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Archive for Januar 2021

Wege in der Krise – spanische notarielle Urkunden bei Reisebeschränkungen

Unken-rufen zum Trotz zeigt sich der spanische Immobilienmarkt robust. Immobilien werden wie je her in Spanien und vor allem auf Mallorca gekauft und verkauft. Reisebeschränkungen sind mancher Orts aber ein Hindernis sich den Traum von der Ferienimmobilie zu verwirklichen. Doch hierfür gibt es Lösungen.

Kann ich eine Immobile übertragen ohne z.B. auf Mallorca anwesend zu sein?

Oft werde ich in der anhaltenden Corona Krise nach Möglichkeiten gefragt, wie eine Liegenschaft in Spanien gekauft oder verkauft werden kann, ohne dass der Käufer oder der Verkäufer hierzu anreisen müssen. Diese Thematik ist natürlich nicht nur jetzt ein Punkt in dem ich beratend tätig werde. Jederzeit vertrete und unterstütze ich Mandanten, die sich im Ausland befinden und eine Immobilie in Spanien kaufen oder verkaufen möchten, aber hierfür nicht den langen Weg antreten können oder wollen.

Wer eine Wohnung, ein Haus oder eine Finca kaufen oder verkaufen möchte und sich nicht selbst in Spanien aufhält, kann auf meine immobilienrechtliche Erfahrung zurückgreifen. Ich übernehmen für Sie dabei sämtliche erforderlichen Schritte, beginnend mit der Abstimmung mit dem Makler, der anwaltlichen Prüfung des Kaufvertragsentwurfs, über die Vertretung beim notariellen Vertragsschluss, der Auszahlung des Kaufpreises, bis hin zur Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer.

Unterzeichnung des Kaufvertrags als vollmachtloser Vertreter des Käufers, was bedeutet das?

Für Käufer, die nicht nach Spanien anreisen biete ich an, den notariellen Kaufvertrag als vollmachtloser Vertreter zu unterschreiben. Dies ist nach anwaltlicher Prüfung des Vorvertrages und je nach Sachverhalt durchaus möglich. Der notarielle Wohnungs- oder Grundstückskaufvertrag ist in diesem Fall zunächst -und zwar bis zur notariellen Genehmigung- schwebend unwirksam. Der Kauf kann daher vorübergehend nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Bei dieser Vorgehensweise ist nachfolgend vor dem Heimatnotar des Käufers eine Genehmigung des Kaufes zu unterzeichnen.

Die notwendigen Genehmigungsunterlagen werden nach dem Kauf durch mich bereitgestellt. Ein Notar im im Heimatland des Käufers beglaubigt diese danach. Die Genehmigung dient zum Eintrag des Kaufes ins spanische Grundbuch.

Die vollmachtlose Vertretung ist bei einem Verkauf einer Immobilie nicht ohne weiteres möglich. Auch scheidet eine vollmachtlose Vertretung immer dann aus, wenn der Kauf in Spanien finanziert werden soll.

Unterzeichnung der spanischen Urkunde mit Vollmacht, was ist der Unterschied?

Eine weitere Möglichkeit einen Kauf und / oder einen Verkauf in Spanien durchzuführen ohne dass Käufer und / oder Verkäufer hierzu anreisen besteht indem vor dem Kauf eine notarielle Vollmacht erteilt wird. Der Bevollmächtigte kann so den Kauf- bzw Verkaufsvertrag der Immobilie unterschreiben und diesen sofort ins spanische Grundbuch eintragen lassen. Es ist keine Genehmigung wie im Fall eines vollmachtlosen Vertreters erforderlich.

Die Vollmacht kann in Spanien z.B. bei einer Anreise zur Besichtigung der Immobilie bereits erteilt werden. Auch kann eine Vollmacht vor einem ausländischen Notar unterschrieben werden. Wichtig ist der Inhalt und die Einhaltung der Formvorschriften der Vollmacht. Der entsprechende Entwurf einer Vollmacht wird von mir nach spanischem Recht ausgearbeitet und zur Verfügung gestellt. Der Notar achtet dann nur noch auf die Einhaltung der Formvorschriften bei deren Unterzeichnung. Wird die Vollmacht im Ausland unterschrieben gibt es so gut wie keine Einschränkungen bezüglich der Länder in denen Vollmachten unterschrieben werden können.

Was ist eine Apostille?

Vereinfacht wird die ausländische notarielle Urkunde (wie z.B. die notarielle Vollmacht oder die notarielle Genehmigung) wenn diese in einem Land errichtet wird, welches Mitglied des Haager Übereinkommens ist. Die notarielle Urkunde wird in diesen Ländern durch eine „Apostille“ versehen welche die Wirksamkeit der Urkunde im Ausland sicherstellt.

Die Apostille ist eine Beglaubigungs– bzw. Legalisationsform. Sie bestätigt die Echtheit der Unterschrift, die Eigenschaft, in welcher der Unterzeichner gehandelt hat und die Echtheit des Siegels, mit dem die Urkunde versehen wurde. Man spricht auch von der „Haager Apostille“. Spanien, Deutschland, Österreich und die Schweiz sind Mitglieder des Haager Übereinkommens.

Finden Sie im Anhang zu diesem Artikel eine vollständige Liste der Mitgliedsländer.

Wozu raten Sie mir? Vollmacht oder vollmachtloser Vertreter?

Grundsätzlich sind bei einem Kauf einer Immobilie in Spanien ohne Finanzierung beide Verfahren (vollmachtloser Vertreter oder Vollmacht) möglich.

Beim Verkauf einer Immobilie sollte eine Vollmacht vorliegen. Ist dies nicht der Fall, weil die Vollmacht vor dem Verkauf nicht unterschrieben werden kann gibt es ebenso Lösungen die aber meist mit einem Mehraufwand verbunden sind. Welche Vorgehensweise gewählt wird, hängt oft von dem Wunsch der Parteien des Liegenschaftskaufes und den Umständen des Falles ab.

Mein Tipp: Lassen Sie sich unbedingt beraten!

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Anhang – Mitgliedsländer des Haager Übereinkommens – Stand: November 2020. In nachfolgenden Ländern gibt es die „Haager Apostille„:

 Albanien
 Andorra
 Antigua und Barbuda
 Argentinien
 Armenien
 Australien
 Bahamas
 Bahrain
 Barbados
 Belarus
 Belgien
 Belize
 Bolivien
 Bosnien-Herzegowina
 Botsuana
 Brasilien
 Brunei Darussalam
 Bulgarien
 Chile
 China (nur für Urkunden aus den Sonderverwaltungsregionen Hongkong und Macau)
 Cookinseln
 Costa Rica
 Dänemark (außer Grönland und Färöer)
 Dominica
 Ecuador
 El Salvador
 Estland
 Eswatini
 Fidschi
 Finnland
 Frankreich
 Georgien
 Grenada
 Griechenland
 Guatemala
 Guyana
 Honduras
 Irland
 Island
 Israel
 Italien
 Japan
 Kap Verde
 Kasachstan
 Kolumbien
 Kroatien
 Lesotho
 Lettland
 Liechtenstein
 Litauen
 Luxemburg
 Malawi
 Malta
 Marshallinseln
 Mauritius
 Mexiko
 Monaco
 Montenegro
 Namibia
 Neuseeland (ohne Tokelau)
 Nicaragua
 Niederlande (auch für Aruba, Curacao, Sint Maarten und den karibischen Landesteil, Bonaire,
Sint Eustatius und Saba)
 Niue
 Nordmazedonien
 Norwegen
 Oman
 Österreich
 Palau
 Panama
 Peru
 Polen
 Portugal
 Rumänien
 Russische Föderation
 Samoa
 San Marino
 Sao Tome und Principe
 Schweden
 Schweiz
 Serbien
 Seychellen
 Slowakei
 Slowenien
 Spanien
 St. Kitts und Nevis
 St. Lucia
 St. Vincent und die Grenadinen
 Südafrika
 Südkorea (Republik Korea)
 Suriname
 Swasiland (siehe Eswatini)
 Tonga
 Trinidad und Tobago
 Tschechische Republik
 Türkei
 Ukraine
 Ungarn
 Uruguay
 Vanuatu
 Venezuela
 Vereinigte Staaten
 Vereinigtes Königreich (auch für Anguilla, Bermuda, Caymaninseln, Falklandinseln,
Gibraltar, Guernsey, Isle of Man, Jersey, Britische Jungferninseln, Montserrat, Sankt Helena,
Turks- und Caicosinseln)
 Zypern

Kategorien:Immobilienrecht
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