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Archive for the ‘Immobilienrecht’ Category

Oberster spanische Gerichtshof hebt Stempelsteuern für Hypotheken auf

Immobilien sind begehrt wie nie auf Mallorca. Viele Hauskäufer greifen nach Jahren der Abstinenz nun wieder verstärkt auf Hypothekardarlehen zurück um sich den Wunsch nach einer Liegenschaft auf Mallorca zu erfüllen.

Spanische Hypotheken sind aber vor allem eins: sehr teuer. Neben einer Vielzahl von Gebühren, Kommissionen und, im Verhältnis zu deutschen Darlehen, hohen Zinsen, fällt in Spanien auch eine Stempelsteuer an. Die sogenannte A.J.D. ist immer dann zahlbar wenn der Hauskauf durch ein Hypothekendarlehen finanziert wird. Die Steuer beträgt auf den Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) 1,2% und berechnet sich auf dem Wert des gesicherten Kapitals. Schnell summieren sich diese Kosten und vor allem die Steuern zu ein paar tausend oder gar zehntausend Euro. Fast alle Banken ließen sich diese Kosten ihres Kerngeschäftes und auch die Stempelsteuern bis dato durch den Immobilienkäufer zahlen.

Mit dieser Praxis ist nun Schluß. Am 16. Oktober 2018 hat das spanische oberste Gericht genau diese Praxis für illegal erklärt. Lesen Sie das URTEIL hier.

Das Gericht ging zur Überraschung vieler Beobachter aber noch weiter. Es erklärte auch die entsprechende Vorschrift der spanischen Steuergesetzgebung in der als Steuerschuldner der Darlehensnehmer definiert wurde für rechtswidrig und hob diese kurzerhand auf.

Was hat dies zu bedeuten?
Zum einen können alle diejenigen, die in den letzten vier Jahren diese Steuern beim spanischen Fiskus im Rahmen eines Hypothekendarlehens eingezahlt haben, einen Rückforderungsantrag stellen. Der Vorteil liegt klar auf der Hand, das spanische Finanzamt wird bei Antrag die Erstattung betreiben. Hierzu ist es durch das Urteil verpflichtet. Dies jedoch nur bis zur Verjährung der Steuerforderung also rückwirkend für einen Zeitraum von maximal vier Jahren (Stichtag: 16. Oktober 2014).

Wahlweise kann auch das Kreditinstitut durch den Kunden zur Rückforderung der unberechtigt aufgebürdeten Kosten und Steuern aufgefordert werden, wobei ich davon ausgehe, dass sich die Finanzierer gewohnt renitent zeigen werden.

Mein Tipp: Die Zeit ist reif: Holen Sie sich jetzt Ihr Geld jetzt zurück!

 

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

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Kategorien:Immobilienrecht

Es ist wieder so weit: Genehmigung zur Vermietung an Touristen.

Genehmigungen zur Vermietung von Wohnraum an Touristen sind auf Mallorca beliebt wie nie. Sie sichern nicht nur ein legales Einkommen für die Liegenschaft auf den Balearen, sondern sie stellen auch einen erheblichen Wertzuwachs dar, wenn die Mallorca – Immobilie einmal verkauft werden soll.

Vor knapp einem Jahr war es aber vorbei mit dem unbegrenzten Wachstum. Der Consell de Mallorca verhängte ein Moratorium. Es konnten seit August 2017 keine Anträge für Genehmigungen zur touristischen Vermietung von Immobilien mehr gestellt werden.

Nach endlosen Studien und Analysen wo, welcher Tourist auf Mallorca noch erwünscht ist, soll es nun ab dem 15 Juli 2018 wieder die Möglichkeit geben, die begehrten Vermietlizenzen zu beantragen.

Grundlage der Vergabe ist das geltende Tourismusgesetz welches unter anderem für die Immobilie vorschreibt:

  • eine gültige Cedula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitbescheinigung)
  • eine Genehmigung zur Vermietung an Touristen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle von Wohnungen
  • den gültigen Energiepass
  • das Vorhandensein von individuellen Strom- und Wasserzählern.

Der freien Vergabe von Erlaubnissen wurde ein Riegel vorgeschoben. Die noch zu vergebenden Plätze sind nunmehr limitiert und werden ab sofort in einer Börse gehandelt. Der Preis pro Platz (nicht Bett!!) wird sich wohl zwischen 3.000 und 4.500 EUR bewegen und ist im Genehmigungsverfahren zu zahlen. Sind keine Plätze mehr  vorhanden gibt es keine Genehmigungen. Diese soll es erst dann wieder geben, wenn Plätze zurückgegeben wurden.

Die damit erlangte Lizenz zur Vermietung der Immobilie an Touristen wird eine Gültigkeit von fünf Jahren haben und muss nach Ablauf erneut beantragt werden. Die oben genannte Gebühr pro Platz wird bei der erneuten Beantragung nicht nochmals fällig.

Mein Tipp: Bereiten Sie sich jetzt vor um den Run auf die Genehmigungen nicht zu verpassen.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Kategorien:Immobilienrecht

Falsche Freunde beim Immobilienkauf auf Mallorca

Mallorca boomt. Dies zeigt sich nicht nur an der stetig steigenden Zahl der Touristen die jährlich die Insel im Mittelmeer besuchen und so vor allem privaten Immobilieneigentümern mit einer gültigen Genehmigung für touristische Vermietungen ein gutes Einkommen bescheren. Auch die Preise von Immobilien an der Küste oder in der Inselmitte haben kräftig angezogen. Doch nur wer sich richtig auf den Kauf des Hauses auf Mallorca vorbereitet wird zu den Gewinnern gehören. Gleich ob Ruhesitz, Investitionsobjekt, Hotel, Wohnung oder Ferienimmobilie es gilt die Tücken, Fallen und vor allem die falschen Freunde beim Immobilienkauf von Anfang an zu vermeiden.

Was Sie beim Immobilienkauf auf den Balearen nicht tun sollten.

Viele Interessenten suchen zunächst im Internet nach Rat um eventuell den Kauf ohne einen Experten im Immobilienrecht durchführen zu können. Denn wenn die Immobilie schon teuer ist muss ja anderswo gespart werden! Hierbei stoßen Rechtssuchende natürlich auch auf Artikel die abraten Hilfe eines lokalen Anwaltes in Anspruch zu nehmen. Rechtsanwälte sollen angeblich nur als Übersetzer tätig geworden sein und generell ein Hindernis beim Kauf darstellen. So soll es Schutz und kompetenten Rat beim Immobilienerwerb auf den Balearen für deutlich niedrigere Kosten oder gar umsonst geben.

Zu viele deutsche Käufer verlassen sich daher vor allem auf die Anwaltskanzlei „Dr. Suchmaschine & Partner“, Do-It-Yourself Anleitungen zum spanischen Immobilienkauf von windigen Webseiten oder den gut gemeinten Rat von Freunden und dies mit teilweise verheerenden Folgen.

Nachfolgend gebe ich Beispiele über den typischen Irrglauben von nicht-beratenen Käufern beim Hauskauf auf den Balearen, (alle diese Beispiele beruhen auf realen Fällen):

a) die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cedula de Habitabilid)

Getrieben von dem Rat die Cedula (Bewohnbarkeitsbescheinigung = Cedula de Habitabilid, kurz die „Cedula“) sei das non plus ultra und über jeden Zweifel erhaben, kaufen Interessenten Immobilien mit Cedula ohne weitere Prüfung.

Zwar ist richtig, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung ein Indiz für Legalität darstellt, dass die Immobilie aber legal errichtet wurde bedeutet sie nicht. So wissen viele Betroffene leider nicht, dass die Cedula de Habitabilidad in bestimmten Fällen auch für Immobilien existieren, die ohne Baugenehmigungen errichtet worden waren. Oder sie verstehen nicht den Inhalt der Bewohnbarkeitsbescheidigung die ihnen vorliegt, denn Cedula ist nicht gleich Cedula.

Auch der Kauf einer Mallorca – Immobilie mit Cedula aber ohne fachliche Prüfung der Liegenschaft kann den Totalverlust der Investition bedeuten.

b) das Kataster und Grundbuch in Spanien

Die Immobilie ist im spanischen Immobilien – Kataster und Grundbuch eingetragen. Damit ist ja alles in Ordnung!

Auch dies ist ein Irrglaube und schlicht falsch. Vor allem deutsche Käufer glauben, dass jeder Katastereintrag der vollständigen Immobilie und der Grundbucheintrag ohne Hypothek automatisch die Legalität der Liegenschaft und die Freiheit von Lasten der Immobilie bedeutet. Gerne werden Kataster und Grundbuch von Verkäufern oder Makler verwandt um so zu zeigen, dass die Immobilie ohne Zuziehung eines Fachmannes im Immobilienrecht gekauft werden könne. Gerne kommt dann noch der spanische Notar ins Spiel der „ja alles beim Kauf prüfen würde!„. Aber nur eine fachgerechte Analyse aller Unterlagen kann feststellen, ob die Immobilie wirklich so lupenrein ist wie angepriesen.

Auch der Kauf über einen Notar einer im Kataster und Grundbuch eingetragenen Mallorca – Immobilie  kann den Totalverlust der Investition bedeuten wenn diese nicht vorher durch einen Spezialisten im Immobilienrecht geprüft wurde.

c) der spanische Notar beim Immobilienerwerb

Der Kauf wurde von einem Notar abgewickelt; Es ist also alles in Ordnung!

Auch dieses Argument höre ich nur zu oft. Natürlich benötigen Sie einen spanischen Notar beim Kauf einer Immobilie in Spanien. Man sollte sich nur im Klaren darüber sein, dass die Aufgaben eines spanischen Notars gerade nicht denen eines deutschen Notars  entsprechen. Um es einfach auszudrücken: der spanische Notar stellt bei Immobilienkaufverträgen (Escritura de Comraventa) lediglich sicher, dass eine bestimmte Urkunde zu einer bestimmten Immobilie unterschrieben wurde. Mehr aber auch nicht.

Wenn Sie ohne Begleitung eines Rechtsanwaltes eine spanische notarielle Urkunde unterschreiben und darauf vertrauen, das alles seine Richtigkeit habe, liegen Sie leider falsch.

d) der gute Freund auf Mallorca mit der spanischen Gestoria

Eine Gestoria = Behördenservice ist wahres Gold wert, wenn es sich um Erledigungen  handelt, die in die Aufgabe einer Gestoria gehören. Sicher kann auch ein Immobilienkauf über einen solchen Dienstleister abwickelt werden, nur müssen Sie wissen, dass die Gestoria nur den rein technischen Teil der Abwicklung der Immobilien – Transaktion übernimmt und dies -zugegeben- für eine kleine Gebühr.

Auch der “gute Freund” der Ihnen eine Gestoria empfiehlt kann seine Immobilie so erworben haben und weiß vielleicht noch gar nicht, dass auch er nun auf einer Liegenschaft sitzt, die das Geld nicht wert ist, das er für sein Traumhaus auf Mallorca ausgegeben hat.

Natürlich könnte ich diese Liste endlos weiterführen.

Mein gut gemeinter Tipp: Suchen Sie sich von Anfang an Ihren Rechtsanwalt des Vertrauens auf Mallorca damit auch Ihre Immobilien – Investition erfolgreich ist.

 

Kategorien:Immobilienrecht

10 Tipps und Tricks beim Immobilienkauf 2017 auf Mallorca

Gleich ob Wohnung in der Altstadt, Landhaus, Apartment mit Meerblick, Super – Schnäppchen im Neubaugebiet, notleitende Villa in der Zwangsversteigerung, Immobilie aus einer Bankverwertung oder hochkarätige Luxusimmobilie: Bei einem Liegenschaftskauf in Spanien sollte Sie wissen was zu beachten ist und zwar bevor Sie mit der Suche nach Ihrer Traumimmobilie beginnen. Schon im Vorfeld können Weichen gestellt werden, um später die Nebenkosten und laufenden Ausgaben des Finca – Erwerbs so gering wie möglich zu halten.

1. Tipp: Beauftragen Sie Ihren Makler und Ihren Anwalt

Kontrolle ist gut, vor allem dann wenn es darum geht, eine Investition in Wohnungseigentum im Ausland zu tätigen. Gleich ob Sie auf Mallorca, Ibiza, Menorca oder auf dem spanischen Festland ihre Traumimmobilie suchen, sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. So wird es von Vorteil sein, einen Immobilienmakler mit guter Kenntnis der Immobilienwelt zu beauftragen, der für Sie dann die relevanten Liegenschaftsanzeigen -auch der Konkurrenz- durchforstet. Haben Sie Ihr Traumhaus gefunden, vertrauen Sie Ihrem Anwalt die Prüfung an. So mancher Privatverkauf ging mit hohen Verlusten daneben, weil genau diese Grundregeln missachtet wurden.

2. Tipp: Stecken Sie Grenzen für die Immobiliensuche

Allein auf Mallorca werden zehntausende Objekte ständig zum Kauf angeboten. Alle zu besichtigen ist unmöglich. Täglich kommen neue Immobilienangebote auf den Markt. Legen Sie vor der Suche fest: Wo suche ich? Was suche ich? und Wieviel möchte ich ausgeben? Welche Ausstattung sollte die Immobilie haben? Suchen Sie ein Grundstück, einen Neubau, eine Eigentumswohnung, eine Villa, Bauland, eine Ruine zum Um- und Ausbau, oder eine Finca auf dem Land?
Auch sollten Sie sich im Klaren darüber sein, welchen Kaufpreis Sie maximal ausgeben möchten. Schnell kommt Frust auf wenn der Makler ohne klare Vorgaben Ihnen Immobilien vorstellt, die sie eigentlich nicht wollen oder die nicht innerhalb ihres Budgets für die geplante Auslandsinvestition liegen.

3. Tipp: Unterschreiben Sie keine Verträge ohne Fachmann im spanischen Immobilien – Recht (Rechtsanwalt / Abogado) an Ihrer Seite

Gleich wie lange Ihre Suche gedauert hat: Wenn Sie vor Ihrer Traumimmobilie stehen begehen Sie nicht den kapitalen Fehler, schnell eine Reservierung zu unterschreiben, um die Immobilie zu sichern. Es wäre nicht das erste Mal, dass so ein bindender Vorvertrag zum Erwerb einer Liegenschaft (Option, Arras, Kaufversprechen, Kaufvertrag) unterschrieben wird, ohne dass der Käufer weiß, wozu er sich gerade verpflichtet hat. Anders als in Deutschland sind -auch formlose- privatschriftliche Vorverträge in Spanien wirksam. Ein Notar ist nicht notwendig. Bewahren Sie Ruhe. Lassen Sie sich von einem Fachmann im Immobilienrecht eingehend beraten. Er sollte auf nachfolgenden Rechtsgebieten kompetent sein: spanisches Immobilienrecht, Liegenschaftsrecht, Grundstücksrecht, Steuerrecht für Nicht-Residente, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Der spanische Anwalt prüft dann neben dem Grundbuch (Eigentumsverhältnisse, Lasten, Hypotheken, Eintragungen) und dem Kataster auch alle weiteren relevanten Daten der Immobilie. Er bereitet ebenso alle Verträge vor, erledigt die Abwicklung des Kaufes und zahlt für Sie alle Kauf – Steuern. Nur so erwerben Sie sicher in Spanien und sind vor Betrügereien sicher.

4. Tipp: Suchen Sie sich Ihre Finanzierung für den Immobilienerwerb

Mitunter ist es ratsam den Kauf der Liegenschaft zu finanzieren. Spanische Banken bieten wieder gut Finanzierungen zu akzeptable Darlehenskonditionen an. Sprechen Sie direkt mit einer Reihe von Kreditinstituten. Sie finden dort Darlehen zum Erwerb des Grundstückes mit Festverzinsung oder variablen Zinssätzen.

Vertrauen Sie nicht auf windige Ratgeber oder „Broker“ die Ihnen versprechen Finanzierungen günstig zu beschaffen, um dann für die Vermittlung eines Standartkredits einer lokalen Bank horrende Gebühren zu verlangen.

5. Tipp: Vergessen Sie nicht die Nebenkosten des Kaufes

Bei der Finanzplanung des Liegenschaftserwerbes dürfen Sie die Nebenkosten nicht vergessen. Je nach Kaufpreis liegen diese bei ca. 10 bis 13% des Kaufpreises. Zu den notwendigen Kosten des Kaufes zählen: Grunderwerbssteuer (ITP), ggf Umsatzsteuer, Kosten des Notars und Grundbuch – Amts. Die PLUSVALIA (gemeindliche Wertzuwachssteuer) sollten Sie als Käufer nicht zahlen. Auch kommen weitere Kaufkosten auf Sie zu, wenn Sie den Grunderwerb finanzieren: Stempelsteuer, Kosten der Schätzung, Bankgebühren. Diese Nebenkosten werden zumeist nicht finanziert. Lassen Sie sich von einem spanischen Immobilienfachmann auch hierzu vorab eingehend beraten.

6. Tipp: Fragen Sie nach den Kosten der Immobilie nach dem Kauf

Lassen Sie sich die Kosten der Liegenschaft und deren Verwaltung nach dem Kauf erklären. Neben der jährlichen Grundsteuer, Zweitwohnsitzsteuer, den Abgaben für Müll, Wohnungseigentümergemeinschaft oder Verbrauchskosten wie Wasser, Gas, Strom etc können je nach Art der Liegenschaft weitere laufende Ausgaben auf Sie zukommen. Sie sollten wissen wie hoch diese sind.

7. Tipp: Erkundigen Sie sich nach den Steuern in Spanien

Auch in Spanien gibt es Steuern! Lassen Sie sich einen Überblick über die verschiedenen Steuerarten geben. Vergessen werden von Eigentümer von Wohnimmobilien zumeist die Zweitwohnsitzsteuer die immer am Ende eines Jahres fällig wird. Auch sind Mieteinnahmen der Immobilien sind in Spanien zu versteuern, wenn die Liegenschaft z.B. als Ferienimmobilie (Fincavermietung) an Touristen vermietet wird.

8. Tipp: Beachten Sie notwendige Reparaturen und Wartung

Die wenigsten Käufer sind Gutachter für Immobilien. Vielerorts werden Problemstellen von Bestandsimmobilien gerne vor der Besichtigung nochmal schnell über-pinselt oder mit einem Möbelstück vor den prüfenden Augen verborgen. Vertrauen Sie nicht auf die Beteuerungen des Eigentümers das alles in Ordnung sei. Bei Immobilen aus zweiter Hand sollte sich ein kompetenter Gutachter die Immobilie ansehen.

9. Tipp: Halten Sie Kontakt mit dem Verkäufer

Auch bei einem Immobilienkauf sollte nicht gelten „Aus den Augen, aus dem Sinn“. Der Verkäufer kennt Ihre Immobilie. Soweit Sie später Fragen zur Haustechnik, der Installation, Versorgern, Gärtner, Putzhilfen, dem Internetanschluss, etc haben, wird er Ihnen helfen können. Auch wird er wissen wo Sie das notwendige Schwimmbadzubehör einkaufen können oder wie die Gartenbewässerung oder die Heizung richtig gesteuert und gewartet wird…

10. Tipp: Nehmen Sie sich professionelle Hilfe auch nach dem Erwerb

Vertrauen Sie auch nach dem Kauf auf lokale Fachleute, Handwerker, Anwälte im Immobilienrecht und Steuerberater für in Spanien nicht residente Immobilieneigentümer. Gleich ob Sie Ihr Haus selbst nutzten, die Finca vermieten oder die Immobilie als Investition verwalten lassen möchten. Nur bei Fachleuten finden Sie die notwendige Erfahrung, um Ihr Traumhaus in vollen Zügen genießen zu können.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Kategorien:Immobilienrecht

So sparen Sie bei der Balearen Immobilie

Immobilien in Spanien bleiben günstig, aber achten Sie auf die laufenden Kosten nach dem Kauf.

Sie haben sich Ihren Wunsch nach einer Immobilie am Meer erfüllt und Ihre neue Villa mit Pool, eine finca rustica auf dem Land oder eine Wohnung in der Stadt, entweder über einen eingesessenen Makler oder im Internet (z.B. Immobilienscout) günstig erworben. Ebenso haben Sie sich von einem Fachmann im spanischen Immobilienrecht (Rechtsanwalt mit Zulassung in Spanien / Abogado = spanischer Anwalt) beraten lassen und ihn mit der Abwicklung des Kaufes beauftragt. Der deutschsprachige Anwalt hat dann alle Nebenkosten des Kaufes gezahlt (Grunderwerbssteur, Notar, Grundbuch). Er hat auch die Escritura de Compraventa, das ist die notarielle spanische Kaufurkunde der Liegenschaft, ordnungsgemäß im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eintragen lassen. Im Grunde haben Sie also alles richtig gemacht mit Ihrer Immobilie in Spanien.

Kosten nach dem Kauf der Immobilie auf Mallorca

Auch wenn der Immobilienkauf so abgelaufen ist, sollten Sie dennoch in den Jahren nach dem Kauf auf Ihre laufenden Kosten achten.

IBI (Grundsteuer), Basura (Müllgebühren), Wasser, Strom und Telefon – Kosten der Mallorca Immobilie

Die erste Gruppe der laufenden Nebenkosten sind Abgaben an die Gemeinde (Grundsteuer, Müll, Parkverbote, etc). Diese Gebühren können zumeist nicht ohne weiteres beeinflusst werden.

Die zweite Gruppe der laufenden Kosten sind verbrauchsabhängige Zahlungen. Hierzu zählen Wasser, Energie oder Telefon. Bei diesen Nebenkosten kann gespart werden.

Wie senke ich Kosten beim Wasser?

Das kostbare Nass, vor allem im Süden Europas, wird zumeist über öffentliche oder private Anbieter bereitgestellt.  Der Preis ist dann nicht verhandelbar. Auch kann nicht jeder der ein Haus auf den Balearen sein Eigen nennt einen Brunnen bohren. Somit kommt nur der verantwortungsvolle Umgang mit Wasser in Betracht. Wasser kann wirksam auch in Spanien recycelt werden. Poolwasser muss nicht jedes Jahr erneuert werden. Ebenso sind lokale spanische Gärtner Experten darin, einen mediterranen Garten mit einem minimalen Wasserbedarf zu gestalten. Dies hilft nicht nur Ihrem Geldbeutel.

Wie spare ich beim Strom und meiner Telefonrechnung?

In Sachen Strom und Telefonie gibt es neben den normalen Einsparmöglichkeiten andere Wege, erheblich die Kosten zu senken. So existiert in Sachen Telefonie ein beachtlicher Kampf auf dem spanischen Markt um jeden Neukunden. Umsehen lohnt sich immer; dann purzel auch die Preise.

Beim Strom ist noch mehr drin. Zugegeben, nicht jeder wird sich in Sachen Stromverbrauch mit Solar – Modulen eigenen Strom erzeugen können. Aber auch ohne diese Investition gibt es Möglichkeiten Sonnenstrom zu nutzen. So bieten ca 30 Anbieter in Spanien Strom aus 100% regenerativen Quellen an (comercializadoras de energía renovable). Was viele nicht wissen ist, daß Strom aus Sonne, Wind & Wasser zu erblich niedrigeren Preisen als der Strom aus Kohle oder Atom verkauft wird.  So gibt es Solarstrom zumeist 25% günstiger als Energie aus herkömmlichen Quellen. Auch die Umstellung ist denkbar einfach und die oft erzählten Schauermärchen, dass der Wechsel des Anbieters zum Abstellen des Stromanschlusses führt, ist schlicht Unsinn.

Wer smart ist steigt also um auf regenerative Anbieter und spart. Das gute Gewissen etwas sinnvolles für die Umwelt getan zu haben gibt es kostenlos dazu.

Gerne helfe ich Ihnen dabei.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
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Kategorien:Immobilienrecht

Neue Steuer auf Mallorca – die ECOTASA ist da

Urlauber in Ferien-Immobilien auf Mallorca, Menorca & Ibiza zahlen ab jetzt Steuern

Ab dem 01. Juli 2016 werden auf den Balearen Steuern auf touristische Vermietungen erhoben. Von der „ECOTASA“ betroffen sind Urlauber in Hotels, Hostals und Feriengäste in privaten Unterkünften. Die nachfolgende Beschreibung bezieht sich ausschließlich auf die Folgen des Gesetzes für private Unterkünfte.

Wer unterliegt der neuen Balearen – Steuer?

Die ECOTASA wird  bei jedem Urlauber auf den Balearen erhoben. Gleich ob Sie zukünftig in einem Hotel in Alcudia übernachten, von einem Kreuzfahrtschiff Palma de Mallorca oder Ibiza Stadt besuchen oder die immer beliebter werdenden privaten Ferienunterkünfte (private Immobilie, Haus, Doppelhaus, Wohnung oder Finca rustica auf Mallorca, Menorca & Ibiza) nutzten, zahlen Sie die neue Touristensteuer.

Wer zieht die Steuern bei wem ein?

Steuerschuldner auf den Balearen ist jeder Urlauber. Jedoch zieht das Finanzamt die Steuern ausschließlich von dem Betreiber der touristischen Unterkunft ein. Die Betreiber des Feriendomizils haften letztendlich für die korrekte Zahlung und Abgabe der Immobilien-Steuer. Die auf den Balearen (Ibiza, Mallorca, Menorca) erhobene Tourismussteuer wird durch das Finanzamt der Balearischen Inseln (ATIB) verwaltet.

Wie hoch ist die Immo – Abgabe?

Die Abgabe berechnet sich nach der Art der Unterkunft, der Ausstattung, der  Saison, dem Alter des Urlaubers und der Zeitdauer seines Aufenthaltes.

Grundsätzlich sind Besucher unter 16 Jahren sind von der Steuer befreit. Für die beliebten Privatvermietungen (viviendas turisticas) bzw privaten Unterkünften gilt: In der Hochsaison (01.05.-31.10.) beträgt die Steuer bei Aufenthalten unter 9 Tagen: 1,00 EUR pro Tag und Person. Ab dem 9. Tag beträgt sie 0,50 EUR pro Tag und Person.
In der Nebensaison (01.11.-30.04.) werden berechnet bei Aufenthalten unter 9 Tagen: 0,50 EUR pro Tag und Person. Ab dem 9. Tag werden 0,25 EUR pro Tag und Person berechnet.

Bekomme ich als Urlauber einen Beleg über die Zahlung?

Ja. Auf Wunsch ist jedem Urlaubern ein offizieller Nachweis des Betreibers der Unterkunft  über die gezahlte ECOTASA auszustellen.  Der Nachweis muss mindestens enthalten:

  • eine fortlaufende Nummerierung
  • die Nennung der Steuerart
  • die Identifizierung der Ferienunterkunft
  • die vergebene Nummer der Genehmigung der Tourismusbehörde
  • die Steuernummer und der Name des Betreibers
  • die Höhe der Steuer pro Urlauber sowie die zahlbare Gesamtsteuer.

Soweit die Ferienunterkunft offizielle Rechnungen ausstellt, kann die entrichtete Steuer auf den jeweiligen  Rechnungen vermerkt werden. ACHTUNG: Die Tourismussteuer unterliegt der spanischen Mehrwertsteuer.

Wie erfährt das Finanzamt von der Ferienunterkunft?

Jeder Betreiber einer Ferienunterkunft ist verpflichtet sich beim Finanzamt vor  Aufnahme der Geschäftstätigkeit anzumelden. Die Frist für Neuanmeldungen im Zuge der Neuregelung aller existierenden Ferienunterkünfte läuft vom 01. Juli 2016 bis 31. Juli 2016. Sollte es zu verspäteten Anmeldungen bereits existierender Unterkünfte kommen wird ein Ordnungsgeld fällig.

Wie rechne ich als Eigentümmer und / oder Betreiber einer Immobilie auf Mallorca, Menorca oder Ibiza gegenüber dem Finanzamt ab?

Das Gesetz sieht zwei Möglichkeiten für den Betreiber vor, den Steuerbetrag abzuführen. Dies ist entweder eine Pauschalbesteuerung der Ferienunterkunft oder die direkte Besteuerung gemäß der tatsächlichen Belegung.

Die Pauschalbesteuerung der Ferienunterkunft

Im Falle der Betreiber wünscht die Pauschalbesteuerung hat er dem Finanzamt lediglich die Anzahl der Tage die die Unterkunft im Jahr zur Vermietung zur Verfügung steht und die maximale genehmigte Belegungszahl der Ferienunterkunft  mitzuteilen. Das Finanzamt legt anhand   dieser Daten einen Mittelwert der zahlbaren Steuern fest und zieht diesen vom Betreiber ein. Die Pauschalbesteuerung wird einmal im Jahr und zwar vom 01. Mai bis 30. Juni des Folgejahres fällig. Soweit der Betreiber die Pauschalbesteuerung wählt entfällt jegliche Pflicht zur Buchführung und Nachweis der Vermietung.

Die direkte Besteuerung

Weiterhin existiert für diejenigen Vermieter die nur gelegentlich und trotz eines großen Mietobjektes an wenige Urlauber vermieten die Möglichkeit, jede Vermietung einzeln dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Bei der direkten Besteuerung ist der Verwaltungsaufwand im Vergleich zur Pauschalbesteuerung hoch. Neben dem Nachweis der Vermietung und den exakten Mietzeiten  sind ebenso zu registrieren Alter und Anzahl der Urlauber sowie die Länge des Aufenthaltes. Pass bzw Ausweiskopien der Urlauber sind aufzubewahren. Die von den Urlaubern eingezogene Steuer ist in Form von Quittungen nachzuweisen. Es ist eine detaillierte Buchhaltung zu führen.
Die direkte Besteuerung ist in jedem Quartal zu erklären. Die anfallenden Steuern sind quartalsweise abzuführen. Ebenso ist eine zusammenfassende Jahreserklärung im April des Folgejahres anzufertigen. Der Wunsch nach der direkten Besteuerung ist dem Finanzamt vorab mitzuteilen. An die Wahl ist der Betreiber dann zwei Jahre gebunden.

Werden Fristen verpasst, wird das Finanzamt im Rahmen von Prüfungen zumeist erst Jahre später neben  Nachzahlungen und Verzugszinsen auch Ordnungsgelder in empfindlicher Höhe verhängen.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Kategorien:Immobilienrecht

Balearische Steuergeschenke für 2016

Liebe Leser, auch im Jahr 2016 möchte ich Sie über Neuerungen und Veränderungen auf dem spanischen Immobilienmarkt, insbesondere in Sachen Steuern für Nicht Residente, mit Schwerpunkt auf den Balearen, informieren. Sollten Sie Immobilien – Investor, Käufer, Verkäufer und / oder Erbe von Liegenschaften und Vermögenswerten in Spanien sein, ist dieser Artikel wichtig für Sie.

Wie ich bereits in meinen Einträgen im Jahr 2015 mitgeteilt habe, hat sich die neue links orientierte Regierung der Balearischen Inseln (Mallorca, Menorca und Ibizia) auf die Fahnen geschrieben, Vermögen im großen Stil umzuverteilen. So wird die Inselregierung und alle ihr politisch angeschlossen Bürgermeister nicht müde zu betonen, dass es vor allem darum geht: “… denen die viel haben etwas zu nehmen, um es denen zu geben die es brauchen…”.

Was dies genau bedeutet zeigt das am 30.12.2015 veröffentlichte Haushaltsgesetz der Balearen für das Jahr 2016. In einer Reihe von Gesetzesänderungen werden nun Steuern erhöht.

Wie immer beschränke ich mich in meinen Erläuterungen auf solche Tribute, die den Nicht Residenten (also diejenigen Personen die in Spanien nicht steuerlich ansässig sind) betreffen.

Glück im Unglück haben die nicht steuerlich Ansässigen, da die meisten für sie geltenden Steuervorschriften auf zentral-staatlichen Gesetzten basieren. Die Änderungen der Balearen – Steuern betreffen daher “nur” lokale Steuern wie z.B. zahlbare Steuern beim Immobilienerwerb. Ebenso betroffen sind Erben und Personen mit Vermögen über 700.000 EUR auf den Balearen. Für sie galten bis Ende 2015 autonome Steuererleichterungen die von EU Bürgern immer dann in Anspruch genommen werden konnten, wenn sie hierdurch besser gestellt wurden. Diese Vorzüge sind nun beschnitten worden.

Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung ist es ratsam vor dem Kauf der Traum – Immobilie neben der rechtlichen Prüfungen ebenso wieder verstärkt internationale Modelle zur Steuervermeidung durch den betreuenden Anwalt wegen nachfolgender drei Steuerarten analysieren zu lassen:

A) Grunderwerbssteuer: Ab dem 01.01.2016 steigt der Höchstsatz der Grunderwerbssteuern für den Erwerb von Immobilien auf Mallorca, Menorca und Ibiza aus zweiter Hand von 10% auf 11%. Damit ergeben sich nachfolgende Steuern beim Kauf einer Balearen – Liegenschaft:

Kaufpreis

zahlbare Steuer

darüber hinaus

Steuersatz

0

0

400.000 EUR

8,00%

400.000 EUR

32.000 EUR

200.000 EUR

9,00%

600.000 EUR

50.000 EUR

400.000 EUR

10,00%

1.000.000 EUR

90.000 EUR

über 1MIO EUR

11,00%

B) Steuer auf Vermögen: Die Vermögenssteuer für auf den Balearen belegenes Vermögen (vor allem Immobilien, Anteile und Bankkonten) wird weiterhin erhoben. Der Freibetrag von 800.000,00 EUR wird mit Wirkung zum 31.12.2015 auf 700.000,00 EUR gesenkt und entspricht nunmehr wieder dem generellen Freibetrag für Nicht Residente. Die durch die Balearenregierung zusätzlich um 38% angehobenen Steuersätze auf Vermögenswerte von nunmehr bis zu 3,45% / Jahr ist nur durch Residente zahlbar. Der maximale Steuersatz für Nichtresidente verbleibt bei 2,5% / Jahr und Person.

C) Erbschaftssteuern: Auch in Sachen Erbschaftssteuern ergeben sich erhebliche Neuerungen. Hier verabschieden wird uns von dem einheitlichen Steuersatz von 1% auf durch Erbschaft erlangtes Vermögen der direkten Nachkommen, Vorfahren und des Ehepartners.

Ab dem 01.01.2016 gilt ein “Freibetrag” von 700.000 EUR mit einer Steuerlast von 1%. Nach Ausschöpfung dieses Betrages gelten die nachfolgenden Steuersätze für EU Bürger:

Wert

zahlbare Steuer

darüber hinaus

Steuersatz

0

0

700.000 EUR

1,00%

700.000 EUR

7.000 EUR

300.000 EUR

8,00%

1.000.000 EUR

31.000 EUR

1.000.000 EUR

11,00%

2.000.000 EUR

141.000 EUR

1.000.000 EUR

15,00%

3.000.000 EUR

291.000 EUR

über 3MIO EUR

20,00%


Steuererleichterungen:
Die wirklich guten Nachrichten habe ich mir für Sie natürlich bis zum Schluss aufgehoben. Um ein Gegengewicht zu dem tiefen Griff in Bürgers Tasche zu schaffen, haben sich die Politiker in Palma nachfolgende Steuererleichterungen abgerungen:

  • Ab sofort können sie auf den Baleraren gebrauchte Mopeds kaufen ohne hierfür Steuern zahlen zu müssen; und
  • die ohnehin niedrigen Gebühren für Genehmigungen von Solaranlagen auf Hausdächern von bis zu 10kw Leistung für den Eigenverbrauch wurden abgeschafft.

Ob diese sukkulenten Steuergeschenke nun das zarte Pflänzlein der wirtschaftlichen Erholung nach einer der schwersten Wirtschaftskrisen in der Neuzeit retten werden wird das Jahr 2016 uns zeigen.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

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