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Archive for 21/05/2018

Falsche Freunde beim Immobilienkauf auf Mallorca

Mallorca boomt. Dies zeigt sich nicht nur an der stetig steigenden Zahl der Touristen die jährlich die Insel im Mittelmeer besuchen und so vor allem privaten Immobilieneigentümern mit einer gültigen Genehmigung für touristische Vermietungen ein gutes Einkommen bescheren. Auch die Preise von Immobilien an der Küste oder in der Inselmitte haben kräftig angezogen. Doch nur wer sich richtig auf den Kauf des Hauses auf Mallorca vorbereitet wird zu den Gewinnern gehören. Gleich ob Ruhesitz, Investitionsobjekt, Hotel, Wohnung oder Ferienimmobilie es gilt die Tücken, Fallen und vor allem die falschen Freunde beim Immobilienkauf von Anfang an zu vermeiden.

Was Sie beim Immobilienkauf auf den Balearen nicht tun sollten.

Viele Interessenten suchen zunächst im Internet nach Rat um eventuell den Kauf ohne einen Experten im Immobilienrecht durchführen zu können. Denn wenn die Immobilie schon teuer ist muss ja anderswo gespart werden! Hierbei stoßen Rechtssuchende natürlich auch auf Artikel die abraten Hilfe eines lokalen Anwaltes in Anspruch zu nehmen. Rechtsanwälte sollen angeblich nur als Übersetzer tätig geworden sein und generell ein Hindernis beim Kauf darstellen. So soll es Schutz und kompetenten Rat beim Immobilienerwerb auf den Balearen für deutlich niedrigere Kosten oder gar umsonst geben.

Zu viele deutsche Käufer verlassen sich daher vor allem auf die Anwaltskanzlei „Dr. Suchmaschine & Partner“, Do-It-Yourself Anleitungen zum spanischen Immobilienkauf von windigen Webseiten oder den gut gemeinten Rat von Freunden und dies mit teilweise verheerenden Folgen.

Nachfolgend gebe ich Beispiele über den typischen Irrglauben von nicht-beratenen Käufern beim Hauskauf auf den Balearen, (alle diese Beispiele beruhen auf realen Fällen):

a) die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cedula de Habitabilid)

Getrieben von dem Rat die Cedula (Bewohnbarkeitsbescheinigung = Cedula de Habitabilid, kurz die „Cedula“) sei das non plus ultra und über jeden Zweifel erhaben, kaufen Interessenten Immobilien mit Cedula ohne weitere Prüfung.

Zwar ist richtig, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung ein Indiz für Legalität darstellt, dass die Immobilie aber legal errichtet wurde bedeutet sie nicht. So wissen viele Betroffene leider nicht, dass die Cedula de Habitabilidad in bestimmten Fällen auch für Immobilien existieren, die ohne Baugenehmigungen errichtet worden waren. Oder sie verstehen nicht den Inhalt der Bewohnbarkeitsbescheidigung die ihnen vorliegt, denn Cedula ist nicht gleich Cedula.

Auch der Kauf einer Mallorca – Immobilie mit Cedula aber ohne fachliche Prüfung der Liegenschaft kann den Totalverlust der Investition bedeuten.

b) das Kataster und Grundbuch in Spanien

Die Immobilie ist im spanischen Immobilien – Kataster und Grundbuch eingetragen. Damit ist ja alles in Ordnung!

Auch dies ist ein Irrglaube und schlicht falsch. Vor allem deutsche Käufer glauben, dass jeder Katastereintrag der vollständigen Immobilie und der Grundbucheintrag ohne Hypothek automatisch die Legalität der Liegenschaft und die Freiheit von Lasten der Immobilie bedeutet. Gerne werden Kataster und Grundbuch von Verkäufern oder Makler verwandt um so zu zeigen, dass die Immobilie ohne Zuziehung eines Fachmannes im Immobilienrecht gekauft werden könne. Gerne kommt dann noch der spanische Notar ins Spiel der „ja alles beim Kauf prüfen würde!„. Aber nur eine fachgerechte Analyse aller Unterlagen kann feststellen, ob die Immobilie wirklich so lupenrein ist wie angepriesen.

Auch der Kauf über einen Notar einer im Kataster und Grundbuch eingetragenen Mallorca – Immobilie  kann den Totalverlust der Investition bedeuten wenn diese nicht vorher durch einen Spezialisten im Immobilienrecht geprüft wurde.

c) der spanische Notar beim Immobilienerwerb

Der Kauf wurde von einem Notar abgewickelt; Es ist also alles in Ordnung!

Auch dieses Argument höre ich nur zu oft. Natürlich benötigen Sie einen spanischen Notar beim Kauf einer Immobilie in Spanien. Man sollte sich nur im Klaren darüber sein, dass die Aufgaben eines spanischen Notars gerade nicht denen eines deutschen Notars  entsprechen. Um es einfach auszudrücken: der spanische Notar stellt bei Immobilienkaufverträgen (Escritura de Comraventa) lediglich sicher, dass eine bestimmte Urkunde zu einer bestimmten Immobilie unterschrieben wurde. Mehr aber auch nicht.

Wenn Sie ohne Begleitung eines Rechtsanwaltes eine spanische notarielle Urkunde unterschreiben und darauf vertrauen, das alles seine Richtigkeit habe, liegen Sie leider falsch.

d) der gute Freund auf Mallorca mit der spanischen Gestoria

Eine Gestoria = Behördenservice ist wahres Gold wert, wenn es sich um Erledigungen  handelt, die in die Aufgabe einer Gestoria gehören. Sicher kann auch ein Immobilienkauf über einen solchen Dienstleister abwickelt werden, nur müssen Sie wissen, dass die Gestoria nur den rein technischen Teil der Abwicklung der Immobilien – Transaktion übernimmt und dies -zugegeben- für eine kleine Gebühr.

Auch der “gute Freund” der Ihnen eine Gestoria empfiehlt kann seine Immobilie so erworben haben und weiß vielleicht noch gar nicht, dass auch er nun auf einer Liegenschaft sitzt, die das Geld nicht wert ist, das er für sein Traumhaus auf Mallorca ausgegeben hat.

Natürlich könnte ich diese Liste endlos weiterführen.

Mein gut gemeinter Tipp: Suchen Sie sich von Anfang an Ihren Rechtsanwalt des Vertrauens auf Mallorca damit auch Ihre Immobilien – Investition erfolgreich ist.

 

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Kategorien:Immobilienrecht
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