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Ley del Suelo de las Islas Baleares – Das erste Bodengesetz der Balearen ist da!

Vor wenigen Stunden wurde das lang erwartete und heiß diskutierte erste Bodengesetz der Balearen vom balearischen Parlament verabschiedet. Neben einer Amnestie für Schwarzbauten (siehe meinen Blog-Eintrag vom 14. September 2013) werden Bußgelder für ab jetzt errichtete Gebäude oder Gebäudeteile ohne Genehmigung erheblich erhöht.

Das Gesetz tritt nach seiner Veröffentlichung im Staatsanzeiger in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt können dann illegale Bauten unter bestimmten Voraussetzungen nach-legalisiert werden.

Für weitere Updates zum Gesetz verfolgen Sie bitte meinen Blog.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Kategorien:Kurznachrichten

Keine Steuererleichterungen für 2014 in Sicht.

Am 26. Dezember wurde der Haushalt 2014 für Spanien veröffentlicht. Das knapp 530 Seiten starke Dokument birgt für nicht Residente in Spanien keine Überraschungen.

Die Vermögenssteuer, welche am 31.12.2013 auslaufen sollte, wurde um ein Jahr verlängert. Somit wird in Spanien belegenes Vermögen (Grundbesitz, Bankkonten, Anlagen, etc) auch 2014 mit dieser Zwangsabgabe belegt. Der Freibetrag von 700.000 EUR pro Person wird beibehalten.

Ebenso wird der Sonderzuschlag von 0,75% auf Steuern für laufende Einnahmen nicht aufgehoben. So liegt auch in 2014 der Steuersatz bei insgesamt 24,75%. Betroffen sind hiervon in Spanien zu versteuernde Mieteinnahmen, das fiktive Einkommen der eigenen vier Wände oder auch die Quellensteuer auf bestimmte in Spanien zu versteuernde Einnahmen von nichtresidenten Gewerbetreibenden und Freiberuflern.

Zu guter Letzt ändert sich auch der Steuersatz für Gewinne beim Verkauf von Immobilien oder Zinserträge -für nicht EU Ansässige- nicht. Dieser verbleibt (erhöht um zwei Prozentpunkte) bei 21%.

Eine gute Nachricht kann ich aber doch vermelden! Keine der Steuern welche nicht – residente Investoren betreffen soll nächstes Jahr erhöht werden; und ab übernächstes Jahr sogar wieder fallen. Aber genau dieses Versprechen hatte Spanien bekanntlich auch schon im Jahre 2012 und ebenso in 2013 abgegeben (und gebrochen) …

Ich wünsche Ihnen einen Guten Rutsch!

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
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Kategorien:Kurznachrichten, Steuern

Flat Rate Energy Model – Behalten Sie Ihre Stromrechnung im Auge!

Heute möchte ich Sie aus gegebenem Anlass einmal mehr vor den spanischen Netzbetreibern und Stromgiganten warnen. Diese greifen Ihnen seit August 2013 tief in die Tasche, ohne dafür auch nur einen Finger krumm zu machen.

Jeder der in Spanien ein Haus besitzt, gleich ob Mieter oder Eigentümer, wird gelegentlich seine Stromrechnung studieren. Von vielen meiner Mandaten weiß ich, dass die Art und Weise der Abrechnung des Stromverbrauchs in Spanien falsch oder gar nicht verstanden wird. Entscheidend ist für die Meisten, was am Ende auf der Rechnung steht.

Da Häuser von Nichtresidenten Immobilienbesitzern auf Mallorca öfters leer stehen, waren die Stromrechnungen zumeist irrelevant. Dies war im Prinzip auch richtig, jedenfalls bis August 2013. Ab dieser Zeit gibt es nämlich ein neues Stromtarifmodell in Spanien. Vielen Betroffenen ist nicht bewusst, dass sie nunmehr kräftig zur Kasse gebeten werden auch wenn sie keinen Strom verbrauchen. Wie ist das möglich?

Generell berechnen spanische Energieversorger in den Stromrechnungen neben den Energiekosten, die nach dem reellen Verbrauch abgerechnet werden, auch ein monatliches Fixum für die Bereitstellung des Hausstromanschlusses. Dieser Festbetrag richtet sich nach dem durch Sie beantragten und durch den Stromversorger bereitgestellten Anschlusswert. Sie finden diesen Anschlusswert auf Ihrer Stromrechnung,  z.B.„Potencia contratada  9,2kw“.

Noch vor eine paar Wochen war dieser Fixbetrag wenig bedeutsam. Sollten Sie jedoch jetzt Ihre Rechnung einmal genauer ansehen wird Ihnen auffallen, dass ab August pro Jahr und pro angeschlossenem Kw eine Gebühr von knapp 40 Euro berechnet wird. Bei durchschnittlichen Anschlusswerten von um die 10-12 kw pro Haushalt fallen so ca 484 – 580 EUR Kosten (21% MwSt inklusive) im Jahr an, gleich ob Sie das Haus, die Wohnung oder das Apartment auf Mallorca nutzen oder nicht. Das daneben der Strompreis um ca 1,5 Cent / kwh verringert wurde ist mehr Hohn als Hilfe. Zudem verstecken die grössten Versorger diese Kosten auf ihren Rechnungen in dem sie den Tarif auf einen Tagessatz von wenigen Cent herunterrechnen.

Wie können Sie dieser Abzocke entkommen? Den Stromvertrag kündigen und Mallorca bei Kerzenschein und vorindustrieller Romantik genießen wird auf die Dauer nicht für jedermann das passende Konzept sein. Auch hilft es unter den derzeitigen gesetzlichen Vorgaben nicht wirklich, sich mit Solarzellen den eigenen Strom zu produzieren. Die einzige Abhilfe schafft im Grunde nur ein Anbieterwechsel mit günstigeren Stromtarifen z.B. zur Gesternova und die Verringerung des Stromverbrauches im Haushalt.

Mitunter wurden in der Vergangenheit für Immobilien Anschlusswerte bei den Stromversorgern beantragt, die weit über dem lagen, was die Liegenschaften wirklich vom Netz benötigten. Eine einfache Berechnung kann Ihnen helfen herauszufinden, welcher Hausanschlusswert für Ihr Haus der richtige ist. Addieren Sie hierzu für alle  Elektrogeräte in Ihrem Haushalt den Stromverbrauch, so als ob alle Geräte gleichzeitig eingeschaltet wären. Ziehen Sie zu dem ermittelten Wert 1kw als Sicherheit hinzu. Der so errechnete maximale Stromverbrauch sollte dem Anschlusswert (Potencia contratada) Ihrer Stromrechnung entsprechen. Ist er höher, können Sie eine Verringerung bei Ihrem zuständigen Versorger beantragen. Damit verringert sich automatisch auch Ihre monatliche Stromrechung. Verbrauchen sie mehr als Sie angeschlossen haben, sind Sie in der unglücklichen Lage Nichts machen zu können, außer vielleicht die Stromfresser aus Ihrem Haushalt zu verbannen.

Lassen Sie in jedem Fall Ihrem Ideenreichtum freien Lauf!

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Kategorien:Kurznachrichten, Wohnen

Die Sonne im Tank – spritfrei durch Mallorca

Spanien hat was andere nicht haben. Nein, ich rede jetzt nicht von Sonne, Strand und Meer, gutem Essen und Wein. Es geht heute um Subventionen zum Aufbau einer Elektroflotte im Automobilsektor. Bereits 2010, also in dem Jahr, in dem Spanien kurz vor dem finanziellen Kollaps stand, wurde ein Projekt zur Förderung zukunftsweisender Elektromobilität ins Leben gerufen. Das Ziel war es, effiziente KfZ auf spanische Straßen zu bringen und die langsam überalternde Fahrzeugflotte ins 21 Jahrhundert zu katapultieren. Das Programm hatte im ersten Jahr nur mäßigen Erfolg. Es wurde fortgesetzt und läuft bis dato.

Was bietet Spanien? Zunächst gibt es eine Abwrackprämie für ihr altes Auto von 2.000 EUR. Zudem kommt ein Zuschuss zum Kaufpreis des neuen Fahrzeugs, ein Rabatt bei der Zulassungssteuer sowie eine verminderte KfZ Steuer, sollten Sie sich für ein Hybrid oder Elektrofahrzeug entscheiden.

Dieses Konzept hat mein Interesse geweckt. Nach kurzer Suche und Probefahrt fiel meine Entscheidung auf den zu 100% elektrisch betriebenen Renault ZOE. Ein kleiner viersitziger Stadtflitzer mit einer Autonomie von ca. 150 bis 210km, je nach Bleifuß natürlich.  Es gibt noch weitere Anbieter. Wer sucht wird fündig.

Der Staat gab zunächst 2.000 EUR für das Altfahrzeug. Danach unterstützte Spanien den Kauf des ZOE mit einer Subvention von 5.500 EUR. Doch das ist noch lange nicht alles! Zusätzliche Vorteile des ZOE sind eine Freistellung von der Zulassungssteuer, ein 75% Rabatt auf die jährliche KfZ Steuer, eine Freistellung von sämtlichen Parkgebühren in Palma’s blauen Parkzonen sowie ein Recht der Benutzung der Busspuren im Stadtgebiet. Der ZOE überholt also jeden Sprit-schlucker im Handumdrehen.

Getankt wird tagsüber falls nötig in Palma in den Parkhäusern (kostenpflichtig): Antoni Maura, Parc de sa Riera, Marquès de la Sènia, Manacor, Santa Pagesa oder der Via Roma, oder kostenfrei an den Gratis-Zapfsäulen in der Calle Conquistador und Calle Aragón. Nachts laden ich den ZOE in der Garage zu einem neuen super-billig Stromtarif zwischen 24 Uhr bis 8 Uhr zu nur knapp 5 Cent / kwh. Auf Wunsch können Sie hierbei auf 100% erneuerbare Energien zurückgreifen. Wie dies geht habe ich unter anderem in meinem Blog im Mai 2013 beschrieben.

Günstiger kann motor-betriebene Mobilität kaum sein. Mich hat dieses Konzept für Mallorca’s Hauptstadt überzeugt. Vielleicht ist es ja auch etwas für Sie.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Freitag der 13. September 2013 – kommt die Amnestie für Schwarzbauten?

Bei Immobilieninvestitionen sind vor allem die im Außenbereich (suelo rustico) gebauten Immobilien ein Problem. Nicht weil es sie gibt, sondern weil diese zumindest teilweise illegal erbaut wurden. Bei der Prüfung im Zuge des Kaufes kommt oft der ohne Genehmigung zu Wohnraum umgebaute Keller, der Pool oder das Gästeapartment zum Vorschein. Manchmal ist auch das ganze Haus schlicht illegal. Bestandsschutz tritt generell nach acht Jahren ein, soweit die lokalen oder überregionalen Bauaufsichtsbehörden kein Ordnungswidrigkeitsverfahren angängig gemacht haben. Die Verjährung der Baurechtswidrigkeit ist ebenso von der Lage der Immobilie, deren Alter und der Klassifizierung des Bodens abhängig. Alles in allem: ein Minenfeld. Immobilienkäufer sind gut beraten sich die Legalität von fincas rusticas vor dem Kauf stets von einem Fachmann im Immobilienrecht bestätigen zu lassen. Ohne qualifizierten Rat droht der Verlust der Investition. Die Traumimmobilie kann so sehr schnell zum Alptraum werden.

Gute Nachrichten kommen nun von der Balearenregierung. Ausgerechnet am Freitag den Dreizehnten wurde eine Gesetzesvorlage für ein neues Bodengesetz beschlossen. Neben der Verschlankung von Verfahren, der Verschärfung von Sanktionen für illegale Bauten sollen nunmehr auch Voraussetzungen geschaffen werden, illegale oder teil-illegale Bauten im suelo rustico die Bestandschutz genießen zu legalisieren.

Das ley Company (ausgesprochen: “Compain”) benannt nach dem balearischen Minister für Umwelt, Landwirtschaft und Raumordnung, ist seit mehreren Jahren in Arbeit. Sein Vorentwurf wurde vor einem Jahr teilweise für verfassungswidrig erklärt. Mit der Modifizierung sollen nunmehr diese Bedenken ausgeräumt worden sein.

Soweit das Gesetz unverändert verabschiedet wird und nach Veröffentlichung der noch zu entwerfenden Verwaltungsvorschriften sollen dann ohne Genehmigung errichtete Immobilien bei denen Bestandsschutz bereits eingetreten ist, unter Vorlage eines Projektes nebst Plan in den darauf folgenden drei Jahren legalisiert werden können. Voraussetzung der Legalisierung ist neben dem Nachweis des Bestandschutz durch den Eigentümer, ein Antrag, die Zahlung der lokalen Bausteuern und die Entrichtung eines Bußgeldes von bis zu 25% der Baukosten.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Wohnung & Apartment – bleibt die Ferienvermietung illegal auf den Balearen?

Sie haben eine Wohnung auf Mallorca, Ibiza, Menorca oder Formentera, oder planen ein kleines Apartment dort bald zu erwerben? Ihnen wurde bei der Immobilien – Suche oder vor dem Kauf Ihres neunen Eigenheims in Santa Ponsa, Palma, Pollensa oder Cala D´Or durch den Makler oder den Verkäufer signalisiert, dass Sie diese Wohnung gewinnbringend oder zumindest kostendeckend an Touristen vermieten können? Sie planen den Schnäppchenkauf obendrein noch durch Mieteinkünfte finanzieren zu lassen und die Wohnung in der Nebensaison selbst zu nutzen? Dann wird Sie der nachfolgender Artikel sicher interessieren.

Vorab die schlechte Nachricht. Im Gegensatz zu frei stehenden Häusern ist die Vermietung von Wohnungen, Apartments und Reihenhäusern an Touristen auf den Balearen (zur Zeit noch) illegal. Wenn Sie also durch zu offensichtliche Werbung auf einschlägigen Webseiten oder durch eine Anzeige Ihres Nachbarn auffliegen wird es teuer. Das Mindestordnungsgeld liegt bei 40.000 EURO und auch das spanische Finanzamt könnte sich für Ihre Einkünfte interessieren. Denn alle Gewinne aus Immobilien, und dazu gehört auch die Vermietung, unterliegen der Hoheit des spanischen Fiskus. Das Argument, die Einnahmen bei Ihrer Steuererklärung „zu Hause“ mit angegeben zu haben, hilft Ihnen nicht.

Mit seiner kürzlich umgesetzten Reform des Wohnraummietgesetzes (LAU) hat Spanien die Lage der Eigentümer von Wohungen, Reihenhäusern und Appartements weiter verschlechtert. Vor der Reform war es durchaus möglich zu argumentieren, dass die Wohnung „ja nur kurzfristig“ und “ohne touristische Leistungen“ vermietet wurde. Zugegeben war dies nur ein Notnagel, aber manchmal half die Verteidigung. Dies vor allem dann, wenn die Beweislage gegen den Vermieter nicht erdrückend war. Denn nach wir vor hatte jeder Eigentümer einer Immobilie natürlich das Recht, die Wohnung oder das Apartment so lange -oder so kurz- wie gewünscht zu vermieten. Genau diese Lücke versucht das neue Gesetz über den Wohnraum nun zu verschließen. Es ordnet an, dass Kurzzeitmieten, also solche Mieten bei denen die Mietdauer zwei Monaten nicht überschreitet, dem Recht der Autonomie unterliegen, in der die Immobilie belegen ist. Kurz gesagt, eine Wohnung auf den Balearen unterliegt, was kurzfristige Mieten betrifft, dem Recht der Balearischen Inseln. Genau dieses balearische Recht verbietet grundsätzlich (mit Ausnahmen), die Vermietung von Wohnungen an Touristen. Damit wurden nach Angaben des Aptur mehr als 62.000 vermietete Wohungen auf den Balearen mit einem Schlag illegal.

Einen Lichtblick gibt es jetzt aber für geschundene Apartmentbesitzer auf Mallorca und Menorca. Gestern wurde im Govern beschlossen, die Kompetenzen in Sachen touristischer Vermietung von Wohnungen und Appartements an die Consells zu übertragen. Zwar haben die Inselräte der Pitiusas bereits signalisiert an dem rigiden Systems des Totalverbotes festzuhalten, jedoch möchten Mallorca und Menorca eine Erleichterung zumindest prüfen. Es bleibt also spannend in Sachen vermieten an Touristen auf den Balearen!

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Immobilienkauf auf Mallorca – Luxus oder Schnäppchen – ohne Anwalt geht nichts

Es geht rund auf dem Immobilienmarkt Mallorcas. Wer glaubt, dass die Krise die Immobilienkäufer von der Insel gefegt hat, hat weit gefehlt. Nach wie vor tummeln sich die Kauf-willigen in fast allen Ecken der Balearischen Inseln und suchen nach dem ultimativen Immobilienangebot. Wie immer ist alles zu haben, von der Millionenvilla mit Meerblick bis zum billig Apartment direkt von der  Bank. Für fast alle Geldbeutel scheint jetzt etwas dabei zu sein.

In letzter Zeit machen vor allem heimische Banken von sich Reden. Mit Superschnäppchen, das sind Wohnungen aus Immobilienzwangsversteigerungen für knapp unter “50.000 EUR gleich am Meer”, locken sie die Kauf-willigen. Auch viele Deutsche und Briten werden hiervon magisch angezogen. Aber Vorsicht, auch oder vor allem bei Immobilien-Schnäppchen von der Bank sollte man aufs Detail unbedingt achten.

Der deutsche Finanzjournalist Andreas Kunze, Düsseldorf, hat sich in einem ausführlichen Beitrag mit günstigen Immobilien-Angeboten spanischer Banken beschäftigt und mich dazu als Rechts-Experten befragt. Der Beitrag ist in verschiedenen deutschen Tageszeitungen wie etwa der Rheinischen Post erschienen. Unter Finblog mit dem Titel Mallorca: Immobilien-Schnäppchen von der Bank? können Sie den Artikel nachlesen. Es geht vor allem darum, welche Chancen aber auch Risiken sich ergeben, wenn man per Bank-Kauf das Immobilien-Schnäppchen auf Mallorca (oder woanders in Spanien) machen will. Günstig wirken die Angebote zweifellos, aber nicht immer sind sie lupenrein. Illegale Bauten sind dort genauso zu finden wie belastete und zum Teil unverkäufliche Ladenhüter. Auch wenn auf den ersten Blick alles in Ordnung erscheint haben es dann mitunter die Vertragsbedingungen mancher Bank in sich.

Die beliebte Frage: “Brauche ich einen Rechtsanwalt bei einem Immobilienkauf auf Mallorca?”, kann ich nur mit JA beantworten. Denn bei jeder Immobilieninvestition geht es vor allem um eins: Ihr Geld!

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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