sich eine Einzugsermächtigung zu erteilen. Seit 2014 sollte zumindest die jährlichen Grundsteuern  auch per IBAN und SWIFT von einem ausländischen Euro – Konto eingezogen werden können.

Zentrale Steuern
Zusätzlich zu den lokalen Abgaben sind nicht – residenten Steuern an das zentrale Finanzamt in Madrid zahlbar. Besonders zu beachten ist, dass alle zahlbaren Steuern durch den Betroffenen selbst zu errechnen, zu erklären und abzuführen sind. Das Finanzamt wird keine Steuerbescheide versenden. Soweit Fristen versäumt werden drohen im Nachhinein Verzugszinsen und Ordnungsgelder. Auf welche Steuern müssen Sie achten?

Die Vermögenssteuer
Auf staatlicher Ebene ist jährlich die Vermögenssteuer (zwischen 0,2 und 2,5%) auf den Gesamtwert des in Spanien belegenen Vermögens abzuführen. Es besteht ein Freibetrag von € 700.000,00 pro Person und Jahr. Stichtag für die Berechnung der Steuer ist der 31.12. eines jeden Jahres.  Die Vermögenssteuer ist im Juni des Folgejahres zu erklären und zahlbar. Die Vermögenssteuer soll ab 2015 wieder entfallen.

Die Einkommenssteuer bei Mieteinnahmen
Im Falle der Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft sind Einkommenssteuern nach dem Steuergesetz für Nicht-Residente zahlbar. Das Besteuerungsrecht dieser Einkünfte wird Spanien mit den meisten Doppelbesteuerungsabkommen zugewiesen. Ob die Einkünfte darüber hinaus auch in Ihrem Heimatland anzugeben sind, erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater.
Bei Eigentümern mit Steuerwohnsitz innerhalb der EU können von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung alle Kosten, die mit dem Vermietgeschäft in unmittelbarem Zusammenhang stehen, abgesetzt werden.
Die Einkommenssteuern sind in dem Quartal des Jahres selbständig zu erklären und abzuführen in dem die Einnahmen (und Kosten) entstanden sind. Besonders Eigentümer mit Genehmigung zur Vermietung an Touristen sollten darauf achten, ihre Mieteinnahmen ordnungsgemäß und fristgemäß zu versteuern.

Die Einkommenssteuer für die Selbstnutzung der Spanien – Immobilie
Weiterhin ist für die Selbstnutzung des Wohngebäudes (Haus oder Wohnung) eine Art „Zweitwohnsitzsteuer“ abzuführen. Die spanische Finanzverwaltung besteuert hierbei die fiktiven Einnahmen die erzielt werden könnten, wenn die Immobilie nicht als Zweitwohnsitz leer stehen, sondern vermietet werden würde. Diese Besteuerung wirft erfahrungsgemäß die meisten Fragen und Nachfragen bei den Betroffenen auf, da sie in den Heimatländern (noch) unbekannt ist.

Zur Berechnung der pauschalen Einkommenssteuer wird der Katasterwert der Immobilie herangezogen. Es kommt bei der Berechnung der Steuern nicht darauf an, wie oft der Eigentümer die Immobilie im Jahr selbst nutzt oder wie lange diese leer stand. Ebenso wenig können Kosten in Abzug gebracht werden.
Die „Zweitwohnsitzsteuer“ ist bis spätestens zum 31.12. des Folgejahres abzugeben und zu zahlen. Sollte die Immobilie nicht nutzbar gewesen sein, z.B. wegen großer Umbaumaßnahmen, ist die Steuer nicht fällig.
Auf unbebaute Grundstücke fällt die Steuer ebensowenig an wie auf gewerbliche Objekte oder nicht bewohnbare Wohngebäude (Ruinen).
Auch bei dieser Steuer gilt der Grundsatz der oben bereits beschriebenen Selbstveranlagung. Das heißt, dass das spanische Finanzamt die jährlich wiederkehrenden Steuerverpflichtungen nicht ankündigen oder einfordern wird. Diese sind fristgemäß selbstständig zu erstellen, einzureichen und gleichzeitig mit der Einreichung zu zahlen.
Werden Fristen verpasst, wird das Finanzamt im Rahmen von Prüfungen zumeist erst Jahre später neben  Nachzahlungen und Verzugszinsen auch Ordnungsgelder in empfindlicher Höhe (bis zu 100% des Steuerbetrages) verhängen.

Für die Zahlung aller beschriebenen Steuerarten haftet Ihre Immobilie in Spanien.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

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