Neue Steuer auf Mallorca – die ECOTASA ist da

Urlauber in Ferien-Immobilien auf Mallorca, Menorca & Ibiza zahlen ab jetzt Steuern

Ab dem 01. Juli 2016 werden auf den Balearen Steuern auf touristische Vermietungen erhoben. Von der „ECOTASA“ betroffen sind Urlauber in Hotels, Hostals und Feriengäste in privaten Unterkünften. Die nachfolgende Beschreibung bezieht sich ausschließlich auf die Folgen des Gesetzes für private Unterkünfte.

Wer unterliegt der neuen Balearen – Steuer?

Die ECOTASA wird  bei jedem Urlauber auf den Balearen erhoben. Gleich ob Sie zukünftig in einem Hotel in Alcudia übernachten, von einem Kreuzfahrtschiff Palma de Mallorca oder Ibiza Stadt besuchen oder die immer beliebter werdenden privaten Ferienunterkünfte (private Immobilie, Haus, Doppelhaus, Wohnung oder Finca rustica auf Mallorca, Menorca & Ibiza) nutzten, zahlen Sie die neue Touristensteuer.

Wer zieht die Steuern bei wem ein?

Steuerschuldner auf den Balearen ist jeder Urlauber. Jedoch zieht das Finanzamt die Steuern ausschließlich von dem Betreiber der touristischen Unterkunft ein. Die Betreiber des Feriendomizils haften letztendlich für die korrekte Zahlung und Abgabe der Immobilien-Steuer. Die auf den Balearen (Ibiza, Mallorca, Menorca) erhobene Tourismussteuer wird durch das Finanzamt der Balearischen Inseln (ATIB) verwaltet.

Wie hoch ist die Immo – Abgabe?

Die Abgabe berechnet sich nach der Art der Unterkunft, der Ausstattung, der  Saison, dem Alter des Urlaubers und der Zeitdauer seines Aufenthaltes.

Grundsätzlich sind Besucher unter 16 Jahren sind von der Steuer befreit. Für die beliebten Privatvermietungen (viviendas turisticas) bzw privaten Unterkünften gilt: In der Hochsaison (01.05.-31.10.) beträgt die Steuer bei Aufenthalten unter 9 Tagen: 1,00 EUR pro Tag und Person. Ab dem 9. Tag beträgt sie 0,50 EUR pro Tag und Person.
In der Nebensaison (01.11.-30.04.) werden berechnet bei Aufenthalten unter 9 Tagen: 0,50 EUR pro Tag und Person. Ab dem 9. Tag werden 0,25 EUR pro Tag und Person berechnet.

Bekomme ich als Urlauber einen Beleg über die Zahlung?

Ja. Auf Wunsch ist jedem Urlaubern ein offizieller Nachweis des Betreibers der Unterkunft  über die gezahlte ECOTASA auszustellen.  Der Nachweis muss mindestens enthalten:

• eine fortlaufende Nummerierung
• die Nennung der Steuerart
• die Identifizierung der Ferienunterkunft
• die vergebene Nummer der Genehmigung der Tourismusbehörde
• die Steuernummer und der Name des Betreibers
• die Höhe der Steuer pro Urlauber sowie die zahlbare Gesamtsteuer.

Soweit die Ferienunterkunft offizielle Rechnungen ausstellt, kann die entrichtete Steuer auf den jeweiligen  Rechnungen vermerkt werden. ACHTUNG: Die Tourismussteuer unterliegt der spanischen Mehrwertsteuer.

Wie erfährt das Finanzamt von der Ferienunterkunft?

Jeder Betreiber einer Ferienunterkunft ist verpflichtet sich beim Finanzamt vor  Aufnahme der Geschäftstätigkeit anzumelden. Die Frist für Neuanmeldungen im Zuge der Neuregelung aller existierenden Ferienunterkünfte läuft vom 01. Juli 2016 bis 31. Juli 2016. Sollte es zu verspäteten Anmeldungen bereits existierender Unterkünfte kommen wird ein Ordnungsgeld fällig.

Wie rechne ich als Eigentümmer und / oder Betreiber einer Immobilie auf Mallorca, Menorca oder Ibiza gegenüber dem Finanzamt ab?

Das Gesetz sieht zwei Möglichkeiten für den Betreiber vor, den Steuerbetrag abzuführen. Dies ist entweder eine Pauschalbesteuerung der Ferienunterkunft oder die direkte Besteuerung gemäß der tatsächlichen Belegung.

Die Pauschalbesteuerung der Ferienunterkunft

Im Falle der Betreiber wünscht die Pauschalbesteuerung hat er dem Finanzamt lediglich die Anzahl der Tage die die Unterkunft im Jahr zur Vermietung zur Verfügung steht und die maximale genehmigte Belegungszahl der Ferienunterkunft  mitzuteilen. Das Finanzamt legt anhand   dieser Daten einen Mittelwert der zahlbaren Steuern fest und zieht diesen vom Betreiber ein. Die Pauschalbesteuerung wird einmal im Jahr und zwar vom 01. Mai bis 30. Juni des Folgejahres fällig. Soweit der Betreiber die Pauschalbesteuerung wählt entfällt jegliche Pflicht zur Buchführung und Nachweis der Vermietung.

Die direkte Besteuerung

Weiterhin existiert für diejenigen Vermieter die nur gelegentlich und trotz eines großen Mietobjektes an wenige Urlauber vermieten die Möglichkeit, jede Vermietung einzeln dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Bei der direkten Besteuerung ist der Verwaltungsaufwand im Vergleich zur Pauschalbesteuerung hoch. Neben dem Nachweis der Vermietung und den exakten Mietzeiten  sind ebenso zu registrieren Alter und Anzahl der Urlauber sowie die Länge des Aufenthaltes. Pass bzw Ausweiskopien der Urlauber sind aufzubewahren. Die von den Urlaubern eingezogene Steuer ist in Form von Quittungen nachzuweisen. Es ist eine detaillierte Buchhaltung zu führen.
Die direkte Besteuerung ist in jedem Quartal zu erklären. Die anfallenden Steuern sind quartalsweise abzuführen. Ebenso ist eine zusammenfassende Jahreserklärung im April des Folgejahres anzufertigen. Der Wunsch nach der direkten Besteuerung ist dem Finanzamt vorab mitzuteilen. An die Wahl ist der Betreiber dann zwei Jahre gebunden.

Werden Fristen verpasst, wird das Finanzamt im Rahmen von Prüfungen zumeist erst Jahre später neben  Nachzahlungen und Verzugszinsen auch Ordnungsgelder in empfindlicher Höhe verhängen.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

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Balearische Steuergeschenke für 2016

Liebe Leser, auch im Jahr 2016 möchte ich Sie über Neuerungen und Veränderungen auf dem spanischen Immobilienmarkt, insbesondere in Sachen Steuern für Nicht Residente, mit Schwerpunkt auf den Balearen, informieren. Sollten Sie Immobilien – Investor, Käufer, Verkäufer und / oder Erbe von Liegenschaften und Vermögenswerten in Spanien sein, ist dieser Artikel wichtig für Sie.

Wie ich bereits in meinen Einträgen im Jahr 2015 mitgeteilt habe, hat sich die neue links orientierte Regierung der Balearischen Inseln (Mallorca, Menorca und Ibizia) auf die Fahnen geschrieben, Vermögen im großen Stil umzuverteilen. So wird die Inselregierung und alle ihr politisch angeschlossen Bürgermeister nicht müde zu betonen, dass es vor allem darum geht: “… denen die viel haben etwas zu nehmen, um es denen zu geben die es brauchen…”.

Was dies genau bedeutet zeigt das am 30.12.2015 veröffentlichte Haushaltsgesetz der Balearen für das Jahr 2016. In einer Reihe von Gesetzesänderungen werden nun Steuern erhöht.

Wie immer beschränke ich mich in meinen Erläuterungen auf solche Tribute, die den Nicht Residenten (also diejenigen Personen die in Spanien nicht steuerlich ansässig sind) betreffen.

Glück im Unglück haben die nicht steuerlich Ansässigen, da die meisten für sie geltenden Steuervorschriften auf zentral-staatlichen Gesetzten basieren. Die Änderungen der Balearen – Steuern betreffen daher “nur” lokale Steuern wie z.B. zahlbare Steuern beim Immobilienerwerb. Ebenso betroffen sind Erben und Personen mit Vermögen über 700.000 EUR auf den Balearen. Für sie galten bis Ende 2015 autonome Steuererleichterungen die von EU Bürgern immer dann in Anspruch genommen werden konnten, wenn sie hierdurch besser gestellt wurden. Diese Vorzüge sind nun beschnitten worden.

Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung ist es ratsam vor dem Kauf der Traum – Immobilie neben der rechtlichen Prüfungen ebenso wieder verstärkt internationale Modelle zur Steuervermeidung durch den betreuenden Anwalt wegen nachfolgender drei Steuerarten analysieren zu lassen:

A) Grunderwerbssteuer: Ab dem 01.01.2016 steigt der Höchstsatz der Grunderwerbssteuern für den Erwerb von Immobilien auf Mallorca, Menorca und Ibiza aus zweiter Hand von 10% auf 11%. Damit ergeben sich nachfolgende Steuern beim Kauf einer Balearen – Liegenschaft:

Kaufpreis	zahlbare Steuer	darüber hinaus	Steuersatz
0	0	400.000 EUR	8,00%
400.000 EUR	32.000 EUR	200.000 EUR	9,00%
600.000 EUR	50.000 EUR	400.000 EUR	10,00%
1.000.000 EUR	90.000 EUR	über 1MIO EUR	11,00%

B) Steuer auf Vermögen: Die Vermögenssteuer für auf den Balearen belegenes Vermögen (vor allem Immobilien, Anteile und Bankkonten) wird weiterhin erhoben. Der Freibetrag von 800.000,00 EUR wird mit Wirkung zum 31.12.2015 auf 700.000,00 EUR gesenkt und entspricht nunmehr wieder dem generellen Freibetrag für Nicht Residente. Die durch die Balearenregierung zusätzlich um 38% angehobenen Steuersätze auf Vermögenswerte von nunmehr bis zu 3,45% / Jahr ist nur durch Residente zahlbar. Der maximale Steuersatz für Nichtresidente verbleibt bei 2,5% / Jahr und Person.

C) Erbschaftssteuern: Auch in Sachen Erbschaftssteuern ergeben sich erhebliche Neuerungen. Hier verabschieden wird uns von dem einheitlichen Steuersatz von 1% auf durch Erbschaft erlangtes Vermögen der direkten Nachkommen, Vorfahren und des Ehepartners.

Ab dem 01.01.2016 gilt ein “Freibetrag” von 700.000 EUR mit einer Steuerlast von 1%. Nach Ausschöpfung dieses Betrages gelten die nachfolgenden Steuersätze für EU Bürger:

Wert	zahlbare Steuer	darüber hinaus	Steuersatz
0	0	700.000 EUR	1,00%
700.000 EUR	7.000 EUR	300.000 EUR	8,00%
1.000.000 EUR	31.000 EUR	1.000.000 EUR	11,00%
2.000.000 EUR	141.000 EUR	1.000.000 EUR	15,00%
3.000.000 EUR	291.000 EUR	über 3MIO EUR	20,00%

Steuererleichterungen: Die wirklich guten Nachrichten habe ich mir für Sie natürlich bis zum Schluss aufgehoben. Um ein Gegengewicht zu dem tiefen Griff in Bürgers Tasche zu schaffen, haben sich die Politiker in Palma nachfolgende Steuererleichterungen abgerungen:

• Ab sofort können sie auf den Baleraren gebrauchte Mopeds kaufen ohne hierfür Steuern zahlen zu müssen; und
• die ohnehin niedrigen Gebühren für Genehmigungen von Solaranlagen auf Hausdächern von bis zu 10kw Leistung für den Eigenverbrauch wurden abgeschafft.

Ob diese sukkulenten Steuergeschenke nun das zarte Pflänzlein der wirtschaftlichen Erholung nach einer der schwersten Wirtschaftskrisen in der Neuzeit retten werden wird das Jahr 2016 uns zeigen.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
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Die jährlichen Steuerpflichten für Immobilieneigentümer in Spanien

Sie haben sich den Traum von einer Immobilie im Süden erfüllt und sind Eigentümer einer Liegenschaft in Spanien. Um mit dem spanischen Fiskus sorgenfrei leben zu können müssen Sie Einiges beachten. Nachdem Sie Grundbesitz in Spanien erworben haben, sollten Sie alle laufenden Lasten und Zahlungen regelmäßig bedienen. Hierzu zählen auch und vor allem wiederkehrende Steuern. Diese Steuern teilen sich in lokale und zentral-staatliche Steuern auf.

Lokale Steuern auf den Balearen

Zu den lokalen Steuern zählt die sogenannte IBI (die jährliche Grundsteuer) sowie basura / fems (Gebühren für die Abfallentsorgung). Deren Höhe teilen die lokalen Finanzämter jährlich mit. Die postalische Mitteilung wird zumeist in der zweiten Jahreshälfte versandt. Eine Besonderheit liegt in der Zahlung der Steuern. So verfügen die lokalen Finanzämter zumeist nicht über öffentliche Konten, auf die die Steuer überwiesen werden kann. Die betroffenen Abgaben können entweder direkt vom Finanzamt eingezogen oder durch Ihre spanische Bank, durch einen Nummerncode auf der Steuerbescheinigung, an das Finanzamt gezahlt werden. Zur Vermeidung von Verzugskosten empfiehlt es sich eine Einzugsermächtigung zu erteilen. Seit 2014 sollte zumindest die jährlichen Grundsteuern auch per IBAN und SWIFT von einem ausländischen Euro – Konto eingezogen werden können.

Zentrale Steuern in Spanien

Zusätzlich zu den lokalen Abgaben sind nicht – residenten Steuern an das zentrale Finanzamt in Madrid zahlbar. Besonders zu beachten ist, dass alle zahlbaren Steuern durch den Betroffenen selbst zu errechnen, zu erklären und abzuführen sind. Das Finanzamt wird keine Steuerbescheide versenden. Soweit Fristen versäumt werden drohen im Nachhinein Verzugszinsen und Ordnungsgelder.

Auf welche Steuern müssen Sie also achten?

Vermögenssteuer in Spanien

Auf staatlicher Ebene ist jährlich die Vermögenssteuer (zwischen 0,2 und 2,5%) auf den Gesamtwert des in Spanien belegenen Vermögens abzuführen. Es besteht ein Freibetrag der je nach Autonomie variiert. Stichtag für die Berechnung der Steuer ist der 31.12. eines jeden Jahres. Die Vermögenssteuer ist im Juni des Folgejahres zu erklären und zahlbar.

Nichtresidenten Einkommenssteuer in Spanien

Die Einkommenssteuer bei Mieteinnahmen

Im Falle der Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft sind Einkommenssteuern nach dem Steuergesetz für Nicht-Residente zahlbar. Das Besteuerungsrecht dieser Einkünfte wird Spanien mit den meisten Doppelbesteuerungsabkommen zugewiesen. Ob die Einkünfte darüber hinaus auch in Ihrem Heimatland anzugeben sind, erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater.

Bei Eigentümern mit Steuerwohnsitz innerhalb der EU können von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung alle Kosten, die mit dem Vermietgeschäft in unmittelbarem Zusammenhang stehen, abgesetzt werden. Die Einkommenssteuern sind in dem Quartal des Jahres selbständig zu erklären und abzuführen in dem die Einnahmen (und Kosten) entstanden sind. Besonders Eigentümer mit Genehmigung zur Vermietung an Touristen sollten darauf achten, ihre Mieteinnahmen ordnungsgemäß und fristgemäß zu versteuern.

Die Einkommenssteuer für die Selbstnutzung der Spanien – Immobilie

Weiterhin ist für die Selbstnutzung des Wohngebäudes (Haus oder Wohnung) eine Art „Zweitwohnsitzsteuer“ abzuführen. Die spanische Finanzverwaltung besteuert hierbei die fiktiven Einnahmen die erzielt werden könnten, wenn die Immobilie nicht als Zweitwohnsitz leer stehen, sondern vermietet werden würde. Diese Besteuerung wirft erfahrungsgemäß die meisten Fragen und Nachfragen bei den Betroffenen auf, da sie in den Heimatländern (noch) unbekannt ist.

Zur Berechnung der pauschalen Einkommenssteuer wird der Katasterwert der Immobilie herangezogen. Es kommt bei der Berechnung der Steuern nicht darauf an, wie oft der Eigentümer die Immobilie im Jahr selbst nutzt oder wie lange diese leer stand. Ebenso wenig können Kosten in Abzug gebracht werden.
Die „Zweitwohnsitzsteuer“ ist bis spätestens zum 31.12. des Folgejahres abzugeben und zu zahlen.
Sollte die Immobilie nicht nutzbar gewesen sein, z.B. wegen großer Umbaumaßnahmen, ist die Steuer nicht fällig. Auf unbebaute Grundstücke fällt die Steuer ebensowenig an wie auf gewerbliche Objekte oder nicht bewohnbare Wohngebäude (Ruinen). Auch bei dieser Steuer gilt der Grundsatz der oben bereits beschriebenen Selbstveranlagung. Das heißt, dass das spanische Finanzamt die jährlich wiederkehrenden Steuerverpflichtungen nicht ankündigen oder einfordern wird. Diese sind fristgemäß selbstständig zu erstellen, einzureichen und gleichzeitig mit der Einreichung zu zahlen. Werden Fristen verpasst, wird das Finanzamt im Rahmen von Prüfungen zumeist erst Jahre später neben Nachzahlungen und Verzugszinsen auch Ordnungsgelder in empfindlicher Höhe verhängen.

Nach Abgabe der Steuererklärung ergeht kein Steuerbescheid der Finanzverwaltung. Als Nachweis der Erklärung dient die Selbstveranlagung die das Finanzamt innerhalb der gesetzlichen Fristen prüft.

Für die Zahlung aller beschriebenen Steuerarten haftet Ihre Immobilie in Spanien.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Immobilienbesitz auf den Balearen nach den Wahlen 2015

Spanien wählt. Nach vier Jahren und am Ende einer der schwersten Wirtschaftskrisen des Landes in jüngster Geschichte stehen in diesem Jahr Wahlen in Spanien an. Sowohl die Zentralregierung in Madrid als auch die Parlamente in den autonomen Gebieten werden gewählt. Ebenso stellen sich die Bürgermeister erneut für ihre Ämter.

Auf den Balearen haben die Wahlen der lokalen und überregionalen Parlamente einen Sieg vor allem linker Parteien und neuer Bürgerbewegungen gebracht. Dies wohl auch, weil nur knapp 30% der Wahlberechtigten ihre Stimme abgegeben haben. Zumeist letztere Gruppierungen haben Wähler erfolgreich mit populären aber wohl nicht finanzierbaren Programmen gelockt. Großer Verlierer war die konservative PP die eine harte und teilweise unpopuläre Krisenpolitik betrieben hat.

Mittlerweile sind nach ersten politischen Querelen die Bürgermeisterämter, die Conselles und der Govern auf den Balearen neu besetzt. Die Regierungsarbeit wird langsam aufgenommen.

Wie nach jeder Wahl bleibt sich die spanische Politik auch diesmal ihrem Grundsatz treu, zunächst alles was die Vorgängerregierung an Gesetzen geschaffen und umgesetzt hat zu prüfen, zu revidieren oder komplett abzuschaffen. Das Rad wird damit auch in dieser Legislaturperiode faktische wieder neu erfunden.

Bereits kurz nach der Einsetzung der neuen Regenten auf den Balearen zeigte sich, dass deren Wahlversprechen nicht so einfach umzusetzen sind wie gedacht. Vor allem fehlt das Geld um die vollmundigen Zugsagen an das Wahlvolk zu bezahlen. Klarheit besteht zur Zeit nur darin, dass die nächsten Jahre teurer werden. So wurde unlängst bekannt, dass allein 8MIO Euro mehr für die Gehälter von neu berufenen Spitzenbeamten des Govern und Consell ausgegeben werden müssen.

Die Politiker schielen daher bereits auf die Geldbeutel Ihrer (Nicht-) Wähler und haben schon einmal verlautbaren lassen, dass alle lokalen und autonomen Tribute auf den Prüfstand gestellt werden. So sollen gemeindliche Abgaben wie Grundsteuern (IBI) und Müllgebühren (Basura / Fems) erhöht werden. Für die Balearen werden mit großer Wahrscheinlichkeit die autonomen Sätze und Freibeträge bei der Erbschaftssteuer und der Vermögenssteuer, die nun auch für EU – Residente gelten, den neuen Finanzbedürfnissen angepasst werden. Ebenso wird über die Erhöhung der Grunderwerbssteuer nachgedacht.

Neben Steuergesetzen wird auch heftig über die von der Vorgängerregierung eingeführten Gesetze zur Investitionserleichterung diskutiert. So soll in den nächsten Wochen das erst vor einem Jahr eingeführte Ley del Suelo (Bodengesetz) der Balearen geändert werden. Dieses lässt eine außerordentliche Legalisierung von Immobilien im Außenbereich zu. Hiernach können für drei Jahre alle ohne Genehmigung errichteten Bauten die bereits Bestandsschutz genießen im suelo rustico nachträglich legalisiert werden. Diese Maßnahme wurde von Bürgerbewegungen als weitgehend ungerecht eingestuft und heftig kritisiert. Man argumentiert, dass die Möglichkeit der nachträglichen Legalisierung vor allem diejenigen bestrafen würde, die sich an die geltenden Normen gehalten haben. Auf der anderen Seite wird jedoch gerne vergessen, das im Bereich der Rusticas fast kein Gebäude zu 100% legal errichtet wurde. Dort herrschte über Jahrzehnte eine von allen Parteien geduldete Anarchie. Selbst Bürgermeister und Umweltschützer wurden ertappt, illegal errichtete Häuser im suelo rustico ihr Eigen zu nennen. Die neue Balearen – Regierung hatte daher bereits kurz nach den Wahlen angekündigt die Möglichkeit der Legalisierung kippen zu wollen. Die notwendigen Gesetzesänderungen soll nunmehr vorbereitet und verabschiedet werden. Sollte es wirklich dazu kommen wird man sich aber fragen müssen, wie dann den unter Geldnot leidenden Gemeinden, welche einen Großteil der Steuern der Legalisierung kassieren, finanziell unter die Arme gegriffen werden kann.
Ebenso soll das Tourismus-Gesetz der Balearen (Ley Turistica de las Islas Baleares) mit den neu geschaffenen Möglichkeiten der touristischen Vermietung überprüft werden. Teil der Reform soll auch eine Regulierung der zehntausenden von Wohnungen sein, die sich derzeit in einer juristischen Grauzone befinden und auch an Touristen vermietet werden. Ebenso drohen allen Eigentümern die an Touristen vermieten neue Auflagen. Die wieder einmal geplante Touristensteuer soll auch von den privaten Vermietern -und zwar allen: legal, illegal und die in der Grauzone operierenden- eingetrieben werden.
Auch Großinvestoren wurde der Kampf angesagt. So sollen Freibeträge auf Vermögenssteuern vermindert und Grunderwerbssteuern auf hochwertige Balearen Immobilien erhöht werden. Derzeit wird über einen neuen Steuersatz für Liegenschaften auf den Balearen über zwei Millionen Euro nachgedacht. Auch werden Gewerbeinvestoren dadurch beunruhigt, dass die Balearen faktisch im Handstreich über Nacht ab sofort -derzeit vorerst beschränkt auf sechs Monate-Genehmigungen für neue Großmärkte nicht mehr ausstellen wird.

Daher mein Tipp: Seien Sie als Immobilieneigentümer oder Investor auf den Balearen in den nächsten Monate wachsam.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Besuchen Sie mal wieder Ihre Bank

Besuchen Sie ab und an ihre spanische Bank! Zugegeben, wenn Sie nach Mallorca in ihr eigenes Heim fliegen ist sicherlich die spanische Hausbank der letzte Ort an den Sie denken. Sonne, Strand und Meer stehen zunächst an erster Stelle. Bankauszüge kommen schließlich mit der Post. Das Konto dient ohnehin nur zur Zahlung von Strom, Wasser, Grundsteuern und der einen oder anderen Rechnung. Mittels Online-banking haben Sie ständig Zugriff und frisches Geld wird ein- oder zweimal jährlich überwiesen. So rückt der Kontakt zur Zweigstelle in weite Ferne.

Zur bösen Überraschung kann es dann aber kommen, wenn Sie plötzlich bei Ihrem nächsten Besuch feststellen, dass die Immobilie auf Mallorca keinen Strom mehr hat oder das Wasser gekappt wurde. Egal ob Luxusheim oder Schnäppchen – Haus, dieses Schicksal kann jeden ereilen. Aber wie kam es dazu?

Seit Einführung strikter Regeln zur Vermeidung von Geldwäsche und Terrorismusbekämpfung haben auch spanische Banken ihren zuweilen laxen Umgang mit Kunden und Kundendaten aufgegeben. So ist es heute üblich, dass bei Kontoeröffnung umfangreiche Informationen abgefragt werden. Hierzu zählen neben Ausweiskopie und Adresse auch Erklärungen zu Einkommensverhältnissen und die Frage, wofür das Konto benötigt wird. Jedes Bankinstitut hat seine eigenen Regeln zum Umfang der benötigten Details.

Alle diese Daten sind ab und an zu vervollständigen oder zu erneuern. Ausweise und Pässe laufen schließlich ab. Vor Jahren hinterlegte Adressen und Telefonnummer ändern sich.

Zwar melden sich die Banken sobald sie die Notwendigkeit der Überarbeitung der Kundedaten sehen, jedoch gehen viele diese Schreiben verloren, landen im Müll oder werden schlicht vergessen. Wenn dann noch der nette Angestellte des Kreditinstitutes der seinerzeit das Konto mit gebrochenem Deutsch geöffnet hat und ab und an bei Ihnen anriefe um nach dem Rechten zu sehen, die Zweigstelle gewechselt hat, sind Probleme vorprogrammiert.

Soweit sich Kunden auf die Briefe der Banken nicht melden müssen die betroffenen Konten seit einiger Zeit geschlossen oder zumindest blockiert werden.  Dies solange, bis sich der Inhaber meldet und fehlende Daten nachreicht. In der Zwischenzeit laufen alle Rechnungen und Einzugsermächtigungen ins Leere. Irgendwann ist dann einmal Schluss mit Strom & Co…

Daher mein Tipp: Schauen Sie ab und an bei Ihrer Hausbank vorbei! Diese zehn Minuten können Ihnen später viel Zeit, Geld und Mühen ersparen.

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Legalisieren Sie jetzt Ihre Immobilie!

Finca Rustica meist „il-legal“

Die beliebten Fincas rusticas -Immobilien auf dem Land- haben viele Vorteile. Sie sind zumeist grosszügig gebaut, verfügen über riesige Gärten, sind weit ab vom nächsten Nachbarn und lassen sich gut & legal vermieten. Liegt Strom und Wasser an, haben Sie Ihr Geld definitiv nicht falsch investiert. Das grosse Problem der ländlichen Grundstücke auf Mallorca war und ist, das dort zumeist illegal gebaut wurde.

Amnestie für Schwarzbauten auf den Balearen

Seit Mai 2014 gibt es hierfür eine Lösung. Das neue balearische Bodengesetz erlaubt im Wege einer bis 2017 befristeten Amnestie die Nachlegalisierung vieler Schwarzbauten auf dem Lande. Hauptvoraussetzung ist, dass der Baurechtsverstoss bei Inkraft treten des Gesetzes bereits verjährt war.

Illegale Häuser jetzt legalisieren! Aber wie?

Seit dem Erlass des Gesetzes warten nun Gemeinden und Betroffene auf die Umsetzungsvorschriften der Normative, die es bis dato nicht gibt. Daher haben nun viele lokale Bauämter Verfahren in Eigenregie entwickelt und lassen Anträge auf Legalisierung von illegalen Aufbauten im ländlichen Raum jetzt zu.

Kosten der Legalisierung beachten

Die grosse Frage der Kosten des Verfahrens ist nicht einfach zu beantworten. Neben den nachträglichen Ordnungsgeldern von 15% (20% bzw 25%) kommen lokale Bausteuern und andere unumgängliche Aufwendungen, die von Gemeinde zu Gemeinde variiren.

Zeitraum für Verfahren der Legalisierung

Die Bearbeitung wird, je nach Bauamt und Umfang der Akte, ca sechs bis neun Monate in Anspruch nehmen.

Vorteile der Legalisierung: Wertsteigerung der Immobilie

Die Vorzüge des Legalisierungsverfahrens liegt klar auf der Hand: Sie werten Ihre Immobilie  auf, denn jeder der in Zukunft nach einem Kaufobjekt sucht wird die legalen den illegalen Rusticas vorziehen.

Im Rahmen meiner Dienstleistungen in Immobiliensachen biete ich die Legalisierung Ihrer Mallorcaimmobilie als Komplettpaket an. Gerne berate ich Sie hierzu.

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Steuerpflichten in Spanien

Sie haben sich den Traum von einer Immobilie im Süden erfüllt und sind Eigentümer einer Liegenschaft in Spanien. Um mit dem spanischen Fiskus sorgenfrei leben zu können müssen Sie Einiges beachten. Hier sind die Details:

Steuern in Spanien nach dem Kauf einer Liegenschaft
Nachdem Sie Grundbesitz in Spanien erworben haben, sollten Sie alle laufenden Lasten und Zahlungen regelmäßig bedienen. Hierzu zählen auch und vor allem wiederkehrende Steuern. Diese Steuern teilen sich  in lokale und zentral-staatliche Steuern auf.

Lokale Steuern
Zu den lokalen Steuern zählt die sogenannte IBI (die jährliche Grundsteuer) sowie basura / fems (Gebühren für die Abfallentsorgung). Deren Höhe teilen die lokalen Finanzämter jährlich mit. Die postalische Mitteilung wird zumeist in der zweiten Jahreshälfte versandt.
Eine Besonderheit liegt in der Zahlung der Steuern. So verfügen die lokalen Finanzämter zumeist nicht über öffentliche Konten, auf die die Steuer überwiesen werden kann. Die betroffenen Abgaben können entweder direkt vom Finanzamt eingezogen oder durch Ihre spanische Bank, durch einen Nummerncode auf der Steuerbescheinigung, an das Finanzamt gezahlt werden.
Zur Vermeidung von Verzugskosten empfiehlt es sich eine Einzugsermächtigung zu erteilen. Seit 2014 sollte zumindest die jährlichen Grundsteuern  auch per IBAN und SWIFT von einem ausländischen Euro – Konto eingezogen werden können.

Zentrale Steuern
Zusätzlich zu den lokalen Abgaben sind nicht – residenten Steuern an das zentrale Finanzamt in Madrid zahlbar. Besonders zu beachten ist, dass alle zahlbaren Steuern durch den Betroffenen selbst zu errechnen, zu erklären und abzuführen sind. Das Finanzamt wird keine Steuerbescheide versenden. Soweit Fristen versäumt werden drohen im Nachhinein Verzugszinsen und Ordnungsgelder. Auf welche Steuern müssen Sie achten?

Die Vermögenssteuer
Auf staatlicher Ebene ist jährlich die Vermögenssteuer (zwischen 0,2 und 2,5%) auf den Gesamtwert des in Spanien belegenen Vermögens abzuführen. Es besteht ein Freibetrag von € 700.000,00 pro Person und Jahr. Stichtag für die Berechnung der Steuer ist der 31.12. eines jeden Jahres.  Die Vermögenssteuer ist im Juni des Folgejahres zu erklären und zahlbar. Die Vermögenssteuer soll ab 2015 wieder entfallen.

Die Einkommenssteuer bei Mieteinnahmen
Im Falle der Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft sind Einkommenssteuern nach dem Steuergesetz für Nicht-Residente zahlbar. Das Besteuerungsrecht dieser Einkünfte wird Spanien mit den meisten Doppelbesteuerungsabkommen zugewiesen. Ob die Einkünfte darüber hinaus auch in Ihrem Heimatland anzugeben sind, erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater.
Bei Eigentümern mit Steuerwohnsitz innerhalb der EU können von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung alle Kosten, die mit dem Vermietgeschäft in unmittelbarem Zusammenhang stehen, abgesetzt werden.
Die Einkommenssteuern sind in dem Quartal des Jahres selbständig zu erklären und abzuführen in dem die Einnahmen (und Kosten) entstanden sind. Besonders Eigentümer mit Genehmigung zur Vermietung an Touristen sollten darauf achten, ihre Mieteinnahmen ordnungsgemäß und fristgemäß zu versteuern.

Die Einkommenssteuer für die Selbstnutzung der Spanien – Immobilie
Weiterhin ist für die Selbstnutzung des Wohngebäudes (Haus oder Wohnung) eine Art „Zweitwohnsitzsteuer“ abzuführen. Die spanische Finanzverwaltung besteuert hierbei die fiktiven Einnahmen die erzielt werden könnten, wenn die Immobilie nicht als Zweitwohnsitz leer stehen, sondern vermietet werden würde. Diese Besteuerung wirft erfahrungsgemäß die meisten Fragen und Nachfragen bei den Betroffenen auf, da sie in den Heimatländern (noch) unbekannt ist.

Zur Berechnung der pauschalen Einkommenssteuer wird der Katasterwert der Immobilie herangezogen. Es kommt bei der Berechnung der Steuern nicht darauf an, wie oft der Eigentümer die Immobilie im Jahr selbst nutzt oder wie lange diese leer stand. Ebenso wenig können Kosten in Abzug gebracht werden.
Die „Zweitwohnsitzsteuer“ ist bis spätestens zum 31.12. des Folgejahres abzugeben und zu zahlen. Sollte die Immobilie nicht nutzbar gewesen sein, z.B. wegen großer Umbaumaßnahmen, ist die Steuer nicht fällig.
Auf unbebaute Grundstücke fällt die Steuer ebensowenig an wie auf gewerbliche Objekte oder nicht bewohnbare Wohngebäude (Ruinen).
Auch bei dieser Steuer gilt der Grundsatz der oben bereits beschriebenen Selbstveranlagung. Das heißt, dass das spanische Finanzamt die jährlich wiederkehrenden Steuerverpflichtungen nicht ankündigen oder einfordern wird. Diese sind fristgemäß selbstständig zu erstellen, einzureichen und gleichzeitig mit der Einreichung zu zahlen.
Werden Fristen verpasst, wird das Finanzamt im Rahmen von Prüfungen zumeist erst Jahre später neben  Nachzahlungen und Verzugszinsen auch Ordnungsgelder in empfindlicher Höhe (bis zu 100% des Steuerbetrages) verhängen.

Für die Zahlung aller beschriebenen Steuerarten haftet Ihre Immobilie in Spanien.

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Spanische Erbschaftssteur verstösst gegen EU Recht (Urteil vom 03.09.2014)

Die spanischen Gesetze zur Erbschaftssteuer wurde gestern durch den EU Gerichtshof für nicht vereinbar mit dem EU Recht erklärt. Der Gerichtshof stellte in seinem Urteil fest, dass Spanien gegen die Kapitalverkehrsfreiheit verstößt, wenn, wie seit Jahren der Fall, Residente bei Berechnung der Erbschafsteuern für Immobilien besser gestellt werden als Nicht – Residente aus EU Ländern.

So können Residente zum Beispiel auf den Balearen bei Anfall einer Erbschaft oder Schenkung zu Lebzeiten Freibeträge von bis zu 99% für sich in Anspruch nehmen. Diese Art der Vermögensübertragung war somit faktisch für sie steuerfrei. Nichtresidenten standen diese Vergünstigungen bis gestern nicht zu, auch wenn sich das gesamte in Spanien gehaltene Immobilienvermögen auf den Balearen befand. Genau hier setzt das Urteil an.

Zwar hat das Königreich Spanien ein für alle Bürger einheitliches Erbschaftssteuerrecht und ist nicht per se verantwortlich für diese Ungleichbehandlung, jedoch trat es Kompetenzen in Sachen Freibeträge und Steuersätze auf Erbschafts- und Schenkungssteuern weitgehend an seine Autonomie ab. Die Autonomien führten später im Zuge dieser Kompetenzen eigene Steuergrundlagen für Bewohner der autonomen Gebiete ein. Spanien verwies in dem Verfahren genau auf diesen Umstand. Dieses Argument lies der Gerichtshof nicht zu. Er merkte an, dass ein Land der EU eine Ungleichbehandlung von EU Bürgern nicht damit entschuldigen könne, dass seine Gebietskörperschaften auf Grundlage von internen Gesetzgebungskompetenzen im Grunde für den Vertragsverstoß verantwortlich sein. Spanien habe es versäumt das eklatante Ungleichgewicht zwischen der faktischen Besteuerung von Residenten gegenüber Nicht – Residenten EU Bürgern rechtzeitig zu verhindern.

Das Urteil erging am 03. September 2014 und ist rechtskräftig. Zum Text des Urteils gelangen Sie hier.

Was bedeutet das Urteil in der Praxis?

Das Urteil wird zur Folge haben das Spanien und seine Autonomen Gebiet eine Anpassung der Besteuerungsgrundlagen bei Anfall einer Erbschaft oder Schenkung vornehmen. In der Praxis wird dies wohl eine allgemeine Erhöhung der Steuern zur Folge haben.

Für bereits gezahlte Erbschaftssteuern bedeutet der Richterspruch eine Rückerstgattungspflicht Spaniens an die betroffenen EU Bürger und zwar nebst Zinsen soweit der Anspruch noch nicht verjährt ist. Stellen Sie also jetzt den Antrag!

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Kommt das Steuergeschenk für Immobilientransaktionen in 2015?

Kurz vor den Wahlen hat sich die konservative Regierung in Madrid dazu entschlossen, nach jahrelanger Enthaltsamkeit und steigender Steuern, das Rad herumzureißen. Die Steuerlast soll nun endlich wieder fallen. Für Residente aus einem Land der EU bedeutet dies, dass ab 2015 nur noch 20% anstatt von 24,75 % Steuern auf laufende Einkommen zahlbar werden sollen. Die gleiche Steuer, nämlich 20% anstatt von jetzt 21%, fällt beim Verkauf einer Liegenschaft auf den Gewinn an.

Weitere Erleichterungen werden für 2016 in Aussicht gestellt. Dann sollen die oben genannten Steuern auf 19% fallen.

Ein richtiger Quantensprung ist jedoch der Teil des Gesetzesentwurfes, mit dem Bürgern aus der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum die Möglichkeit der Reinvestition in Spanien eingeräumt wird. Nach der siebten Zusatzanordnung des Gesetzentwurfs sollen nunmehr Nicht – Residente das Recht haben, unter bestimmten Voraussetzungen eine vollkommene Steuerbefreiung bei dem Verkauf ihrer Liegenschaft in Spanien dann zu erlangen, wenn der Verkaufserlös wieder in eine in Spanien belege Wohnimmobilie reinvestiert wird. Dieses Privileg stand bis dato nur in Spanien residenten Personen zu.

Der Entwurf der Modifizierung der spanischen Steuervorschriften sieht auf den ersten Blick natürlich sehr gut aus. Die Regierung ist des Lobes voll und klopft sich siegessicher auf die eigene Brust. Aber Politiker wären nicht Politiker wenn sie uns nur die halbe Wahrheit über die Medien preis geben würden.

Was oft bei den Lobeshymnen unterdrückt wird ist der Umstand, dass die Steuergeschenke durch die Abschaffung von Privilegien gegenfinanziert werden.

Bei Immobilientransaktionen sowohl von Residenten als auch von Nicht – Residenten ist dies konkret die Abschaffung des Inflationsausgleichs. Über diesen wurden beim Verkauf einer Immobilie der einstige Erwerbspreis und die Erwerbskosten der Inflation bis zum Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie angepasst. Besonders gravierende Auswirkungen wird dies auf Erwerbsvorgänge vor 1984 haben. Hier genießen Eigentümer zur Zeit noch einen gesonderten Inflationsausgleich von 11,11% pro Jahr. Somit waren die Verkaufsgewinne, zumindest bis 2006, faktisch steuerfrei.

Nunmehr soll genau dieser Inflationsausgleich gestrichen werden. Wie gesagt wird dies diejenigen hart treffen, die Liegenschaften schon seit Jahrzehnten halten, den genau diese Verkäufer partizipierten besonders stark vom Inflationsausgleich.

Was bedeutet das genau in der Praxis? Mit einem einfachen Rechenbeispiel kommt man schnell hinter den „Steuertrick“ der Regierung.
Hierzu nehme ich an, dass eine Immobilie mit einem Kaufwert von 200.000 EUR einmal in 1984 dann im Jahr 2005 und zu guter Letzt im Jahr 2009 erworben wurde. Die Immobilie wird einmal im Jahr 2014 und dann im Jahr 2015 für 600.000 EUR (nach Kosten) verkauft. Womit jeweils ein Gewinn vor Steuern von 400.000 EUR erwirtschaftet wird.

(C) Matthias Jahnel – http://www.lexjahnel.de

Das Ergebnis ist eindeutig. Wer spät verkauft zahlt drauf. Wer also vor langer Zeit ein Haus oder eine Wohnung zum Beispiel auf Mallorca oder Ibiza erworben hat und sich nun mit dem Verkauf der Immobilie beschäftigt sollte versuchen noch dieses Jahr zu veräussern. Vielleicht auch indem er oder sie den Verkaufspreis senkt. Soweit die hören Steuern ab nächstes Jahr nicht gezahlt werden sollen, würde die Rettung nur im Kauf einer neuen Liegenschaft in Spanien bestehen. Wobei dies natürlich auch wieder (Kauf-) Steuern verursacht.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
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So legilisieren Sie illegale Immobilien auf Mallorca

Am 29. Mai 2014 trat das lang erwartete und heiß diskutierte „Ley de Suelo“, das erste balearische Bodengesetz, in Kraft. Gemäß der zweiten Zusatzbestimmung des Gesetzes soll es nunmehr möglich sein, die auf dem Lande der balearischen Inseln Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera ohne Genehmigung gebauten Häuser, Keller, Pools oder sonstige Anbauten legalisieren zu lassen.

Hierbei gibt es verschiedene Einschränkungen. Die wohl wichtigste ist, dass sich die Gebäude nicht in einem geschützten Gebiet befinden dürfen. So sind und bleiben Häuser im ANEI, ARIP, etc. illegal. Bestandsschutz genießen ohne Genehmigung errichtete Häuser dort nur, wenn die Immobilie nachweislich vor mehr als zwei Jahrzehnten errichtet wurde. Legal sind sie deswegen aber noch nicht.

Zweite Voraussetzung für alle anderen Schwarzbauten ist, dass die Aufbauten der Balearen – Immobilie bereits bei in Kraft treten der Bestimmung Bestandsschutz genossen haben. Dies ist dann der Fall, wenn mehr als acht Jahre seit deren Bau verstrichen sind und die Immobilie seitdem unverändert geblieben ist. Der Nachweis ist durch den Eigentümer zu führen.

Gelingt der Altersnachweis kann die Immobilie bei der zuständigen Gemeinde nach-legalisiert werden. Die Vorteile liegen klar auf der Hand: Neben einer erheblichen Wertsteigerung kann die Immobilie nun auch legal umgebaut werden. Dies wird jeder potentielle Käufer zu schätzen wissen!

Was sind die Kosten? Bei den Kosten der Legalisierung ist mindestens zu kalkulieren:

– Kosten des Altersnachweises

– Legalisierung

– Bausteuern

– pauschales Ordnungsgeld in Höhe von 15% bei der Legalisierung im ersten Jahr seit in Kraft treten der Bestimmung, 20% im zweiten und 25% im dritten Jahr. Zeit bedeutet also Geld.

Wie hoch sind die Kosten?

Diese Frage kann erst nach einer Analyse des Einzelfalls beantwortet werden. Auch hier wird die richtige Vorbereitung bares Geld sparen.

Da die oben genannten Fristen erst nach Zustimmung des in der Materie zuständigen Consells beginnen werden, ist nunmehr der richtige Zeitpunkt gekommen um die notwendigen Vorbereitungen unter fachlicher Anleitung zu treffen. Gerne helfe ich Ihnen mit meinem spezialisierten Team hierbei. Ich benötige zunächst lediglich:

– die Kaufurkunde (Escritura)

– den aktuellen Grundsteuerbescheid (IBI)

Gefährlich kann die Legalisierung dann sein, wenn Sie unvorbereitet zur Gemeinde marschieren. Wer nämlich so dem Bauamt mitteilt, dass er auf einer illegalen Immobilie sitzt riskiert neben einem Ordnungsgeld auch den Abriss.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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