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Archive for the ‘Immobilienrecht’ Category

So sparen Sie bei der Balearen Immobilie

Immobilien in Spanien bleiben günstig, aber achten Sie auf die laufenden Kosten nach dem Kauf.

Sie haben sich Ihren Wunsch nach einer Immobilie am Meer erfüllt und Ihre neue Villa mit Pool, eine finca rustica auf dem Land oder eine Wohnung in der Stadt, entweder über einen eingesessenen Makler oder im Internet (z.B. Immobilienscout) günstig erworben. Ebenso haben Sie sich von einem Fachmann im spanischen Immobilienrecht (Rechtsanwalt mit Zulassung in Spanien / Abogado = spanischer Anwalt) beraten lassen und ihn mit der Abwicklung des Kaufes beauftragt. Der deutschsprachige Anwalt hat dann alle Nebenkosten des Kaufes gezahlt (Grunderwerbssteur, Notar, Grundbuch). Er hat auch die Escritura de Compraventa, das ist die notarielle spanische Kaufurkunde der Liegenschaft, ordnungsgemäß im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eintragen lassen. Im Grunde haben Sie also alles richtig gemacht mit Ihrer Immobilie in Spanien.

Kosten nach dem Kauf der Immobilie auf Mallorca

Auch wenn der Immobilienkauf so abgelaufen ist, sollten Sie dennoch in den Jahren nach dem Kauf auf Ihre laufenden Kosten achten.

IBI (Grundsteuer), Basura (Müllgebühren), Wasser, Strom und Telefon – Kosten der Mallorca Immobilie

Die erste Gruppe der laufenden Nebenkosten sind Abgaben an die Gemeinde (Grundsteuer, Müll, Parkverbote, etc). Diese Gebühren können zumeist nicht ohne weiteres beeinflusst werden.

Die zweite Gruppe der laufenden Kosten sind verbrauchsabhängige Zahlungen. Hierzu zählen Wasser, Energie oder Telefon. Bei diesen Nebenkosten kann gespart werden.

Wie senke ich Kosten beim Wasser?

Das kostbare Nass, vor allem im Süden Europas, wird zumeist über öffentliche oder private Anbieter bereitgestellt.  Der Preis ist dann nicht verhandelbar. Auch kann nicht jeder der ein Haus auf den Balearen sein Eigen nennt einen Brunnen bohren. Somit kommt nur der verantwortungsvolle Umgang mit Wasser in Betracht. Wasser kann wirksam auch in Spanien recycelt werden. Poolwasser muss nicht jedes Jahr erneuert werden. Ebenso sind lokale spanische Gärtner Experten darin, einen mediterranen Garten mit einem minimalen Wasserbedarf zu gestalten. Dies hilft nicht nur Ihrem Geldbeutel.

Wie spare ich beim Strom und meiner Telefonrechnung?

In Sachen Strom und Telefonie gibt es neben den normalen Einsparmöglichkeiten andere Wege, erheblich die Kosten zu senken. So existiert in Sachen Telefonie ein beachtlicher Kampf auf dem spanischen Markt um jeden Neukunden. Umsehen lohnt sich immer; dann purzel auch die Preise.

Beim Strom ist noch mehr drin. Zugegeben, nicht jeder wird sich in Sachen Stromverbrauch mit Solar – Modulen eigenen Strom erzeugen können. Aber auch ohne diese Investition gibt es Möglichkeiten Sonnenstrom zu nutzen. So bieten ca 30 Anbieter in Spanien Strom aus 100% regenerativen Quellen an (comercializadoras de energía renovable). Was viele nicht wissen ist, daß Strom aus Sonne, Wind & Wasser zu erblich niedrigeren Preisen als der Strom aus Kohle oder Atom verkauft wird.  So gibt es Solarstrom zumeist 25% günstiger als Energie aus herkömmlichen Quellen. Auch die Umstellung ist denkbar einfach und die oft erzählten Schauermärchen, dass der Wechsel des Anbieters zum Abstellen des Stromanschlusses führt, ist schlicht Unsinn.

Wer smart ist steigt also um auf regenerative Anbieter und spart. Das gute Gewissen etwas sinnvolles für die Umwelt getan zu haben gibt es kostenlos dazu.

Gerne helfe ich Ihnen dabei.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Kategorien:Immobilienrecht

Neue Steuer auf Mallorca – die ECOTASA ist da

Urlauber in Ferien-Immobilien auf Mallorca, Menorca & Ibiza zahlen ab jetzt Steuern

Ab dem 01. Juli 2016 werden auf den Balearen Steuern auf touristische Vermietungen erhoben. Von der „ECOTASA“ betroffen sind Urlauber in Hotels, Hostals und Feriengäste in privaten Unterkünften. Die nachfolgende Beschreibung bezieht sich ausschließlich auf die Folgen des Gesetzes für private Unterkünfte.

Wer unterliegt der neuen Balearen – Steuer?

Die ECOTASA wird  bei jedem Urlauber auf den Balearen erhoben. Gleich ob Sie zukünftig in einem Hotel in Alcudia übernachten, von einem Kreuzfahrtschiff Palma de Mallorca oder Ibiza Stadt besuchen oder die immer beliebter werdenden privaten Ferienunterkünfte (private Immobilie, Haus, Doppelhaus, Wohnung oder Finca rustica auf Mallorca, Menorca & Ibiza) nutzten, zahlen Sie die neue Touristensteuer.

Wer zieht die Steuern bei wem ein?

Steuerschuldner auf den Balearen ist jeder Urlauber. Jedoch zieht das Finanzamt die Steuern ausschließlich von dem Betreiber der touristischen Unterkunft ein. Die Betreiber des Feriendomizils haften letztendlich für die korrekte Zahlung und Abgabe der Immobilien-Steuer. Die auf den Balearen (Ibiza, Mallorca, Menorca) erhobene Tourismussteuer wird durch das Finanzamt der Balearischen Inseln (ATIB) verwaltet.

Wie hoch ist die Immo – Abgabe?

Die Abgabe berechnet sich nach der Art der Unterkunft, der Ausstattung, der  Saison, dem Alter des Urlaubers und der Zeitdauer seines Aufenthaltes.

Grundsätzlich sind Besucher unter 16 Jahren sind von der Steuer befreit. Für die beliebten Privatvermietungen (viviendas turisticas) bzw privaten Unterkünften gilt: In der Hochsaison (01.05.-31.10.) beträgt die Steuer bei Aufenthalten unter 9 Tagen: 1,00 EUR pro Tag und Person. Ab dem 9. Tag beträgt sie 0,50 EUR pro Tag und Person.
In der Nebensaison (01.11.-30.04.) werden berechnet bei Aufenthalten unter 9 Tagen: 0,50 EUR pro Tag und Person. Ab dem 9. Tag werden 0,25 EUR pro Tag und Person berechnet.

Bekomme ich als Urlauber einen Beleg über die Zahlung?

Ja. Auf Wunsch ist jedem Urlaubern ein offizieller Nachweis des Betreibers der Unterkunft  über die gezahlte ECOTASA auszustellen.  Der Nachweis muss mindestens enthalten:

  • eine fortlaufende Nummerierung
  • die Nennung der Steuerart
  • die Identifizierung der Ferienunterkunft
  • die vergebene Nummer der Genehmigung der Tourismusbehörde
  • die Steuernummer und der Name des Betreibers
  • die Höhe der Steuer pro Urlauber sowie die zahlbare Gesamtsteuer.

Soweit die Ferienunterkunft offizielle Rechnungen ausstellt, kann die entrichtete Steuer auf den jeweiligen  Rechnungen vermerkt werden. ACHTUNG: Die Tourismussteuer unterliegt der spanischen Mehrwertsteuer.

Wie erfährt das Finanzamt von der Ferienunterkunft?

Jeder Betreiber einer Ferienunterkunft ist verpflichtet sich beim Finanzamt vor  Aufnahme der Geschäftstätigkeit anzumelden. Die Frist für Neuanmeldungen im Zuge der Neuregelung aller existierenden Ferienunterkünfte läuft vom 01. Juli 2016 bis 31. Juli 2016. Sollte es zu verspäteten Anmeldungen bereits existierender Unterkünfte kommen wird ein Ordnungsgeld fällig.

Wie rechne ich als Eigentümmer und / oder Betreiber einer Immobilie auf Mallorca, Menorca oder Ibiza gegenüber dem Finanzamt ab?

Das Gesetz sieht zwei Möglichkeiten für den Betreiber vor, den Steuerbetrag abzuführen. Dies ist entweder eine Pauschalbesteuerung der Ferienunterkunft oder die direkte Besteuerung gemäß der tatsächlichen Belegung.

Die Pauschalbesteuerung der Ferienunterkunft

Im Falle der Betreiber wünscht die Pauschalbesteuerung hat er dem Finanzamt lediglich die Anzahl der Tage die die Unterkunft im Jahr zur Vermietung zur Verfügung steht und die maximale genehmigte Belegungszahl der Ferienunterkunft  mitzuteilen. Das Finanzamt legt anhand   dieser Daten einen Mittelwert der zahlbaren Steuern fest und zieht diesen vom Betreiber ein. Die Pauschalbesteuerung wird einmal im Jahr und zwar vom 01. Mai bis 30. Juni des Folgejahres fällig. Soweit der Betreiber die Pauschalbesteuerung wählt entfällt jegliche Pflicht zur Buchführung und Nachweis der Vermietung.

Die direkte Besteuerung

Weiterhin existiert für diejenigen Vermieter die nur gelegentlich und trotz eines großen Mietobjektes an wenige Urlauber vermieten die Möglichkeit, jede Vermietung einzeln dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Bei der direkten Besteuerung ist der Verwaltungsaufwand im Vergleich zur Pauschalbesteuerung hoch. Neben dem Nachweis der Vermietung und den exakten Mietzeiten  sind ebenso zu registrieren Alter und Anzahl der Urlauber sowie die Länge des Aufenthaltes. Pass bzw Ausweiskopien der Urlauber sind aufzubewahren. Die von den Urlaubern eingezogene Steuer ist in Form von Quittungen nachzuweisen. Es ist eine detaillierte Buchhaltung zu führen.
Die direkte Besteuerung ist in jedem Quartal zu erklären. Die anfallenden Steuern sind quartalsweise abzuführen. Ebenso ist eine zusammenfassende Jahreserklärung im April des Folgejahres anzufertigen. Der Wunsch nach der direkten Besteuerung ist dem Finanzamt vorab mitzuteilen. An die Wahl ist der Betreiber dann zwei Jahre gebunden.

Werden Fristen verpasst, wird das Finanzamt im Rahmen von Prüfungen zumeist erst Jahre später neben  Nachzahlungen und Verzugszinsen auch Ordnungsgelder in empfindlicher Höhe verhängen.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
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Kategorien:Immobilienrecht

Balearische Steuergeschenke für 2016

Liebe Leser, auch im Jahr 2016 möchte ich Sie über Neuerungen und Veränderungen auf dem spanischen Immobilienmarkt, insbesondere in Sachen Steuern für Nicht Residente, mit Schwerpunkt auf den Balearen, informieren. Sollten Sie Immobilien – Investor, Käufer, Verkäufer und / oder Erbe von Liegenschaften und Vermögenswerten in Spanien sein, ist dieser Artikel wichtig für Sie.

Wie ich bereits in meinen Einträgen im Jahr 2015 mitgeteilt habe, hat sich die neue links orientierte Regierung der Balearischen Inseln (Mallorca, Menorca und Ibizia) auf die Fahnen geschrieben, Vermögen im großen Stil umzuverteilen. So wird die Inselregierung und alle ihr politisch angeschlossen Bürgermeister nicht müde zu betonen, dass es vor allem darum geht: “… denen die viel haben etwas zu nehmen, um es denen zu geben die es brauchen…”.

Was dies genau bedeutet zeigt das am 30.12.2015 veröffentlichte Haushaltsgesetz der Balearen für das Jahr 2016. In einer Reihe von Gesetzesänderungen werden nun Steuern erhöht.

Wie immer beschränke ich mich in meinen Erläuterungen auf solche Tribute, die den Nicht Residenten (also diejenigen Personen die in Spanien nicht steuerlich ansässig sind) betreffen.

Glück im Unglück haben die nicht steuerlich Ansässigen, da die meisten für sie geltenden Steuervorschriften auf zentral-staatlichen Gesetzten basieren. Die Änderungen der Balearen – Steuern betreffen daher “nur” lokale Steuern wie z.B. zahlbare Steuern beim Immobilienerwerb. Ebenso betroffen sind Erben und Personen mit Vermögen über 700.000 EUR auf den Balearen. Für sie galten bis Ende 2015 autonome Steuererleichterungen die von EU Bürgern immer dann in Anspruch genommen werden konnten, wenn sie hierdurch besser gestellt wurden. Diese Vorzüge sind nun beschnitten worden.

Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung ist es ratsam vor dem Kauf der Traum – Immobilie neben der rechtlichen Prüfungen ebenso wieder verstärkt internationale Modelle zur Steuervermeidung durch den betreuenden Anwalt wegen nachfolgender drei Steuerarten analysieren zu lassen:

A) Grunderwerbssteuer: Ab dem 01.01.2016 steigt der Höchstsatz der Grunderwerbssteuern für den Erwerb von Immobilien auf Mallorca, Menorca und Ibiza aus zweiter Hand von 10% auf 11%. Damit ergeben sich nachfolgende Steuern beim Kauf einer Balearen – Liegenschaft:

Kaufpreis

zahlbare Steuer

darüber hinaus

Steuersatz

0

0

400.000 EUR

8,00%

400.000 EUR

32.000 EUR

200.000 EUR

9,00%

600.000 EUR

50.000 EUR

400.000 EUR

10,00%

1.000.000 EUR

90.000 EUR

über 1MIO EUR

11,00%

B) Steuer auf Vermögen: Die Vermögenssteuer für auf den Balearen belegenes Vermögen (vor allem Immobilien, Anteile und Bankkonten) wird weiterhin erhoben. Der Freibetrag von 800.000,00 EUR wird mit Wirkung zum 31.12.2015 auf 700.000,00 EUR gesenkt und entspricht nunmehr wieder dem generellen Freibetrag für Nicht Residente. Die durch die Balearenregierung zusätzlich um 38% angehobenen Steuersätze auf Vermögenswerte von nunmehr bis zu 3,45% / Jahr ist nur durch Residente zahlbar. Der maximale Steuersatz für Nichtresidente verbleibt bei 2,5% / Jahr und Person.

C) Erbschaftssteuern: Auch in Sachen Erbschaftssteuern ergeben sich erhebliche Neuerungen. Hier verabschieden wird uns von dem einheitlichen Steuersatz von 1% auf durch Erbschaft erlangtes Vermögen der direkten Nachkommen, Vorfahren und des Ehepartners.

Ab dem 01.01.2016 gilt ein “Freibetrag” von 700.000 EUR mit einer Steuerlast von 1%. Nach Ausschöpfung dieses Betrages gelten die nachfolgenden Steuersätze für EU Bürger:

Wert

zahlbare Steuer

darüber hinaus

Steuersatz

0

0

700.000 EUR

1,00%

700.000 EUR

7.000 EUR

300.000 EUR

8,00%

1.000.000 EUR

31.000 EUR

1.000.000 EUR

11,00%

2.000.000 EUR

141.000 EUR

1.000.000 EUR

15,00%

3.000.000 EUR

291.000 EUR

über 3MIO EUR

20,00%


Steuererleichterungen:
Die wirklich guten Nachrichten habe ich mir für Sie natürlich bis zum Schluss aufgehoben. Um ein Gegengewicht zu dem tiefen Griff in Bürgers Tasche zu schaffen, haben sich die Politiker in Palma nachfolgende Steuererleichterungen abgerungen:

  • Ab sofort können sie auf den Baleraren gebrauchte Mopeds kaufen ohne hierfür Steuern zahlen zu müssen; und
  • die ohnehin niedrigen Gebühren für Genehmigungen von Solaranlagen auf Hausdächern von bis zu 10kw Leistung für den Eigenverbrauch wurden abgeschafft.

Ob diese sukkulenten Steuergeschenke nun das zarte Pflänzlein der wirtschaftlichen Erholung nach einer der schwersten Wirtschaftskrisen in der Neuzeit retten werden wird das Jahr 2016 uns zeigen.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Steuerpflichten in Spanien

Sie haben sich den Traum von einer Immobilie im Süden erfüllt und sind Eigentümer einer Liegenschaft in Spanien. Um mit dem spanischen Fiskus sorgenfrei leben zu können müssen Sie Einiges beachten. Hier sind die Details:

Steuern in Spanien nach dem Kauf einer Liegenschaft
Nachdem Sie Grundbesitz in Spanien erworben haben, sollten Sie alle laufenden Lasten und Zahlungen regelmäßig bedienen. Hierzu zählen auch und vor allem wiederkehrende Steuern. Diese Steuern teilen sich  in lokale und zentral-staatliche Steuern auf.

Lokale Steuern
Zu den lokalen Steuern zählt die sogenannte IBI (die jährliche Grundsteuer) sowie basura / fems (Gebühren für die Abfallentsorgung). Deren Höhe teilen die lokalen Finanzämter jährlich mit. Die postalische Mitteilung wird zumeist in der zweiten Jahreshälfte versandt.
Eine Besonderheit liegt in der Zahlung der Steuern. So verfügen die lokalen Finanzämter zumeist nicht über öffentliche Konten, auf die die Steuer überwiesen werden kann. Die betroffenen Abgaben können entweder direkt vom Finanzamt eingezogen oder durch Ihre spanische Bank, durch einen Nummerncode auf der Steuerbescheinigung, an das Finanzamt gezahlt werden.
Zur Vermeidung von Verzugskosten empfiehlt es sich eine Einzugsermächtigung zu erteilen. Seit 2014 sollte zumindest die jährlichen Grundsteuern  auch per IBAN und SWIFT von einem ausländischen Euro – Konto eingezogen werden können.

Zentrale Steuern
Zusätzlich zu den lokalen Abgaben sind nicht – residenten Steuern an das zentrale Finanzamt in Madrid zahlbar. Besonders zu beachten ist, dass alle zahlbaren Steuern durch den Betroffenen selbst zu errechnen, zu erklären und abzuführen sind. Das Finanzamt wird keine Steuerbescheide versenden. Soweit Fristen versäumt werden drohen im Nachhinein Verzugszinsen und Ordnungsgelder. Auf welche Steuern müssen Sie achten?

Die Vermögenssteuer
Auf staatlicher Ebene ist jährlich die Vermögenssteuer (zwischen 0,2 und 2,5%) auf den Gesamtwert des in Spanien belegenen Vermögens abzuführen. Es besteht ein Freibetrag von € 700.000,00 pro Person und Jahr. Stichtag für die Berechnung der Steuer ist der 31.12. eines jeden Jahres.  Die Vermögenssteuer ist im Juni des Folgejahres zu erklären und zahlbar. Die Vermögenssteuer soll ab 2015 wieder entfallen.

Die Einkommenssteuer bei Mieteinnahmen
Im Falle der Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft sind Einkommenssteuern nach dem Steuergesetz für Nicht-Residente zahlbar. Das Besteuerungsrecht dieser Einkünfte wird Spanien mit den meisten Doppelbesteuerungsabkommen zugewiesen. Ob die Einkünfte darüber hinaus auch in Ihrem Heimatland anzugeben sind, erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater.
Bei Eigentümern mit Steuerwohnsitz innerhalb der EU können von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung alle Kosten, die mit dem Vermietgeschäft in unmittelbarem Zusammenhang stehen, abgesetzt werden.
Die Einkommenssteuern sind in dem Quartal des Jahres selbständig zu erklären und abzuführen in dem die Einnahmen (und Kosten) entstanden sind. Besonders Eigentümer mit Genehmigung zur Vermietung an Touristen sollten darauf achten, ihre Mieteinnahmen ordnungsgemäß und fristgemäß zu versteuern.

Die Einkommenssteuer für die Selbstnutzung der Spanien – Immobilie
Weiterhin ist für die Selbstnutzung des Wohngebäudes (Haus oder Wohnung) eine Art „Zweitwohnsitzsteuer“ abzuführen. Die spanische Finanzverwaltung besteuert hierbei die fiktiven Einnahmen die erzielt werden könnten, wenn die Immobilie nicht als Zweitwohnsitz leer stehen, sondern vermietet werden würde. Diese Besteuerung wirft erfahrungsgemäß die meisten Fragen und Nachfragen bei den Betroffenen auf, da sie in den Heimatländern (noch) unbekannt ist.

Zur Berechnung der pauschalen Einkommenssteuer wird der Katasterwert der Immobilie herangezogen. Es kommt bei der Berechnung der Steuern nicht darauf an, wie oft der Eigentümer die Immobilie im Jahr selbst nutzt oder wie lange diese leer stand. Ebenso wenig können Kosten in Abzug gebracht werden.
Die „Zweitwohnsitzsteuer“ ist bis spätestens zum 31.12. des Folgejahres abzugeben und zu zahlen. Sollte die Immobilie nicht nutzbar gewesen sein, z.B. wegen großer Umbaumaßnahmen, ist die Steuer nicht fällig.
Auf unbebaute Grundstücke fällt die Steuer ebensowenig an wie auf gewerbliche Objekte oder nicht bewohnbare Wohngebäude (Ruinen).
Auch bei dieser Steuer gilt der Grundsatz der oben bereits beschriebenen Selbstveranlagung. Das heißt, dass das spanische Finanzamt die jährlich wiederkehrenden Steuerverpflichtungen nicht ankündigen oder einfordern wird. Diese sind fristgemäß selbstständig zu erstellen, einzureichen und gleichzeitig mit der Einreichung zu zahlen.
Werden Fristen verpasst, wird das Finanzamt im Rahmen von Prüfungen zumeist erst Jahre später neben  Nachzahlungen und Verzugszinsen auch Ordnungsgelder in empfindlicher Höhe (bis zu 100% des Steuerbetrages) verhängen.

Für die Zahlung aller beschriebenen Steuerarten haftet Ihre Immobilie in Spanien.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Kommt das Steuergeschenk für Immobilientransaktionen in 2015?

Kurz vor den Wahlen hat sich die konservative Regierung in Madrid dazu entschlossen, nach jahrelanger Enthaltsamkeit und steigender Steuern, das Rad herumzureißen. Die Steuerlast soll nun endlich wieder fallen. Für Residente aus einem Land der EU bedeutet dies, dass ab 2015 nur noch 20% anstatt von 24,75 % Steuern auf laufende Einkommen zahlbar werden sollen. Die gleiche Steuer, nämlich 20% anstatt von jetzt 21%, fällt beim Verkauf einer Liegenschaft auf den Gewinn an.

Weitere Erleichterungen werden für 2016 in Aussicht gestellt. Dann sollen die oben genannten Steuern auf 19% fallen.

Ein richtiger Quantensprung ist jedoch der Teil des Gesetzesentwurfes, mit dem Bürgern aus der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum die Möglichkeit der Reinvestition in Spanien eingeräumt wird. Nach der siebten Zusatzanordnung des Gesetzentwurfs sollen nunmehr Nicht – Residente das Recht haben, unter bestimmten Voraussetzungen eine vollkommene Steuerbefreiung bei dem Verkauf ihrer Liegenschaft in Spanien dann zu erlangen, wenn der Verkaufserlös wieder in eine in Spanien belege Wohnimmobilie reinvestiert wird. Dieses Privileg stand bis dato nur in Spanien residenten Personen zu.

Der Entwurf der Modifizierung der spanischen Steuervorschriften sieht auf den ersten Blick natürlich sehr gut aus. Die Regierung ist des Lobes voll und klopft sich siegessicher auf die eigene Brust. Aber Politiker wären nicht Politiker wenn sie uns nur die halbe Wahrheit über die Medien preis geben würden.

Was oft bei den Lobeshymnen unterdrückt wird ist der Umstand, dass die Steuergeschenke durch die Abschaffung von Privilegien gegenfinanziert werden.

Bei Immobilientransaktionen sowohl von Residenten als auch von Nicht – Residenten ist dies konkret die Abschaffung des Inflationsausgleichs. Über diesen wurden beim Verkauf einer Immobilie der einstige Erwerbspreis und die Erwerbskosten der Inflation bis zum Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie angepasst. Besonders gravierende Auswirkungen wird dies auf Erwerbsvorgänge vor 1984 haben. Hier genießen Eigentümer zur Zeit noch einen gesonderten Inflationsausgleich von 11,11% pro Jahr. Somit waren die Verkaufsgewinne, zumindest bis 2006, faktisch steuerfrei.

Nunmehr soll genau dieser Inflationsausgleich gestrichen werden. Wie gesagt wird dies diejenigen hart treffen, die Liegenschaften schon seit Jahrzehnten halten, den genau diese Verkäufer partizipierten besonders stark vom Inflationsausgleich.

Was bedeutet das genau in der Praxis? Mit einem einfachen Rechenbeispiel kommt man schnell hinter den „Steuertrick“ der Regierung.
Hierzu nehme ich an, dass eine Immobilie mit einem Kaufwert von 200.000 EUR einmal in 1984 dann im Jahr 2005 und zu guter Letzt im Jahr 2009 erworben wurde. Die Immobilie wird einmal im Jahr 2014 und dann im Jahr 2015 für 600.000 EUR (nach Kosten) verkauft. Womit jeweils ein Gewinn vor Steuern von 400.000 EUR erwirtschaftet wird.

LEXJAHNEL - ABOGADOS (STEUERVERGLEICH SPANIEN VERKAUFSGEWINNSTEUER IMMOBILIEN 2014 & 2015)

(C) Matthias Jahnel – http://www.lexjahnel.de

Das Ergebnis ist eindeutig. Wer spät verkauft zahlt drauf. Wer also vor langer Zeit ein Haus oder eine Wohnung zum Beispiel auf Mallorca oder Ibiza erworben hat und sich nun mit dem Verkauf der Immobilie beschäftigt sollte versuchen noch dieses Jahr zu veräussern. Vielleicht auch indem er oder sie den Verkaufspreis senkt. Soweit die hören Steuern ab nächstes Jahr nicht gezahlt werden sollen, würde die Rettung nur im Kauf einer neuen Liegenschaft in Spanien bestehen. Wobei dies natürlich auch wieder (Kauf-) Steuern verursacht.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Kategorien:Immobilienrecht, Steuern

So legilisieren Sie illegale Immobilien auf Mallorca

Am 29. Mai 2014 trat das lang erwartete und heiß diskutierte „Ley de Suelo“, das erste balearische Bodengesetz, in Kraft. Gemäß der zweiten Zusatzbestimmung des Gesetzes soll es nunmehr möglich sein, die auf dem Lande der balearischen Inseln Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera ohne Genehmigung gebauten Häuser, Keller, Pools oder sonstige Anbauten legalisieren zu lassen.

Hierbei gibt es verschiedene Einschränkungen. Die wohl wichtigste ist, dass sich die Gebäude nicht in einem geschützten Gebiet befinden dürfen. So sind und bleiben Häuser im ANEI, ARIP, etc. illegal. Bestandsschutz genießen ohne Genehmigung errichtete Häuser dort nur, wenn die Immobilie nachweislich vor mehr als zwei Jahrzehnten errichtet wurde. Legal sind sie deswegen aber noch nicht.

Zweite Voraussetzung für alle anderen Schwarzbauten ist, dass die Aufbauten der Balearen – Immobilie bereits bei in Kraft treten der Bestimmung Bestandsschutz genossen haben. Dies ist dann der Fall, wenn mehr als acht Jahre seit deren Bau verstrichen sind und die Immobilie seitdem unverändert geblieben ist. Der Nachweis ist durch den Eigentümer zu führen.

Gelingt der Altersnachweis kann die Immobilie bei der zuständigen Gemeinde nach-legalisiert werden. Die Vorteile liegen klar auf der Hand: Neben einer erheblichen Wertsteigerung kann die Immobilie nun auch legal umgebaut werden. Dies wird jeder potentielle Käufer zu schätzen wissen!

Was sind die Kosten? Bei den Kosten der Legalisierung ist mindestens zu kalkulieren:

– Kosten des Altersnachweises

– Legalisierung

– Bausteuern

– pauschales Ordnungsgeld in Höhe von 15% bei der Legalisierung im ersten Jahr seit in Kraft treten der Bestimmung, 20% im zweiten und 25% im dritten Jahr. Zeit bedeutet also Geld.

Wie hoch sind die Kosten?

Diese Frage kann erst nach einer Analyse des Einzelfalls beantwortet werden. Auch hier wird die richtige Vorbereitung bares Geld sparen.

Da die oben genannten Fristen erst nach Zustimmung des in der Materie zuständigen Consells beginnen werden, ist nunmehr der richtige Zeitpunkt gekommen um die notwendigen Vorbereitungen unter fachlicher Anleitung zu treffen. Gerne helfe ich Ihnen mit meinem spezialisierten Team hierbei. Ich benötige zunächst lediglich:

– die Kaufurkunde (Escritura)

– den aktuellen Grundsteuerbescheid (IBI)

Gefährlich kann die Legalisierung dann sein, wenn Sie unvorbereitet zur Gemeinde marschieren. Wer nämlich so dem Bauamt mitteilt, dass er auf einer illegalen Immobilie sitzt riskiert neben einem Ordnungsgeld auch den Abriss.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Freitag der 13. September 2013 – kommt die Amnestie für Schwarzbauten?

Bei Immobilieninvestitionen sind vor allem die im Außenbereich (suelo rustico) gebauten Immobilien ein Problem. Nicht weil es sie gibt, sondern weil diese zumindest teilweise illegal erbaut wurden. Bei der Prüfung im Zuge des Kaufes kommt oft der ohne Genehmigung zu Wohnraum umgebaute Keller, der Pool oder das Gästeapartment zum Vorschein. Manchmal ist auch das ganze Haus schlicht illegal. Bestandsschutz tritt generell nach acht Jahren ein, soweit die lokalen oder überregionalen Bauaufsichtsbehörden kein Ordnungswidrigkeitsverfahren angängig gemacht haben. Die Verjährung der Baurechtswidrigkeit ist ebenso von der Lage der Immobilie, deren Alter und der Klassifizierung des Bodens abhängig. Alles in allem: ein Minenfeld. Immobilienkäufer sind gut beraten sich die Legalität von fincas rusticas vor dem Kauf stets von einem Fachmann im Immobilienrecht bestätigen zu lassen. Ohne qualifizierten Rat droht der Verlust der Investition. Die Traumimmobilie kann so sehr schnell zum Alptraum werden.

Gute Nachrichten kommen nun von der Balearenregierung. Ausgerechnet am Freitag den Dreizehnten wurde eine Gesetzesvorlage für ein neues Bodengesetz beschlossen. Neben der Verschlankung von Verfahren, der Verschärfung von Sanktionen für illegale Bauten sollen nunmehr auch Voraussetzungen geschaffen werden, illegale oder teil-illegale Bauten im suelo rustico die Bestandschutz genießen zu legalisieren.

Das ley Company (ausgesprochen: „Compain“) benannt nach dem balearischen Minister für Umwelt, Landwirtschaft und Raumordnung, ist seit mehreren Jahren in Arbeit. Sein Vorentwurf wurde vor einem Jahr teilweise für verfassungswidrig erklärt. Mit der Modifizierung sollen nunmehr diese Bedenken ausgeräumt worden sein.

Soweit das Gesetz unverändert verabschiedet wird und nach Veröffentlichung der noch zu entwerfenden Verwaltungsvorschriften sollen dann ohne Genehmigung errichtete Immobilien bei denen Bestandsschutz bereits eingetreten ist, unter Vorlage eines Projektes nebst Plan in den darauf folgenden drei Jahren legalisiert werden können. Voraussetzung der Legalisierung ist neben dem Nachweis des Bestandschutz durch den Eigentümer, ein Antrag, die Zahlung der lokalen Bausteuern und die Entrichtung eines Bußgeldes von bis zu 25% der Baukosten.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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