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Archive for the ‘Immobilienrecht’ Category

Steuerpflichten in Spanien

Sie haben sich den Traum von einer Immobilie im Süden erfüllt und sind Eigentümer einer Liegenschaft in Spanien. Um mit dem spanischen Fiskus sorgenfrei leben zu können müssen Sie Einiges beachten. Hier sind die Details:

Steuern in Spanien nach dem Kauf einer Liegenschaft
Nachdem Sie Grundbesitz in Spanien erworben haben, sollten Sie alle laufenden Lasten und Zahlungen regelmäßig bedienen. Hierzu zählen auch und vor allem wiederkehrende Steuern. Diese Steuern teilen sich  in lokale und zentral-staatliche Steuern auf.

Lokale Steuern
Zu den lokalen Steuern zählt die sogenannte IBI (die jährliche Grundsteuer) sowie basura / fems (Gebühren für die Abfallentsorgung). Deren Höhe teilen die lokalen Finanzämter jährlich mit. Die postalische Mitteilung wird zumeist in der zweiten Jahreshälfte versandt.
Eine Besonderheit liegt in der Zahlung der Steuern. So verfügen die lokalen Finanzämter zumeist nicht über öffentliche Konten, auf die die Steuer überwiesen werden kann. Die betroffenen Abgaben können entweder direkt vom Finanzamt eingezogen oder durch Ihre spanische Bank, durch einen Nummerncode auf der Steuerbescheinigung, an das Finanzamt gezahlt werden.
Zur Vermeidung von Verzugskosten empfiehlt es sich eine Einzugsermächtigung zu erteilen. Seit 2014 sollte zumindest die jährlichen Grundsteuern  auch per IBAN und SWIFT von einem ausländischen Euro – Konto eingezogen werden können.

Zentrale Steuern
Zusätzlich zu den lokalen Abgaben sind nicht – residenten Steuern an das zentrale Finanzamt in Madrid zahlbar. Besonders zu beachten ist, dass alle zahlbaren Steuern durch den Betroffenen selbst zu errechnen, zu erklären und abzuführen sind. Das Finanzamt wird keine Steuerbescheide versenden. Soweit Fristen versäumt werden drohen im Nachhinein Verzugszinsen und Ordnungsgelder. Auf welche Steuern müssen Sie achten?

Die Vermögenssteuer
Auf staatlicher Ebene ist jährlich die Vermögenssteuer (zwischen 0,2 und 2,5%) auf den Gesamtwert des in Spanien belegenen Vermögens abzuführen. Es besteht ein Freibetrag von € 700.000,00 pro Person und Jahr. Stichtag für die Berechnung der Steuer ist der 31.12. eines jeden Jahres.  Die Vermögenssteuer ist im Juni des Folgejahres zu erklären und zahlbar. Die Vermögenssteuer soll ab 2015 wieder entfallen.

Die Einkommenssteuer bei Mieteinnahmen
Im Falle der Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft sind Einkommenssteuern nach dem Steuergesetz für Nicht-Residente zahlbar. Das Besteuerungsrecht dieser Einkünfte wird Spanien mit den meisten Doppelbesteuerungsabkommen zugewiesen. Ob die Einkünfte darüber hinaus auch in Ihrem Heimatland anzugeben sind, erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater.
Bei Eigentümern mit Steuerwohnsitz innerhalb der EU können von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung alle Kosten, die mit dem Vermietgeschäft in unmittelbarem Zusammenhang stehen, abgesetzt werden.
Die Einkommenssteuern sind in dem Quartal des Jahres selbständig zu erklären und abzuführen in dem die Einnahmen (und Kosten) entstanden sind. Besonders Eigentümer mit Genehmigung zur Vermietung an Touristen sollten darauf achten, ihre Mieteinnahmen ordnungsgemäß und fristgemäß zu versteuern.

Die Einkommenssteuer für die Selbstnutzung der Spanien – Immobilie
Weiterhin ist für die Selbstnutzung des Wohngebäudes (Haus oder Wohnung) eine Art „Zweitwohnsitzsteuer“ abzuführen. Die spanische Finanzverwaltung besteuert hierbei die fiktiven Einnahmen die erzielt werden könnten, wenn die Immobilie nicht als Zweitwohnsitz leer stehen, sondern vermietet werden würde. Diese Besteuerung wirft erfahrungsgemäß die meisten Fragen und Nachfragen bei den Betroffenen auf, da sie in den Heimatländern (noch) unbekannt ist.

Zur Berechnung der pauschalen Einkommenssteuer wird der Katasterwert der Immobilie herangezogen. Es kommt bei der Berechnung der Steuern nicht darauf an, wie oft der Eigentümer die Immobilie im Jahr selbst nutzt oder wie lange diese leer stand. Ebenso wenig können Kosten in Abzug gebracht werden.
Die „Zweitwohnsitzsteuer“ ist bis spätestens zum 31.12. des Folgejahres abzugeben und zu zahlen. Sollte die Immobilie nicht nutzbar gewesen sein, z.B. wegen großer Umbaumaßnahmen, ist die Steuer nicht fällig.
Auf unbebaute Grundstücke fällt die Steuer ebensowenig an wie auf gewerbliche Objekte oder nicht bewohnbare Wohngebäude (Ruinen).
Auch bei dieser Steuer gilt der Grundsatz der oben bereits beschriebenen Selbstveranlagung. Das heißt, dass das spanische Finanzamt die jährlich wiederkehrenden Steuerverpflichtungen nicht ankündigen oder einfordern wird. Diese sind fristgemäß selbstständig zu erstellen, einzureichen und gleichzeitig mit der Einreichung zu zahlen.
Werden Fristen verpasst, wird das Finanzamt im Rahmen von Prüfungen zumeist erst Jahre später neben  Nachzahlungen und Verzugszinsen auch Ordnungsgelder in empfindlicher Höhe (bis zu 100% des Steuerbetrages) verhängen.

Für die Zahlung aller beschriebenen Steuerarten haftet Ihre Immobilie in Spanien.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Kommt das Steuergeschenk für Immobilientransaktionen in 2015?

Kurz vor den Wahlen hat sich die konservative Regierung in Madrid dazu entschlossen, nach jahrelanger Enthaltsamkeit und steigender Steuern, das Rad herumzureißen. Die Steuerlast soll nun endlich wieder fallen. Für Residente aus einem Land der EU bedeutet dies, dass ab 2015 nur noch 20% anstatt von 24,75 % Steuern auf laufende Einkommen zahlbar werden sollen. Die gleiche Steuer, nämlich 20% anstatt von jetzt 21%, fällt beim Verkauf einer Liegenschaft auf den Gewinn an.

Weitere Erleichterungen werden für 2016 in Aussicht gestellt. Dann sollen die oben genannten Steuern auf 19% fallen.

Ein richtiger Quantensprung ist jedoch der Teil des Gesetzesentwurfes, mit dem Bürgern aus der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum die Möglichkeit der Reinvestition in Spanien eingeräumt wird. Nach der siebten Zusatzanordnung des Gesetzentwurfs sollen nunmehr Nicht – Residente das Recht haben, unter bestimmten Voraussetzungen eine vollkommene Steuerbefreiung bei dem Verkauf ihrer Liegenschaft in Spanien dann zu erlangen, wenn der Verkaufserlös wieder in eine in Spanien belege Wohnimmobilie reinvestiert wird. Dieses Privileg stand bis dato nur in Spanien residenten Personen zu.

Der Entwurf der Modifizierung der spanischen Steuervorschriften sieht auf den ersten Blick natürlich sehr gut aus. Die Regierung ist des Lobes voll und klopft sich siegessicher auf die eigene Brust. Aber Politiker wären nicht Politiker wenn sie uns nur die halbe Wahrheit über die Medien preis geben würden.

Was oft bei den Lobeshymnen unterdrückt wird ist der Umstand, dass die Steuergeschenke durch die Abschaffung von Privilegien gegenfinanziert werden.

Bei Immobilientransaktionen sowohl von Residenten als auch von Nicht – Residenten ist dies konkret die Abschaffung des Inflationsausgleichs. Über diesen wurden beim Verkauf einer Immobilie der einstige Erwerbspreis und die Erwerbskosten der Inflation bis zum Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie angepasst. Besonders gravierende Auswirkungen wird dies auf Erwerbsvorgänge vor 1984 haben. Hier genießen Eigentümer zur Zeit noch einen gesonderten Inflationsausgleich von 11,11% pro Jahr. Somit waren die Verkaufsgewinne, zumindest bis 2006, faktisch steuerfrei.

Nunmehr soll genau dieser Inflationsausgleich gestrichen werden. Wie gesagt wird dies diejenigen hart treffen, die Liegenschaften schon seit Jahrzehnten halten, den genau diese Verkäufer partizipierten besonders stark vom Inflationsausgleich.

Was bedeutet das genau in der Praxis? Mit einem einfachen Rechenbeispiel kommt man schnell hinter den „Steuertrick“ der Regierung.
Hierzu nehme ich an, dass eine Immobilie mit einem Kaufwert von 200.000 EUR einmal in 1984 dann im Jahr 2005 und zu guter Letzt im Jahr 2009 erworben wurde. Die Immobilie wird einmal im Jahr 2014 und dann im Jahr 2015 für 600.000 EUR (nach Kosten) verkauft. Womit jeweils ein Gewinn vor Steuern von 400.000 EUR erwirtschaftet wird.

LEXJAHNEL - ABOGADOS (STEUERVERGLEICH SPANIEN VERKAUFSGEWINNSTEUER IMMOBILIEN 2014 & 2015)

(C) Matthias Jahnel – http://www.lexjahnel.de

Das Ergebnis ist eindeutig. Wer spät verkauft zahlt drauf. Wer also vor langer Zeit ein Haus oder eine Wohnung zum Beispiel auf Mallorca oder Ibiza erworben hat und sich nun mit dem Verkauf der Immobilie beschäftigt sollte versuchen noch dieses Jahr zu veräussern. Vielleicht auch indem er oder sie den Verkaufspreis senkt. Soweit die hören Steuern ab nächstes Jahr nicht gezahlt werden sollen, würde die Rettung nur im Kauf einer neuen Liegenschaft in Spanien bestehen. Wobei dies natürlich auch wieder (Kauf-) Steuern verursacht.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Kategorien:Immobilienrecht, Steuern

So legilisieren Sie illegale Immobilien auf Mallorca

Am 29. Mai 2014 trat das lang erwartete und heiß diskutierte „Ley de Suelo“, das erste balearische Bodengesetz, in Kraft. Gemäß der zweiten Zusatzbestimmung des Gesetzes soll es nunmehr möglich sein, die auf dem Lande der balearischen Inseln Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera ohne Genehmigung gebauten Häuser, Keller, Pools oder sonstige Anbauten legalisieren zu lassen.

Hierbei gibt es verschiedene Einschränkungen. Die wohl wichtigste ist, dass sich die Gebäude nicht in einem geschützten Gebiet befinden dürfen. So sind und bleiben Häuser im ANEI, ARIP, etc. illegal. Bestandsschutz genießen ohne Genehmigung errichtete Häuser dort nur, wenn die Immobilie nachweislich vor mehr als zwei Jahrzehnten errichtet wurde. Legal sind sie deswegen aber noch nicht.

Zweite Voraussetzung für alle anderen Schwarzbauten ist, dass die Aufbauten der Balearen – Immobilie bereits bei in Kraft treten der Bestimmung Bestandsschutz genossen haben. Dies ist dann der Fall, wenn mehr als acht Jahre seit deren Bau verstrichen sind und die Immobilie seitdem unverändert geblieben ist. Der Nachweis ist durch den Eigentümer zu führen.

Gelingt der Altersnachweis kann die Immobilie bei der zuständigen Gemeinde nach-legalisiert werden. Die Vorteile liegen klar auf der Hand: Neben einer erheblichen Wertsteigerung kann die Immobilie nun auch legal umgebaut werden. Dies wird jeder potentielle Käufer zu schätzen wissen!

Was sind die Kosten? Bei den Kosten der Legalisierung ist mindestens zu kalkulieren:

– Kosten des Altersnachweises

– Legalisierung

– Bausteuern

– pauschales Ordnungsgeld in Höhe von 15% bei der Legalisierung im ersten Jahr seit in Kraft treten der Bestimmung, 20% im zweiten und 25% im dritten Jahr. Zeit bedeutet also Geld.

Wie hoch sind die Kosten?

Diese Frage kann erst nach einer Analyse des Einzelfalls beantwortet werden. Auch hier wird die richtige Vorbereitung bares Geld sparen.

Da die oben genannten Fristen erst nach Zustimmung des in der Materie zuständigen Consells beginnen werden, ist nunmehr der richtige Zeitpunkt gekommen um die notwendigen Vorbereitungen unter fachlicher Anleitung zu treffen. Gerne helfe ich Ihnen mit meinem spezialisierten Team hierbei. Ich benötige zunächst lediglich:

– die Kaufurkunde (Escritura)

– den aktuellen Grundsteuerbescheid (IBI)

Gefährlich kann die Legalisierung dann sein, wenn Sie unvorbereitet zur Gemeinde marschieren. Wer nämlich so dem Bauamt mitteilt, dass er auf einer illegalen Immobilie sitzt riskiert neben einem Ordnungsgeld auch den Abriss.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Freitag der 13. September 2013 – kommt die Amnestie für Schwarzbauten?

Bei Immobilieninvestitionen sind vor allem die im Außenbereich (suelo rustico) gebauten Immobilien ein Problem. Nicht weil es sie gibt, sondern weil diese zumindest teilweise illegal erbaut wurden. Bei der Prüfung im Zuge des Kaufes kommt oft der ohne Genehmigung zu Wohnraum umgebaute Keller, der Pool oder das Gästeapartment zum Vorschein. Manchmal ist auch das ganze Haus schlicht illegal. Bestandsschutz tritt generell nach acht Jahren ein, soweit die lokalen oder überregionalen Bauaufsichtsbehörden kein Ordnungswidrigkeitsverfahren angängig gemacht haben. Die Verjährung der Baurechtswidrigkeit ist ebenso von der Lage der Immobilie, deren Alter und der Klassifizierung des Bodens abhängig. Alles in allem: ein Minenfeld. Immobilienkäufer sind gut beraten sich die Legalität von fincas rusticas vor dem Kauf stets von einem Fachmann im Immobilienrecht bestätigen zu lassen. Ohne qualifizierten Rat droht der Verlust der Investition. Die Traumimmobilie kann so sehr schnell zum Alptraum werden.

Gute Nachrichten kommen nun von der Balearenregierung. Ausgerechnet am Freitag den Dreizehnten wurde eine Gesetzesvorlage für ein neues Bodengesetz beschlossen. Neben der Verschlankung von Verfahren, der Verschärfung von Sanktionen für illegale Bauten sollen nunmehr auch Voraussetzungen geschaffen werden, illegale oder teil-illegale Bauten im suelo rustico die Bestandschutz genießen zu legalisieren.

Das ley Company (ausgesprochen: „Compain“) benannt nach dem balearischen Minister für Umwelt, Landwirtschaft und Raumordnung, ist seit mehreren Jahren in Arbeit. Sein Vorentwurf wurde vor einem Jahr teilweise für verfassungswidrig erklärt. Mit der Modifizierung sollen nunmehr diese Bedenken ausgeräumt worden sein.

Soweit das Gesetz unverändert verabschiedet wird und nach Veröffentlichung der noch zu entwerfenden Verwaltungsvorschriften sollen dann ohne Genehmigung errichtete Immobilien bei denen Bestandsschutz bereits eingetreten ist, unter Vorlage eines Projektes nebst Plan in den darauf folgenden drei Jahren legalisiert werden können. Voraussetzung der Legalisierung ist neben dem Nachweis des Bestandschutz durch den Eigentümer, ein Antrag, die Zahlung der lokalen Bausteuern und die Entrichtung eines Bußgeldes von bis zu 25% der Baukosten.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Wohnung & Apartment – bleibt die Ferienvermietung illegal auf den Balearen?

Sie haben eine Wohnung auf Mallorca, Ibiza, Menorca oder Formentera, oder planen ein kleines Apartment dort bald zu erwerben? Ihnen wurde bei der Immobilien – Suche oder vor dem Kauf Ihres neunen Eigenheims in Santa Ponsa, Palma, Pollensa oder Cala D´Or durch den Makler oder den Verkäufer signalisiert, dass Sie diese Wohnung gewinnbringend oder zumindest kostendeckend an Touristen vermieten können? Sie planen den Schnäppchenkauf obendrein noch durch Mieteinkünfte finanzieren zu lassen und die Wohnung in der Nebensaison selbst zu nutzen? Dann wird Sie der nachfolgender Artikel sicher interessieren.

Vorab die schlechte Nachricht. Im Gegensatz zu frei stehenden Häusern ist die Vermietung von Wohnungen, Apartments und Reihenhäusern an Touristen auf den Balearen (zur Zeit noch) illegal. Wenn Sie also durch zu offensichtliche Werbung auf einschlägigen Webseiten oder durch eine Anzeige Ihres Nachbarn auffliegen wird es teuer. Das Mindestordnungsgeld liegt bei 40.000 EURO und auch das spanische Finanzamt könnte sich für Ihre Einkünfte interessieren. Denn alle Gewinne aus Immobilien, und dazu gehört auch die Vermietung, unterliegen der Hoheit des spanischen Fiskus. Das Argument, die Einnahmen bei Ihrer Steuererklärung „zu Hause“ mit angegeben zu haben, hilft Ihnen nicht.

Mit seiner kürzlich umgesetzten Reform des Wohnraummietgesetzes (LAU) hat Spanien die Lage der Eigentümer von Wohungen, Reihenhäusern und Appartements weiter verschlechtert. Vor der Reform war es durchaus möglich zu argumentieren, dass die Wohnung „ja nur kurzfristig“ und „ohne touristische Leistungen“ vermietet wurde. Zugegeben war dies nur ein Notnagel, aber manchmal half die Verteidigung. Dies vor allem dann, wenn die Beweislage gegen den Vermieter nicht erdrückend war. Denn nach wir vor hatte jeder Eigentümer einer Immobilie natürlich das Recht, die Wohnung oder das Apartment so lange -oder so kurz- wie gewünscht zu vermieten. Genau diese Lücke versucht das neue Gesetz über den Wohnraum nun zu verschließen. Es ordnet an, dass Kurzzeitmieten, also solche Mieten bei denen die Mietdauer zwei Monaten nicht überschreitet, dem Recht der Autonomie unterliegen, in der die Immobilie belegen ist. Kurz gesagt, eine Wohnung auf den Balearen unterliegt, was kurzfristige Mieten betrifft, dem Recht der Balearischen Inseln. Genau dieses balearische Recht verbietet grundsätzlich (mit Ausnahmen), die Vermietung von Wohnungen an Touristen. Damit wurden nach Angaben des Aptur mehr als 62.000 vermietete Wohungen auf den Balearen mit einem Schlag illegal.

Einen Lichtblick gibt es jetzt aber für geschundene Apartmentbesitzer auf Mallorca und Menorca. Gestern wurde im Govern beschlossen, die Kompetenzen in Sachen touristischer Vermietung von Wohnungen und Appartements an die Consells zu übertragen. Zwar haben die Inselräte der Pitiusas bereits signalisiert an dem rigiden Systems des Totalverbotes festzuhalten, jedoch möchten Mallorca und Menorca eine Erleichterung zumindest prüfen. Es bleibt also spannend in Sachen vermieten an Touristen auf den Balearen!

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Neues spanisches Mietrecht ab dem 06. Juni 2013 – Kauf bricht Miete!

Lange haben die Politiker in Madrid gerungen. Es sollte ein neues und ausgewogeneres Mietrecht werden. Heute wurde das morgen in Kraft tretende neue Mietrecht Spaniens im Staatsanzeiger BOE veröffentlicht. Was ändert sich?

  • Die Mindestmietzeit, die Zeit in dem es dem Vermieter fast unmöglich ist zu kündigen, sinkt von 5 auf 3 Jahre;
  • die weitere unkündbare Verlängerung der Mietzeit sinkt von 3 auf 1 Jahr;
  • die jährliche Mietzinsanpassung kann ab sofort gelöst von der Inflationsrate frei vereinbart werden;
  • der Mieter kann nach 6 Monaten Mindestmietdauer mit einer Frist von 30 Tagen jederzeit kündigen;
  • der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen den Mietvertrag nach Ablauf einer Mindestvermietzeit von 1 Jahr mit einer Frist von 60 Tagen kündigen;
  • der Mieter kann bestimmte Arbeiten unter bestimmten Voraussetzung in der Wohnung ausführen und die Kosten vom zu zahlenden Mietzins abziehen;
  • der Mieter kann ab sofort wirksam auf sein Vorkaufsrecht bei Verkauf der Immobilie verzichten;
  • die Vermietung an Touristen ist ausdrücklich von der Anwendung des  Mietrechtsgesetzes ausgenommen;
  • Räumungsklagen wurden gestrafft.
  • Für Juristen und Mieter sicher ein Schock ist, das ab sofort der Kauf in Spanien die Miete bricht! Dies gilt auch für die Versteigerung der Immobilie. Abgewendet kann dies nur durch den Eintrag des Mietvertrages im Grundbuch.

Für Altmietverträge gilt das alte Recht. Es wird also erst mit Abschluss neuer Mietverträge ab morgen, den 06. Juni 2013, richtig spannend.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Kategorien:Immobilienrecht, Wohnen

Vermieten an Touristen II

Die Ferienimmobilie zu vermieten ist der Wunsch vieler Immobilieneigentümer auf Mallorca. Seit 2012 ist dies im Prinzip auch legal möglich. Das neue Tourismusgesetz hat den Weg der Vermietung von Ferienimmobilien im touristischen Bereich geebnet. Seit Veröffentlichung des Gesetzes wurde die Verwaltung daher auch von Anträgen williger Vermieter förmlich überrannt, auch wenn die Verwaltungsvorschriften zur Umsetzung des Gesetzes noch gar nicht existieren. Dieser Umstand birgt für den Antragsteller das kleine aber nicht unwichtigen Detail, das er oder sie zwar bei Antrag auf Erteilung der Genehmigung zur Vermietung an Touristen bestätigt, dass die Immobilie und die Vermietung allen Rechtsvorschriften entspricht, diese Vorschriften aber noch gar nicht detailliert existieren. Aus diesem Grund wird der Antragsteller im Zuges des fortschreitenden Ausbaus der Verwaltungsvorschriften auch stets mit neuen Auflagen konfrontiert, zu deren Erfüllung er sich aber bereits bei Antragstellung durch seine Zusicherung der Legalität der Ferienimmobilie verpflichtet hat.

Nunmehr hat die Verwaltung zur Ausgestaltung der Vorschriften des Toruismusgesetzes einen Qualitätsplan veröffentlicht an dem sich alle Immobilien im Tourismussektor messen lassen müssen. Sollten Sie also an die Ferienvermietung denken müssen Sie sich fragen:

1. Existieren in Ihrer Immobilie Richtlinien für die Behandlung von Beschwerden und Reklamationen?

2. Existiert ein System, welches den Kunden anregt Beschwerden und/oder Anregung abzugeben?

3. Haben Sie eine Fragebogen zur Zufriedenheit des Kunden?

4. Haben Sie Vorkehrungen zu Fundsachen?

5. Existiert ein Reinigungsplan?

6. Sind die Reinigungsmittel ordentlich verstaut?

7. Existiert ein adäquater Ort an dem die Reinigungsausstattung verwahrt wird?

8. Existiert ein Wartungsplan?

9. Existiert Ausstattung für die Umsetzung einer korrekten Mülltrennung durch den Kunden?

10. Existiert ein informativer Aushang über den verantwortungsbewussten Wasser- und Energieverbrauch?

11. Existiert eine Bestandsliste der Ausstattung in der Unterkunft?

12. Existiert ein Serviceadressbuch zur Information des Kunden?

13. Stellen Sie eine Liste mit wichtigen Adressen und Informationen für den Kunden bereit?

Wie immer empfiehlt es sich einen Fachmann zu konsultieren sollte die Immobilie dem Qualitätsplan nicht entsprechen. Wie gesagt, mit dem Antrag auf die Vermietergenehmigung versichern Sie pauschal, dass Ihre Immobilie „allen Vorschriften“ entspricht.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Kategorien:Immobilienrecht

spanisches Verfahrensrecht in Immobilienzwangsversteigerungen unvereinbar mit EU Recht

Heute könnte einer der Tage sein, der in die neuere Rechtsgeschichte Spaniens eingehen wird. Dem EU – Gerichtshof sei Dank.

Seit Jahren kämpfen Verbraucher wegen unfairer Klauseln in Hypothekenverträgen gegen Banken. Zumeist endete der Kampf David gege Goliath ergebnislos. Hatte die Bank ein Darlehen gekündigt und begann mit der Versteigerung der Immobilie, sah spanisches Zwangsversteigerungsrecht keine Möglichkeiten vor, diese Versteigerung auszusetzen oder aufzuschieben, wenn der Schuldner eine Rechtsverletzung durch Knebelverträge oder unfaire Darlehensklauseln reklamierte. Selbst wenn die Betroffenen nach jahrelangem Rechtsstreit später obsiegten, hatten sie in fast allen Fällen bereits ihre Immobilie an die Bank verloren und saßen buchstäblich wohnungslos auf der Straße.

Heute hat der EU Gerichtshof genaue diese Praxis als unvereinbar mit EU Recht klassifiziert. Nach Meinung des Gerichtshofs muss eine Möglichkeit bestehen, eine gerichtliche Zwangsmaßnahme solange auszusetzen, solange nicht einwandfrei feststeht, dass der der Versteigerung zugrunde liegende Vertrag auch vereinbar mit nationalem und übernationalem Recht ist.

Die Folge dieses Urteils wird sein, dass spanische Richter nunmehr die Möglichkeit haben, eine Immobilienzwangsversteigerung bis zu einer Entscheidung auszusetzen, soweit sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit eines Hypothekendarlehens oder einzelner Klauseln hierin haben. Bis zu einem Endurteil über das Darlehen können die Betroffenen so zumindest in ihren Wohnungen verbleiben. Eine übrigens seit Jahren durch spanische Politiker versprochene Maßnahme, die jedoch nie wirklich umgesetzt wurde.

Wegen des verstopften spanischen Gerichtswesens können hier schnell ein paar Jahre ins Land gehen in denen die Bank weder die Immobilie verwerten kann noch Geld aus Mieteinnahmen oder Zinsen bekommt. Auch werden bereits wartende Investoren nun nicht mehr so schnell und leicht an schmackhafte spanische Immobilienhappen kommen wie sie es sich vielleicht gewünscht haben.

Vor allem überhöhte Verzugszinsen und eine kaum anfechtbare einseitige Festlegung des offenen Darlehenssaldo durch die Bank waren in den Fokus der EU Richter geraten. Wenden die betroffenen Schuldner nun im Vollstreckungsverfahren ein, dass die Klauseln über vereinbarte Verzugszinsen unfair oder missbräuchlich waren, können sie die Aussetzung der Versteigerung und auch Räumung der Immobilie bis zu einer Entscheidung hierzu erreichen. Da überhöhte Verzugszinsen standartisiert in allen spanischen Hypothekendarlehen vereinbart wurden, dürfte das Urteil Schockwellen durch die spanische Bankenlandschaft schicken.

Für fleissige Leser habe ich hier das Urteil im Original eingefügt: (Quelle: http://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=135024&pageIndex=0&doclang=de&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=1140670)

URTEIL DES GERICHTSHOFS (Erste Kammer)

14. März 2013(*)

„Richtlinie 93/13/EWG – Verbraucherverträge – Hypothekendarlehen – Hypothekenvollstreckungsverfahren – Zuständigkeiten des nationalen Gerichts des Erkenntnisverfahrens – Missbräuchliche Klauseln – Beurteilungskriterien“

In der Rechtssache C‑415/11

betreffend ein Vorabentscheidungsersuchen nach Art. 267 AEUV, eingereicht vom Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona (Spanien) mit Entscheidung vom 19. Juli 2011, beim Gerichtshof eingegangen am 8. August 2011, in dem Verfahren

Mohamed Aziz

gegen

Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa)

erlässt

DER GERICHTSHOF (Erste Kammer)

unter Mitwirkung des Kammerpräsidenten A. Tizzano (Berichterstatter) sowie der Richter A. Borg Barthet, M. Ilešič, J.‑J. Kasel und der Richterin M. Berger,

Generalanwältin: J. Kokott,

Kanzler: M. Ferreira, Hauptverwaltungsrätin,

aufgrund des schriftlichen Verfahrens und auf die mündliche Verhandlung vom 19. September 2012,

unter Berücksichtigung der Erklärungen

– von Herrn Aziz, vertreten durch D. Moreno Trigo, abogado,

– der Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa), vertreten durch I. Fernández de Senespleda, abogado,

– der spanischen Regierung, vertreten durch S. Centeno Huerta als Bevollmächtigte,

– der Europäischen Kommission, vertreten durch M. Owsiany‑Hornung, J. Baquero Cruz und M. van Beek als Bevollmächtigte,

nach Anhörung der Schlussanträge der Generalanwältin in der Sitzung vom 8. November 2012

folgendes

Urteil

1 Das Vorabentscheidungsersuchen betrifft die Auslegung der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. L 95, S 29, im Folgenden: Richtlinie).

2 Es ergeht im Rahmen eines Rechtsstreits zwischen Herrn Aziz und der Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa) (im Folgenden: Catalunyacaixa) wegen der Gültigkeit bestimmter Klauseln eines zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags über ein Hypothekendarlehen.

Rechtlicher Rahmen

Unionsrecht

3 Im 16. Erwägungsgrund der Richtlinie heißt es:

„… Dem Gebot von Treu und Glauben kann durch den Gewerbetreibenden Genüge getan werden, indem er sich gegenüber der anderen Partei, deren berechtigten Interessen er Rechnung tragen muss, loyal und billig verhält.“

4 Art. 3 der Richtlinie bestimmt:

„(1) Eine Vertragsklausel, die nicht im Einzelnen ausgehandelt wurde, ist als missbräuchlich anzusehen, wenn sie entgegen dem Gebot von Treu und Glauben zum Nachteil des Verbrauchers ein erhebliches und ungerechtfertigtes Missverhältnis der vertraglichen Rechte und Pflichten der Vertragspartner verursacht.

(2) Eine Vertragsklausel ist immer dann als nicht im Einzelnen ausgehandelt zu betrachten, wenn sie im Voraus abgefasst wurde und der Verbraucher deshalb, insbesondere im Rahmen eines vorformulierten Standardvertrags, keinen Einfluss auf ihren Inhalt nehmen konnte.

(3) Der Anhang enthält eine als Hinweis dienende und nicht erschöpfende Liste der Klauseln, die für missbräuchlich erklärt werden können.“

5 Art. 4 Abs. 1 der Richtlinie lautet:

„Die Missbräuchlichkeit einer Vertragsklausel wird unbeschadet des Artikels 7 unter Berücksichtigung der Art der Güter oder Dienstleistungen, die Gegenstand des Vertrages sind, aller den Vertragsabschluss begleitenden Umstände sowie aller anderen Klauseln desselben Vertrages oder eines anderen Vertrages, von dem die Klausel abhängt, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beurteilt.“

6 Art. 6 Abs. 1 der Richtlinie lautet:

„Die Mitgliedstaaten sehen vor, dass missbräuchliche Klauseln in Verträgen, die ein Gewerbetreibender mit einem Verbraucher geschlossen hat, für den Verbraucher unverbindlich sind, und legen die Bedingungen hierfür in ihren innerstaatlichen Rechtsvorschriften fest; sie sehen ferner vor, dass der Vertrag für beide Parteien auf derselben Grundlage bindend bleibt, wenn er ohne die missbräuchlichen Klauseln bestehen kann.“

7 Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie bestimmt:

„Die Mitgliedstaaten sorgen dafür, dass im Interesse der Verbraucher und der gewerbetreibenden Wettbewerber angemessene und wirksame Mittel vorhanden sind, damit der Verwendung missbräuchlicher Klauseln durch einen Gewerbetreibenden in den Verträgen, die er mit Verbrauchern schließt, ein Ende gesetzt wird.“

8 Die Klauseln gemäß Art. 3 Abs. 3 der Richtlinie werden in deren Anhang unter Nr. 1 aufgeführt. Genannt werden u. a. folgende Klauseln:

„1. Klauseln, die darauf abzielen oder zur Folge haben, dass

e) dem Verbraucher, der seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, ein unverhältnismäßig hoher Entschädigungsbetrag auferlegt wird;

q) dem Verbraucher die Möglichkeit, Rechtsbehelfe bei Gericht einzulegen oder sonstige Beschwerdemittel zu ergreifen, genommen oder erschwert wird, und zwar insbesondere dadurch, dass er ausschließlich auf ein nicht unter die rechtlichen Bestimmungen fallendes Schiedsgerichtsverfahren verwiesen wird, die ihm zur Verfügung stehenden Beweismittel ungebührlich eingeschränkt werden oder ihm die Beweislast auferlegt wird, die nach dem geltenden Recht einer anderen Vertragspartei obläge.“

Spanisches Recht

9 Im spanischen Recht waren Verbraucher gegen missbräuchliche Vertragsklauseln zunächst durch das Allgemeine Gesetz 26/1984 über den Schutz der Verbraucher und Benutzer (Ley General 26/1984 para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) vom 19. Juli 1984 (BOE Nr. 176 vom 24. Juli 1984, S. 21686) geschützt.

10 Das Allgemeine Gesetz 26/1984 wurde sodann durch das Gesetz 7/1998 über allgemeine Geschäftsbedingungen (Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación) vom 13. April 1998 (BOE Nr. 89 vom 14. April 1998, S. 12304) geändert, mit dem die Richtlinie in innerstaatliches spanisches Recht umgesetzt wurde.

11 Schließlich wurde mit dem Real Decreto Legislativo 1/2007 zur Billigung der Neufassung des Allgemeinen Gesetzes über den Schutz der Verbraucher und Benutzer mit Nebengesetzen (Real Decreto Legislativo 1/2007 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias) vom 16. November 2007 (BOE Nr. 287 vom 30. November 2007, S. 49181) die Neufassung des geänderten Gesetzes 26/1984 angenommen.

12 Art. 82 des Real Decreto Legislativo 1/2007 bestimmt:

„Als missbräuchlich anzusehen sind alle nicht im Einzelnen ausgehandelten Vertragsklauseln und alle sich nicht aus einer ausdrücklichen Vereinbarung ergebenden Praktiken, die entgegen dem Gebot von Treu und Glauben zum Nachteil des Verbrauchers und Nutzers ein erhebliches Missverhältnis der vertraglichen Rechte und Pflichten der Vertragspartner verursachen.

(3) Die Missbräuchlichkeit einer Vertragsklausel wird unter Berücksichtigung der Art der Güter oder Dienstleistungen, die Gegenstand des Vertrags sind, aller den Vertragsabschluss begleitenden Umstände sowie aller anderen Klauseln desselben Vertrags oder eines anderen Vertrags, von dem er abhängt, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beurteilt.

(4) Ungeachtet dessen sind in jedem Fall Klauseln missbräuchlich, die gemäß den Art. 85 bis 90 einschließlich

a) den Vertrag dem Willen des Gewerbetreibenden unterwerfen,

b) die Rechte des Verbrauchers und des Nutzers beschränken,

c) dem Vertrag seine Gegenseitigkeit nehmen,

d) dem Verbraucher oder Nutzer unverhältnismäßige Sicherheiten abverlangen oder ihm ungebührlich die Beweislast aufbürden,

e) im Hinblick auf den Abschluss und die Durchführung des Vertrags unverhältnismäßig sind oder

f) den Regeln über die Zuständigkeit und über das anwendbare Recht widersprechen.“

13 Zum Zahlungsbefehlverfahren regelt das Zivilprozessgesetz (Ley de Enjuiciamiento Civil) in seiner Fassung, die am Tag der Einleitung des dem Ausgangsrechtsstreit zugrunde liegenden Verfahrens galt, in Buch III Titel IV Kapitel V („Besonderheiten der Zwangsvollstreckung bei hypothekarisch belasteten oder verpfändeten Sachen“) insbesondere in seinen Art. 681 bis 698 das Hypothekenvollstreckungsverfahren, das im Mittelpunkt des Ausgangsrechtsstreits steht.

14 Art. 695 des Zivilprozessgesetzes bestimmt:

„(1) In den im vorliegenden Kapitel genannten Verfahren kann der Vollstreckungsschuldner nur Einspruch erheben, wenn sich dieser auf folgende Gründe stützt:

1. Erlöschen der Sicherheit oder der gesicherten Forderung, sofern eine Registerbescheinigung, aus der sich der Wegfall der Hypothek oder gegebenenfalls des besitzlosen Pfandrechts ergibt, oder eine notarielle Urkunde über den Eingang der Zahlung oder den Wegfall der Sicherheit vorgelegt wird;

2. Fehler bei der Bestimmung des fälligen Betrags, wenn es sich bei der gesicherten Forderung um den Abschlusssaldo eines Kontos zwischen Vollstreckungsgläubiger und Vollstreckungsschuldner handelt. Der Vollstreckungsschuldner hat sein Exemplar des Kontoauszugs vorzulegen, und der Einwand ist nur zulässig, wenn der dort ausgewiesene Saldo von demjenigen abweicht, der sich aus dem vom Vollstreckungsgläubiger vorgelegten Kontoauszug ergibt.

3. Vorhandensein einer anderen, gegenüber dem verfahrensgegenständlichen Recht voreingetragenen Sicherheit oder Hypothek … belegt durch eine entsprechende Registerbescheinigung.

(2) Im Falle des Einspruchs gemäß Abs. 1 setzt der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle die Vollstreckung aus und lädt die Parteien zu einem Termin vor dem Gericht, das den Vollstreckungsbefehl erlassen hat, wobei zwischen der Vorladung und dem fraglichen Termin mindestens vier Tage liegen müssen; bei diesem Termin hört das Gericht die Parteien an, lässt die Schriftstücke, die vorgelegt werden, zu, und erlässt binnen zwei Tagen in Form eines Beschlusses die von ihm als angemessen erachtete Entscheidung …“

15 Art. 698 des Zivilprozessgesetzes bestimmt:

„(1) Über jeden nicht von den vorstehenden Artikeln erfassten Einwand des Schuldners, des Drittbesitzers oder sonstiger Beteiligter, einschließlich der Einwände, die die Nichtigkeit des Titels sowie die Fälligkeit, die Gewissheit, das Erlöschen oder die Höhe der Forderung betreffen, wird in dem entsprechenden Verfahren entschieden, ohne dass dies zur Aussetzung oder einer Verzögerung des im vorliegenden Kapitel vorgesehenen Verfahrens führt.

(2) Mit Erhebung eines Einwands nach Abs. 1 oder im Laufe des sich daran anschließenden Verfahrens kann beantragt werden, dass die Wirksamkeit des in diesem Verfahren ergehenden Urteils durch Zurückbehaltung des ganzen oder eines Teils des Betrags sichergestellt wird, der nach dem im vorliegenden Kapitel geregelten Verfahren an den Gläubiger zu zahlen ist.

Das Gericht ordnet durch eine Verfügung auf der Grundlage der vorgelegten Unterlagen die genannte Zurückbehaltung an, wenn es die geltend gemachten Gründe für hinreichend hält. Ist der Antragsteller nicht offenkundig hinreichend zahlungsfähig, muss das Gericht von ihm vorab eine ausreichende Sicherheit für Verzugszinsen und etwaige anderweitige Schadensersatzansprüche des Gläubigers verlangen.

(3) Leistet der Gläubiger für den Betrag, dessen Zurückbehaltung infolge des in Abs. 1 genannten Verfahrens angeordnet wurde, Sicherheit, die das Gericht für ausreichend hält, wird die Zurückbehaltung aufgehoben.“

16 Art. 131 des zur Zeit des Ausgangsverfahrens geltenden Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria), dessen kodifizierte Fassung mit Dekret vom 8. Februar 1946 (BOE Nr. 58 vom 27. Februar 1946, S. 1518) gebilligt worden ist, sieht vor:

„Vormerkungen für Anträge auf Nichtigerklärung der Hypothek oder weitere Eintragungen, die nicht auf einem der Fälle beruhen, in denen die Vollstreckung ausgesetzt werden kann, werden gemäß dem in Art. 133 genannten Aufhebungsbeschluss aufgehoben, sofern sie nach dem Randvermerk über die Ausstellung der Belastungsbescheinigung datieren. Die Urkunde zur Bescheinigung der Zahlung auf die Hypothek darf solange nicht eingetragen werden, bis der genannte Randvermerk durch diesbezüglichen Gerichtsbeschluss aufgehoben worden ist.“

17 Art. 153bis des Hypothekengesetzes bestimmt:

„… Es kann im Titel vereinbart werden, dass der fällige Betrag bei der Zwangsvollstreckung derjenige ist, dessen Höhe das Kreditinstitut in der vertraglich vorgesehenen Weise bestimmt hat …

Die Hypothekenvollstreckung kann zum vereinbarten Fälligkeitstermin oder nach Ablauf von Nachfristen jedweder Art gemäß Art. 129 und 153 des vorliegenden Gesetzes und den entsprechenden Bestimmungen des [Zivilprozessgesetzes] erfolgen.“

Ausgangsverfahren und Vorlagefragen

18 Am 19. Juli 2007 schloss Herr Aziz, ein seit Dezember 1993 in Spanien arbeitender marokkanischer Staatsangehöriger, mit Catalunyacaixa einen notariell beurkundeten Darlehensvertrag, für den eine hypothekarische Sicherheit bestellt wurde. Die mit der genannten Hypothek belastete Immobilie war der Familienwohnsitz von Herrn Aziz und stand seit 2003 in seinem Eigentum.

19 Das Darlehen belief sich auf 138 000 Euro. Es war über 33 Jahre in 396 Monatsraten ab 1. August 2007 zu tilgen.

20 Wie aus der dem Gerichtshof vorliegenden Akte hervorgeht, sah dieser mit Catalunyacaixa geschlossene Darlehensvertrag in seiner Klausel 6 jährliche Verzugszinsen in Höhe von 18,75 % vor, die, ohne dass es irgendeiner Zahlungsaufforderung bedurfte, für bei Fälligkeit nicht entrichtete Beträge ohne Weiteres anfielen.

21 Nach Klausel 6 des genannten Vertrags stand Catalunyacaixa außerdem das Recht zu, das gesamte Darlehen fällig zu stellen, wenn der Schuldner zu einem der vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermine seiner Verpflichtung zur Zahlung eines Teils des Darlehenskapitals oder der Darlehenszinsen nicht nachgekommen war.

22 Klausel 15 des Vertrags, die die Vereinbarung über die Bezifferung der Forderung regelt, sah vor, dass Catalunyacaixa eine etwaige Forderung nicht nur im Weg der Hypothekenvollstreckung beitreiben, sondern deren Höhe mittels einer geeigneten Bescheinigung mit Angabe des geforderten Betrags unmittelbar beziffern konnte.

23 Herr Aziz zahlte von Juli 2007 bis Mai 2008 regelmäßig seine Monatsraten, stellte seine Zahlungen aber ab Juni 2008 ein. In Anbetracht dessen wandte sich Catalunyacaixa am 28. Oktober 2008 an einen Notar, um die Schuld urkundlich bestimmen zu lassen. Der Notar bescheinigte, dass nach den vorliegenden Unterlagen und dem Inhalt des Darlehensvertrags die Schuld mit 139 764,76 Euro zu beziffern sei, was den nicht gezahlten Monatsraten zuzüglich ordentlicher und Verzugszinsen entspreche.

24 Nachdem Catalunyacaixa Herrn Aziz erfolglos zur Zahlung aufgefordert hatte, leitete sie am 11. März 2009 gegen ihn beim Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Martorell ein Vollstreckungsverfahren ein und verlangte von Herrn Aziz 139 674,02 Euro als Hauptforderung, 90,74 Euro für Verzugszinsen und 41 902,21 für Zinsen und Kosten.

25 Da Herr Aziz nicht zur Verhandlung erschienen war, ordnete das Gericht am 15. Dezember 2009 die Vollstreckung an. Herrn Aziz wurde mithin ein Zahlungsbefehl übersandt, dem er nicht nachkam, aber gegen den er auch keine Einwände erhob.

26 Der Termin zur Versteigerung der Immobilie wurde auf den 20. Juli 2010 anberaumt, an dem aber kein Gebot abgegeben wurde. Daher gestattete der Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Martorell gemäß den Bestimmungen des Zivilprozessgesetzes den Zuschlag der Immobilie zu 50 % ihres Wertes. Das Gericht bestimmte außerdem, dass der Besitz an der Immobilie dem Zuschlagsempfänger am 20. Januar 2011 zu verschaffen sei. Infolgedessen wurde Herr Aziz seiner Wohnung verwiesen.

27 Kurz vor diesem Ereignis erhob Herr Aziz indessen am 11. Januar 2011 beim Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der seiner Meinung nach missbräuchlichen Klausel 15 des Darlehensvertrags und folglich auf Nichtigerklärung des Vollstreckungsverfahrens.

28 In diesem Zusammenhang äußerte der Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona Zweifel daran, ob das spanische Recht mit dem von der Richtlinie geschaffenen rechtlichen Rahmen im Einklang stehe.

29 Insbesondere betonte er, dass, wenn sich der Gläubiger bei der Zwangsvollstreckung für das Hypothekenvollstreckungsverfahren entscheide, die Möglichkeiten sehr beschränkt seien, um die Missbräuchlichkeit einer der Klauseln eines Darlehensvertrags zu rügen, weil sie einem späteren Erkenntnisverfahren vorbehalten blieben, das keine aufschiebende Wirkung habe. Unter diesen Bedingungen sei es für einen spanischen Richter extrem schwierig, für den Verbraucher im Hypothekenvollstreckungsverfahren und dem entsprechenden Erkenntnisverfahren einen wirksamen Schutz zu gewährleisten.

30 Außerdem werfe die Entscheidung des Ausgangsverfahrens weitere Fragen auf, die sich u. a. auf die Auslegung der Begriffe „Klauseln, die darauf abzielen oder zur Folge haben, dass dem Verbraucher, der seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, ein unverhältnismäßig hoher Entschädigungsbetrag auferlegt wird“ und „Klauseln, die darauf abzielen oder zur Folge haben, dass dem Verbraucher die Möglichkeit, Rechtsbehelfe bei Gericht einzulegen oder sonstige Beschwerdemittel zu ergreifen, genommen oder erschwert wird“ in Nr. 1 Buchst. e bzw. Nr. 1 Buchst. q des Anhangs der Richtlinie bezögen. Es sei nicht klar, ob Klauseln zur vorzeitigen Fälligstellung in Verträgen mit langer Laufzeit, zur Festlegung von Verzugszinsen und zur einseitigen, vom Darlehensgeber vorzunehmenden Festsetzung von Mechanismen zur Bezifferung der Gesamtforderung mit diesen Bestimmungen des Anhangs der Richtlinie vereinbar seien.

31 Unter diesen Umständen hat der Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona, da er Zweifel an der zutreffenden Auslegung des Unionsrechts hat, beschlossen, das Verfahren auszusetzen und dem Gerichtshof folgende Fragen zur Vorabentscheidung vorzulegen:

1. Stellt das im spanischen Verfahrensrecht in den Art. 695 ff. des spanischen Zivilprozessgesetzes geregelte System der Vollstreckung von gerichtlichen Titeln über hypothekarisch belastete oder verpfändete Sachen mit der in diesen Vorschriften enthaltenen Beschränkung der Einwendungen gegen die Vollstreckung eine klare Beschränkung des Verbraucherschutzes dar, da es den Verbraucher formell und materiell klar an der Erhebung von Klagen oder der Einlegung von Rechtsbehelfen vor Gericht hindert, die einen effektiven Schutz seiner Rechte gewährleisten?

2. Der Gerichtshof der Europäischen Union wird um Erläuterung des Begriffs der Unverhältnismäßigkeit gebeten im Hinblick auf:

a) die Möglichkeit der vorzeitigen Fälligstellung von Verträgen mit langer Laufzeit – im vorliegenden Fall von 33 Jahren – wegen Nichterfüllung in einem eng begrenzten konkreten Zeitraum;

b) die Festlegung von Verzugszinsen – im vorliegenden Fall von mehr als 18 % –, die nicht mit den Kriterien zur Festlegung von Verzugszinsen in anderen Verbraucherverträgen (Verbraucherkredite) übereinstimmen und in anderen Bereichen von Verbraucherverträgen als missbräuchlich angesehen werden könnten, im Bereich der Verträge über Grundeigentum aber sogar in Fällen, in denen diese Zinsen nicht nur auf die fällig gewordenen Raten, sondern auch auf den Gesamtbetrag der aufgrund der vorzeitigen Fälligstellung geschuldeten Raten anzuwenden sind, keiner eindeutigen gesetzlichen Beschränkung unterliegen;

c) die Festlegung von Mechanismen zur Abrechnung und Festlegung der variablen Zinsen – sowohl der ordentlichen als auch der Verzugszinsen –, die einseitig vom Darlehensgeber in Verbindung mit der Möglichkeit der Vollstreckung aus der Hypothek in Anspruch genommen werden und die dem Vollstreckungsschuldner verwehren, seine Einwendungen gegen die Bezifferung der Schuld im Vollstreckungsverfahren geltend zu machen und ihn damit auf das Erkenntnisverfahren verweisen, wobei zum Zeitpunkt der Endentscheidung in diesem Verfahren das Vollstreckungsverfahren abgeschlossen ist oder der Schuldner zumindest die mit der Hypothek belastete oder als Sicherheit hingegebene Sache verloren hat, was von besonderer Tragweite ist, wenn das Darlehen zum Erwerb einer Wohnung aufgenommen worden ist und die Vollstreckung die Räumung der Immobilie zur Folge hat.

Zu den Vorlagefragen

Zur Zulässigkeit

32 Das Königreich Spanien und Catalunyacaixa äußern Zweifel an der Zulässigkeit der ersten Frage, weil sie für das vorlegende Gericht zur Entscheidung des bei ihm anhängigen Rechtsstreits nicht sachdienlich sei. Hierzu machen sie geltend, dass dieser Rechtsstreit im Rahmen eines selbständigen und von der Hypothekenvollstreckung getrennten Erkenntnisverfahrens angesiedelt sei und er lediglich die Nichtigkeit von Klausel 15 des im Ausgangsrechtsstreit in Rede stehenden Darlehensvertrags im Hinblick auf die Regelung des Verbraucherschutzes betreffe. Folglich sei eine Antwort auf die Frage nach der Vereinbarkeit des Hypothekenvollstreckungsverfahrens mit der Richtlinie für die Entscheidung des genannten Rechtsstreits weder erforderlich noch erheblich.

33 Unter demselben Blickwinkel stellen das Königreich Spanien und Catalunyacaixa auch die Zulässigkeit der zweiten Frage in Abrede, da mit ihr eine Auslegung des Begriffs der Unverhältnismäßigkeit im Sinne der einschlägigen Bestimmungen der Richtlinie in Bezug auf Klauseln begehrt werde, die sich auf die vorzeitige Fälligstellung in Verträgen mit langer Laufzeit und die Festsetzung von Verzugszinsen bezögen. Diese Klauseln ständen in keiner Beziehung zum Gegenstand des Ausgangsrechtsstreits und seien auch für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit von Klausel 15 des im Ausgangsverfahren in Rede stehenden Darlehensvertrags nicht sachdienlich.

34 Insoweit ist vorab darauf hinzuweisen, dass nach ständiger Rechtsprechung in dem Verfahren nach Art. 267 AEUV, das auf einer klaren Aufgabentrennung zwischen den nationalen Gerichten und dem Gerichtshof beruht, allein das nationale Gericht für die Feststellung und Beurteilung des Sachverhalts des Ausgangsrechtsstreits sowie die Auslegung und Anwendung des nationalen Rechts zuständig ist. Ebenso hat nur das nationale Gericht, das mit dem Rechtsstreit befasst ist und in dessen Verantwortungsbereich die zu erlassende Entscheidung fällt, im Hinblick auf die Besonderheiten der Rechtssache sowohl die Erforderlichkeit als auch die Erheblichkeit der dem Gerichtshof vorzulegenden Fragen zu beurteilen. Daher ist der Gerichtshof grundsätzlich gehalten, über ihm vorgelegte Fragen zu befinden, wenn diese die Auslegung des Unionsrechts betreffen (Urteil vom 14. Juni 2012, Banco Español de Crédito, C‑618/10, noch nicht in der amtlichen Sammlung veröffentlicht, Randnr. 76 und die dort angeführte Rechtsprechung).

35 Ein Vorabentscheidungsersuchen eines nationalen Gerichts kann demnach nur dann zurückgewiesen werden, wenn die erbetene Auslegung des Unionsrechts offensichtlich in keinem Zusammenhang mit der Realität oder dem Gegenstand des Ausgangsrechtsstreits steht, wenn das Problem hypothetischer Natur ist oder wenn der Gerichtshof nicht über die tatsächlichen und rechtlichen Angaben verfügt, die für eine zweckdienliche Beantwortung der ihm vorgelegten Fragen erforderlich sind (Urteil Banco Español de Crédito, Randnr. 77 und die dort angeführte Rechtsprechung).

36 Dies ist allerdings vorliegend nicht der Fall.

37 Es ist nämlich darauf hinzuweisen, dass Herr Aziz nach spanischem Verfahrensrecht im Rahmen des Hypothekenvollstreckungsverfahrens, das Catalunyacaixa gegen ihn eingeleitet hatte, die Missbräuchlichkeit einer Klausel des zwischen ihm und diesem Kreditinstitut bestehenden Vertrags, auf die die Eröffnung des Vollstreckungsverfahrens zurückging, nicht vor dem Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Martorell, dem Vollstreckungsgericht, sondern vor dem Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona, dem Gericht des Erkenntnisverfahrens, rügen konnte.

38 In diesem Zusammenhang muss, worauf die Europäische Kommission zu Recht hinweist, die erste vom Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona vorgelegte Frage in einem weiten Sinn verstanden werden, nämlich dahin gehend, dass es angesichts der Beschränkung der Einwendungen, die im Hypothekenvollstreckungsverfahren zulässig sind, im Wesentlichen um die Beurteilung geht, ob die Befugnisse des Erkenntnisgerichts, das für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit der Klauseln des im Ausgangsverfahren in Rede stehenden Vertrags zuständig ist, auf dem die im Vollstreckungsverfahren geltend gemachte Forderung beruht, mit der Richtlinie vereinbar sind.

39 Unter diesen Voraussetzungen und in Anbetracht dessen, dass es Aufgabe des Gerichtshofs ist, dem vorlegenden Gericht eine für die Entscheidung des bei diesem anhängigen Rechtsstreits sachdienliche Antwort zu geben (vgl. Urteile vom 28. November 2000, Roquette Frères, C‑88/99, Slg. 2000, I‑10465, Randnr. 18, und vom 11. März 2010, Attanasio Group, C‑384/08, Slg. 2010, I‑2055, Randnr. 19), ist festzustellen, dass die Auslegung des Unionsrechts, um die mit der ersten Frage ersucht wird, nicht offensichtlich in keinem Zusammenhang mit der Realität oder dem Gegenstand des Ausgangsrechtsstreits steht.

40 Außerdem lässt sich nicht ausschließen, dass die Auslegung des Begriffs der Unverhältnismäßigkeit im Sinne der einschlägigen Bestimmungen der Richtlinie, auf die die zweite Frage abzielt, für die Entscheidung des Rechtsstreits, der beim Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona anhängig ist, sachdienlich sein kann.

41 Wie nämlich die Generalanwältin in den Nrn. 62 und 63 ihrer Schlussanträge betont hat, genügt, obwohl sich der Nichtigkeitsantrag von Herrn Aziz im Ausgangsverfahren nur auf die Gültigkeit von Klausel 15 des Darlehensvertrags bezieht, insoweit die Feststellung, dass zum einen gemäß Art. 4 Abs. 1 der Richtlinie eine Gesamtschau der übrigen in der genannten Frage bezeichneten Vertragsklauseln Auswirkungen auf die Prüfung der im Ausgangsrechtsstreit angefochtenen Klausel haben kann und dass zum anderen das nationale Gericht nach der Rechtsprechung des Gerichtshofs, selbst wenn dies nicht ausdrücklich beantragt wird, die Missbräuchlichkeit aller in den Anwendungsbereich der Richtlinie fallenden Vertragsklauseln von Amts wegen prüfen muss, sobald es über die hierzu erforderlichen rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen verfügt (vgl. in diesem Sinne Urteile vom 4. Juni 2009, Pannon GSM, C‑243/08, Slg. 2009, I‑4713, Randnrn. 31 und 32, und Banco Español de Crédito, Randnr. 43).

42 Somit sind die Vorlagefragen zur Gänze zulässig.

Zur Begründetheit

Zur ersten Frage

43 Mit seiner ersten Frage möchte das vorlegende Gericht im Wesentlichen wissen, ob die Richtlinie dahin auszulegen ist, dass sie der Regelung eines Mitgliedstaats wie der im Ausgangsverfahren in Rede stehenden entgegensteht, die im Rahmen eines Hypothekenvollstreckungsverfahrens keine Einwendungen in Bezug auf die Missbräuchlichkeit einer in einem Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Gewerbetreibenden enthaltenen Klausel zulässt, dem für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit einer solchen Klausel zuständigen Gericht des Erkenntnisverfahrens aber auch nicht erlaubt, vorläufige Maßnahmen zu treffen, die die volle Wirksamkeit seiner Endentscheidung gewährleisten.

44 Zur Beantwortung dieser Frage ist vorab darauf hinzuweisen, dass das mit der Richtlinie geschaffene Schutzsystem auf dem Gedanken beruht, dass der Verbraucher sich gegenüber dem Gewerbetreibenden in einer schwächeren Verhandlungsposition befindet und einen geringeren Informationsstand besitzt (Urteil Banco Español de Crédito, Randnr. 39).

45 In Anbetracht dieser schwächeren Position sieht Art. 6 Abs. 1 der Richtlinie vor, dass missbräuchliche Klauseln für den Verbraucher unverbindlich sind. Wie sich aus der Rechtsprechung ergibt, handelt es sich um eine zwingende Bestimmung, die darauf abzielt, die formale Ausgewogenheit der Rechte und Pflichten der Vertragsparteien durch eine materielle Ausgewogenheit zu ersetzen und so deren Gleichheit wiederherzustellen (Urteil Banco Español de Crédito, Randnr. 40 und die dort angeführte Rechtsprechung).

46 In diesem Zusammenhang hat der Gerichtshof bereits mehrfach entschieden, dass das nationale Gericht von Amts wegen die Missbräuchlichkeit einer Vertragsklausel, die in den Anwendungsbereich der Richtlinie fällt, prüfen und damit dem Ungleichgewicht zwischen dem Verbraucher und dem Gewerbetreibenden abhelfen muss, sobald es über die hierzu erforderlichen rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen verfügt (Urteile Pannon GSM, Randnrn. 31 und 32, und Banco Español de Crédito, Randnrn. 42 und 43).

47 So hat der Gerichtshof auf ein Vorabentscheidungsersuchen eines nationalen Gerichts, bei dem ein nach dem Widerspruch eines Verbrauchers gegen einen Mahnbescheid eingeleitetes Streitverfahren anhängig war, entschieden, dass dieses Gericht verpflichtet ist, von Amts wegen Untersuchungsmaßnahmen durchzuführen, um festzustellen, ob eine Klausel über einen ausschließlichen Gerichtsstand in einem Vertrag zwischen einem Gewerbetreibenden und einem Verbraucher in den Anwendungsbereich der Richtlinie fällt, und, wenn ja, von Amts wegen zu beurteilen, ob eine solche Klausel möglicherweise missbräuchlich ist (Urteil vom 9. November 2010, VB Pénzügyi Lízing, C‑137/08, Slg. 2010, I‑10847, Randnr. 56).

48 Außerdem hat der Gerichtshof klargestellt, dass die Richtlinie der Regelung eines Mitgliedstaats entgegensteht, wonach ein mit einem Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids befasstes Gericht, sofern der Verbraucher keinen Widerspruch erhebt, weder a limine noch in irgendeiner anderen Phase des Verfahrens von Amts wegen prüfen darf, ob eine Verzugszinsklausel in einem Vertrag zwischen einem Gewerbetreibenden und einem Verbraucher missbräuchlich ist, obwohl es über die hierzu erforderlichen rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen verfügt (Urteil Banco Español de Crédito, Randnr. 57).

49 Jedoch unterscheidet sich das vorliegend in Rede stehende Ausgangsverfahren von denjenigen, zu denen die vorgenannten Urteile VB Pénzügyi Lízing und Banco Español de Crédito ergangen sind, dadurch, dass es die Bestimmung der Pflichten betrifft, die das Gericht des mit einem Hypothekenvollstreckungsverfahren zusammenhängenden Erkenntnisverfahrens treffen, damit gegebenenfalls die praktische Wirksamkeit der Entscheidung im Erkenntnisverfahren sichergestellt wird, mit der die Vertragsklausel für missbräuchlich erklärt wird, die die Grundlage für den vollstreckbaren Titel und mithin für die Einleitung des genannten Vollstreckungsverfahrens bildet.

50 Da die nationalen Zwangsvollstreckungsverfahren nicht vereinheitlicht worden sind, unterfallen die Modalitäten für die Geltendmachung der im Rahmen eines Hypothekenvollstreckungsverfahrens zulässigen Einwendungen und für die Wahrnehmung der Befugnisse des Gerichts des Erkenntnisverfahrens, das für die Rechtmäßigkeitsprüfung der Vertragsklauseln zuständig ist, aufgrund deren der vollstreckbare Titel erwirkt worden ist, nach dem Grundsatz der Verfahrensautonomie der Mitgliedstaaten der innerstaatlichen Rechtsordnung der Mitgliedstaaten, vorausgesetzt allerdings, dass diese Modalitäten nicht ungünstiger sind als diejenigen, die gleichartige Sachverhalte regeln, die dem innerstaatlichen Recht unterliegen (Äquivalenzprinzip), und dass sie die Ausübung der den Verbrauchern durch das Unionsrecht verliehenen Rechte nicht praktisch unmöglich machen oder übermäßig erschweren (Effektivitätsprinzip) (vgl. in diesem Sinne Urteile vom 26. Oktober 2006, Mostaza Claro, C‑168/05, Slg. 2006, I‑10421, Randnr. 24, und vom 6. Oktober 2009, Asturcom Telecomunicaciones, C‑40/08, Slg. 2009, I‑9579, Randnr. 38).

51 Hinsichtlich des Äquivalenzprinzips ist festzustellen, dass der Gerichtshof über keinerlei Anhaltspunkte verfügt, die einen Zweifel an der Vereinbarkeit der im Ausgangsverfahren in Rede stehenden Regelung mit diesem Prinzip hervorrufen könnten.

52 Den Akten ist nämlich zu entnehmen, dass nach spanischem Verfahrensrecht das Gericht des mit einem Hypothekenvollstreckungsverfahren zusammenhängenden Erkenntnisverfahrens nicht nur dann keine vorläufigen Maßnahmen, die die volle Wirksamkeit seiner Endentscheidung gewährleisten, erlassen darf, wenn es prüft, ob eine Klausel in einem Vertrag zwischen einem Gewerbetreibenden und einem Verbraucher im Hinblick auf Art. 6 der Richtlinie missbräuchlich ist, sondern auch dann, wenn es prüft, ob eine solche Klausel gegen zwingendes nationales Recht verstößt, was allerdings vom betreffenden Gericht festzustellen ist (vgl. in diesem Sinne Urteil Banco Español de Crédito, Randnr. 48).

53 Was den Effektivitätsgrundsatz angeht, so ist nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofs jeder Fall, in dem sich die Frage stellt, ob eine nationale Verfahrensvorschrift die Anwendung des Unionsrechts unmöglich macht oder übermäßig erschwert, unter Berücksichtigung der Stellung dieser Vorschrift im gesamten Verfahren, des Verfahrensablaufs und der Besonderheiten des Verfahrens vor den verschiedenen nationalen Stellen zu prüfen (Urteil Banco Español de Crédito, Randnr. 49).

54 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der dem Gerichtshof vorliegenden Akte, dass im Sinne von Art. 695 des Zivilprozessgesetzes der Vollstreckungsschuldner in Hypothekenvollstreckungsverfahren nur Einspruch erheben kann, wenn er sich auf das Erlöschen der Sicherheit oder der gesicherten Forderung, auf Fehler bei der Bestimmung des fälligen Betrags, wenn es sich bei der gesicherten Forderung um den Abschlusssaldo eines Kontos zwischen Vollstreckungsgläubiger und Vollstreckungsschuldner handelt, oder darauf beruft, dass eine andere gegenüber dem verfahrensgegenständlichen Recht voreingetragene Sicherheit oder Hypothek vorhanden sei.

55 Nach Art. 698 des Zivilprozessgesetzes wird über jeden anderen Einwand des Schuldners einschließlich der Einwände, die die Nichtigkeit des Titels, die Fälligkeit, die Gewissheit, das Erlöschen oder die Höhe der Forderung betreffen, in dem entsprechenden Verfahren entschieden, ohne dass dies zur Aussetzung oder einer Verzögerung des im fraglichen Kapitel vorgesehenen Verfahrens führt.

56 Nach Art. 131 des Hypothekengesetzes werden Vormerkungen für Anträge auf Nichtigerklärung der Hypothek oder der übrigen Eintragungen, die nicht auf einem der Fälle beruhen, in denen die Vollstreckung ausgesetzt werden kann, gemäß dem in Art. 133 dieses Gesetzes genannten Aufhebungsbeschluss aufgehoben, sofern sie nach dem Randvermerk über die Ausstellung der Belastungsbescheinigung datieren.

57 Hieraus folgt, dass im spanischen Prozessrecht der endgültige Zuschlag eines mit einer Hypothek belasteten Gegenstands zugunsten eines Dritten immer unumkehrbar ist, selbst wenn die Missbräuchlichkeit der vom Verbraucher im Erkenntnisverfahren angefochtenen Klausel zur Nichtigkeit des Hypothekenvollstreckungsverfahrens führt, sofern nicht der Verbraucher vor dem genannten Randvermerk eine Vormerkung für den Antrag auf Nichtigerklärung der Hypothek hat eintragen lassen.

58 Allerdings ist festzustellen, dass unter Berücksichtigung des Ablaufs und der Besonderheiten des im Ausgangsverfahren in Rede stehenden Hypothekenvollstreckungsverfahrens davon ausgegangen werden muss, dass eine solche Möglichkeit in wenigen Fällen gegeben ist; es besteht nämlich die nicht zu vernachlässigende Gefahr, dass der betroffene Verbraucher die genannte Vormerkung nicht innerhalb der hierzu vorgesehenen Frist eintragen lässt, sei es wegen des extrem schnellen Ablaufs des fraglichen Vollstreckungsverfahrens, sei es, weil er den Umfang seiner Rechte nicht kennt oder nicht richtig erfasst (vgl. in diesem Sinne Urteil Banco Español de Crédito, Randnr. 54).

59 Somit ist festzustellen, dass eine derartige verfahrensrechtliche Regelung, die es dem Gericht des Erkenntnisverfahrens, das der Verbraucher angerufen hat und bei dem er die Missbräuchlichkeit einer die Grundlage des vollstreckbaren Titels bildenden Vertragsklausel rügt, unmöglich macht, vorläufige Maßnahmen zur Aussetzung oder Verzögerung des Hypothekenvollstreckungsverfahrens zu treffen, die Wirksamkeit des mit der Richtlinie beabsichtigten Schutzes beeinträchtigen kann, wenn der Erlass solcher Maßnahmen erforderlich ist, um die volle Wirksamkeit der Endentscheidung zu gewährleisten (vgl. in diesem Sinne Urteil vom 13. März 2007, Unibet, C‑432/05, Slg. 2007, I‑2271, Randnr. 77).

60 Wie nämlich die Generalanwältin in Nr. 50 ihrer Schlussanträge ausgeführt hat, könnte ohne diese Möglichkeit in allen Fällen, in denen wie im Ausgangsverfahren die Immobiliarzwangsvollstreckung in den mit der Hypothek belasteten Gegenstand vor Verkündung der Entscheidung des Gerichts des Erkenntnisverfahrens, mit dem die der Hypothek zugrunde liegende Vertragsklausel und somit das Vollstreckungsverfahren für nichtig erklärt werden, durchgeführt worden ist, diese Entscheidung für den Verbraucher nur einen nachgelagerten, lediglich in Schadensersatz bestehenden Schutz sicherstellen, was sich als unvollständig und unzureichend erweisen würde und entgegen Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie 93/13 weder ein angemessenes noch ein wirksames Mittel wäre, um der Verwendung dieser Klausel ein Ende zu setzen.

61 Dies gilt umso mehr, wenn der Gegenstand, der mit der hypothekarischen Sicherheit belastet ist, wie im Ausgangsverfahren die Wohnung des geschädigten Verbrauchers und seiner Familie ist, weil diese Verbraucherschutzregelung, die auf die Zahlung von Schadensersatz beschränkt ist, den endgültigen und nicht rückgängig zu machenden Verlust der genannten Wohnung nicht verhindern kann.

62 Demnach könnten die Gewerbetreibenden, wie auch das vorlegende Gericht ausgeführt hat, den Verbrauchern, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, den mit der Richtlinie beabsichtigten Schutz im Wesentlichen schon dadurch entziehen, dass sie ein solches Hypothekenvollstreckungsverfahren betreiben, was sich auch als nicht vereinbar mit der Rechtsprechung des Gerichtshofs erweist, wonach die spezifischen Merkmale der nach nationalem Recht zwischen Gewerbetreibenden und Verbrauchern geführten gerichtlichen Verfahren kein Faktor sind, der den Rechtsschutz, der den Verbrauchern nach dieser Richtlinie zu gewähren ist, beeinträchtigen könnte (vgl. in diesem Sinne Urteil Banco Español de Crédito, Randnr. 55).

63 Unter diesen Umständen ist festzustellen, dass die im Ausgangsverfahren in Rede stehende spanische Regelung nicht mit dem Effektivitätsprinzip vereinbar ist, soweit sie in den Hypothekenvollstreckungsverfahren, die von Gewerbetreibenden gegen Verbraucher betrieben werden, die Sicherstellung des Schutzes, der den Verbrauchern mit der Richtlinie gewährt werden soll, unmöglich macht oder übermäßig erschwert.

64 Angesichts dieser Erwägungen ist auf die erste Frage zu antworten, dass die Richtlinie dahin auszulegen ist, dass sie der Regelung eines Mitgliedstaats wie der im Ausgangsverfahren in Rede stehenden entgegensteht, die im Rahmen eines Hypothekenvollstreckungsverfahrens keine Einwendungen in Bezug auf die Missbräuchlichkeit einer dem vollstreckbaren Titel zugrunde liegenden Vertragsklausel zulässt, dem für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit einer solchen Klausel zuständigen Gericht des Erkenntnisverfahrens aber auch nicht erlaubt, vorläufige Maßnahmen – wie insbesondere die Aussetzung des genannten Vollstreckungsverfahrens – zu treffen, wenn der Erlass dieser Maßnahmen erforderlich ist, um die volle Wirksamkeit seiner Endentscheidung zu gewährleisten.

Zur zweiten Frage

65 Mit seiner zweiten Frage bittet das vorlegende Gericht im Wesentlichen um Klarstellungen zu den Begriffsmerkmalen der „missbräuchlichen Klausel“ im Hinblick auf Art. 3 Abs. 1 und 3 sowie den Anhang der Richtlinie, um beurteilen zu können, ob die im Ausgangsrechtsstreit fraglichen Klauseln zur vorzeitigen Fälligstellung in Verträgen mit langer Laufzeit, zur Festlegung der Verzugszinsen und zur Vereinbarung über die Bezifferung der Forderung missbräuchlich sind oder nicht.

66 Nach ständiger Rechtsprechung erstreckt sich die Zuständigkeit des Gerichtshofs auf die Auslegung des Begriffs „missbräuchliche Klausel“ in Art. 3 Abs. 1 und im Anhang der Richtlinie sowie auf die Kriterien, die das nationale Gericht bei der Prüfung einer Vertragsklausel im Hinblick auf die Bestimmungen der Richtlinie anwenden darf oder muss, wobei es Sache des nationalen Gerichts ist, unter Berücksichtigung dieser Kriterien über die konkrete Bewertung einer bestimmten Vertragsklausel anhand der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Infolgedessen muss sich der Gerichtshof darauf beschränken, dem vorlegenden Gericht Hinweise an die Hand zu geben, die dieses bei der Beurteilung der Missbräuchlichkeit der betreffenden Klausel zu beachten hat (vgl. Urteil vom 26. April 2012, Invitel, C‑472/10, noch nicht in der amtlichen Sammlung veröffentlicht, Randnr. 22 und die dort angeführte Rechtsprechung).

67 Gleichzeitig ist festzustellen, dass Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie mit der Bezugnahme auf die Begriffe von Treu und Glauben und des erheblichen und ungerechtfertigten Missverhältnisses zwischen den Rechten und Pflichten der Vertragspartner nur abstrakt die Faktoren definiert, die einer nicht im Einzelnen ausgehandelten Vertragsklausel missbräuchlichen Charakter verleihen (vgl. Urteile vom 1. April 2004, Freiburger Kommunalbauten, C‑237/02, Slg. 2004, I‑3403, Randnr. 19, und Pannon GSM, Randnr. 37).

68 Wie die Generalanwältin in Nr. 71 ihrer Schlussanträge ausgeführt hat, sind bei der Frage, ob eine Klausel ein erhebliches und ungerechtfertigtes Missverhältnis der vertraglichen Rechte und Pflichten der Vertragspartner zulasten des Verbrauchers verursacht, insbesondere diejenigen Vorschriften zu berücksichtigen, die im nationalen Recht anwendbar sind, wenn die Parteien in diesem Punkt keine Vereinbarung getroffen haben. Anhand einer solchen vergleichenden Betrachtung kann das nationale Gericht bewerten, ob – und gegebenenfalls inwieweit – der Vertrag für den Verbraucher eine weniger günstige Rechtslage schafft, als sie das geltende nationale Recht vorsieht. Hierbei ist außerdem von Bedeutung, dass die Rechtslage des Verbrauchers vor dem Hintergrund der Mittel untersucht wird, die ihm das nationale Recht zur Verfügung stellt, um der Verwendung missbräuchlicher Klauseln ein Ende zu setzen.

69 Zur Frage, unter welchen Umständen ein solches Missverhältnis „entgegen dem Gebot von Treu und Glauben“ verursacht wird, ist festzustellen, dass in Anbetracht des 16. Erwägungsgrundes der Richtlinie – wie auch die Generalanwältin in Nr. 74 ihrer Schlussanträge im Wesentlichen ausgeführt hat – das nationale Gericht prüfen muss, ob der Gewerbetreibende bei loyalem und billigem Verhalten gegenüber dem Verbraucher vernünftigerweise erwarten durfte, dass der Verbraucher sich nach individuellen Verhandlungen auf eine solche Klausel einlässt.

70 In diesem Zusammenhang ist daran zu erinnern, dass der Anhang, auf den Art. 3 Abs. 3 der Richtlinie verweist, lediglich eine als Hinweis dienende und nicht erschöpfende Liste von Klauseln enthält, die für missbräuchlich erklärt werden können (vgl. Urteil Invitel, Randnr. 25 und die dort angeführte Rechtsprechung).

71 Zudem ist die Missbräuchlichkeit einer Vertragsklausel nach Art. 4 Abs. 1 der Richtlinie unter Berücksichtigung der Art der Güter oder Dienstleistungen, die Gegenstand des Vertrags sind, und aller den Vertragsabschluss begleitenden Umstände zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu beurteilen (Urteile Pannon GSM, Randnr. 39, und VB Pénzügyi Lízing, Randnr. 42). Folglich sind unter diesem Blickwinkel auch die Folgen zu würdigen, die die Klausel im Rahmen des auf den Vertrag anwendbaren Rechts haben kann, was eine Prüfung des nationalen Rechtssystems impliziert (vgl. Urteil Freiburger Kommunalbauten, Randnr. 21, und Beschluss vom 16. November 2010, Pohotovosť, C‑76/10, Slg. 2010, I‑11557, Randnr. 59).

72 Im Licht dieser Kriterien muss der Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona die Missbräuchlichkeit der Klauseln beurteilen, auf die die zweite Frage Bezug nimmt.

73 Insbesondere muss das vorlegende Gericht, was zunächst die Klausel zur vorzeitigen Fälligstellung wegen Nichterfüllung der Schuld in einem begrenzten Zeitraum bei Verträgen mit langer Laufzeit betrifft, u. a. prüfen, wie die Generalanwältin in den Nrn. 77 und 78 ihrer Schlussanträge ausgeführt hat, ob die dem Gewerbetreibenden eingeräumte Möglichkeit, das gesamte Darlehen fällig zu stellen, davon abhängt, dass der Verbraucher eine Verpflichtung nicht erfüllt hat, die im Rahmen der fraglichen vertraglichen Beziehungen wesentlich ist, ob diese Möglichkeit für Konstellationen vorgesehen ist, in denen eine solche Nichterfüllung im Verhältnis zur Laufzeit und zur Höhe des Darlehens hinreichend schwerwiegend ist, ob die genannte Möglichkeit von den auf diesem Gebiet anwendbaren Vorschriften abweicht und ob das nationale Recht angemessene und wirksame Mittel vorsieht, die es dem Verbraucher, dem gegenüber eine derartige Klausel zur Anwendung kommt, ermöglichen, die Wirkungen der Fälligstellung des Darlehens wieder zu beseitigen.

74 Sodann ist in Bezug auf die Klausel zur Festlegung der Verzugszinsen darauf hinzuweisen, dass das vorlegende Gericht im Licht von Nr. 1 Buchst. e des Anhangs der Richtlinie in Verbindung mit ihren Art. 3 Abs. 1 und Art. 4 Abs. 1, wie die Generalanwältin in den Nrn. 85 bis 87 ihrer Schlussanträge betont hat, u. a. zum einen die nationalen Vorschriften zu prüfen hat, die zwischen den Parteien dann zur Anwendung kommen, wenn in dem fraglichen Vertrag oder verschiedenen mit Verbrauchern geschlossenen Verträgen dieser Art hierzu nichts vereinbart worden ist; zum anderen muss es die Höhe des festgelegten Verzugszinssatzes mit dem gesetzlichen Zinssatz vergleichen, um zu prüfen, ob der Verzugszins zur Erreichung der Zwecke, die im betreffenden Mitgliedstaat mit ihm verfolgt werden, geeignet ist und nicht über das hierzu Erforderliche hinausgeht.

75 Was schließlich die Klausel zur einseitigen, vom Darlehensgeber vorzunehmenden Bezifferung der Höhe der offenen Forderung betrifft, die mit der Möglichkeit einhergeht, das Hypothekenvollstreckungsverfahren einzuleiten, ist festzustellen, dass das vorlegende Gericht in Anbetracht von Nr. 1 Buchst. q des Anhangs der Richtlinie und der in Art. 3 Abs. 1 und Art. 4 Abs. 1 der Richtlinie aufgeführten Kriterien u. a. beurteilen muss, ob – und gegebenenfalls inwieweit – die betreffende Klausel von den Vorschriften abweicht, die in Ermangelung einer Vereinbarung zwischen den Parteien anwendbar wären, und dadurch für den Verbraucher vor dem Hintergrund der ihm zur Verfügung stehenden prozessualen Mittel der Zugang zum Gericht und die Ausübung der Verteidigungsrechte erschwert wird.

76 Nach alledem ist auf die zweite Frage zu antworten:

Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie ist dahin auszulegen, dass

– der Begriff „erhebliches und ungerechtfertigtes Missverhältnis“ zulasten des Verbrauchers anhand einer Prüfung der bei Fehlen einer Vereinbarung zwischen den Parteien anwendbaren nationalen Vorschriften beurteilt werden muss, um zu bewerten, ob – und gegebenenfalls inwieweit – der Vertrag für den Verbraucher eine weniger günstige Rechtslage schafft, als sie das geltende nationale Recht vorsieht. Hierbei ist auch von Bedeutung, dass die Rechtslage des Verbrauchers vor dem Hintergrund der Mittel untersucht wird, die ihm das nationale Recht zur Verfügung stellt, um der Verwendung missbräuchlicher Klauseln ein Ende zu setzen;

– bei der Frage, ob das Missverhältnis „entgegen dem Gebot von Treu und Glauben“ verursacht wird, zu prüfen ist, ob der Gewerbetreibende bei loyalem und billigem Verhalten gegenüber dem Verbraucher vernünftigerweise erwarten durfte, dass der Verbraucher sich nach individuellen Verhandlungen auf die betreffende Klausel einlässt.

Art. 3 Abs. 3 der Richtlinie ist dahin auszulegen, dass der Anhang, auf den diese Vorschrift verweist, lediglich eine als Hinweis dienende und nicht erschöpfende Liste von Klauseln enthält, die für missbräuchlich erklärt werden können.

Kosten

77 Für die Parteien des Ausgangsverfahrens ist das Verfahren ein Zwischenstreit in dem bei dem vorlegenden Gericht anhängigen Rechtsstreit; die Kostenentscheidung ist daher Sache dieses Gerichts. Die Auslagen anderer Beteiligter für die Abgabe von Erklärungen vor dem Gerichtshof sind nicht erstattungsfähig.

Aus diesen Gründen hat der Gerichtshof (Erste Kammer) für Recht erkannt:

1. Die Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen ist dahin auszulegen, dass sie der Regelung eines Mitgliedstaats wie der im Ausgangsverfahren in Rede stehenden entgegensteht, die im Rahmen eines Hypothekenvollstreckungsverfahrens keine Einwendungen in Bezug auf die Missbräuchlichkeit einer dem vollstreckbaren Titel zugrunde liegenden Vertragsklausel zulässt, dem für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit einer solchen Klausel zuständigen Gericht des Erkenntnisverfahrens aber auch nicht erlaubt, vorläufige Maßnahmen – wie insbesondere die Aussetzung des genannten Vollstreckungsverfahrens – zu treffen, wenn der Erlass dieser Maßnahmen erforderlich ist, um die volle Wirksamkeit seiner Endentscheidung zu gewährleisten.

2. Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 93/13 ist dahin auszulegen, dass

– der Begriff „erhebliches und ungerechtfertigtes Missverhältnis“ zulasten des Verbrauchers anhand einer Prüfung der bei Fehlen einer Vereinbarung zwischen den Parteien anwendbaren nationalen Vorschriften beurteilt werden muss, um zu bewerten, ob – und gegebenenfalls inwieweit – der Vertrag für den Verbraucher eine weniger günstige Rechtslage schafft, als sie das geltende nationale Recht vorsieht. Hierbei ist auch von Bedeutung, dass die Rechtslage des Verbrauchers vor dem Hintergrund der Mittel untersucht wird, die ihm das nationale Recht zur Verfügung stellt, um der Verwendung missbräuchlicher Klauseln ein Ende zu setzen;

– bei der Frage, ob das Missverhältnis „entgegen dem Gebot von Treu und Glauben“ verursacht wird, zu prüfen ist, ob der Gewerbetreibende bei loyalem und billigem Verhalten gegenüber dem Verbraucher vernünftigerweise erwarten durfte, dass der Verbraucher sich nach individuellen Verhandlungen auf die betreffende Klausel einlässt.

Art. 3 Abs. 3 der Richtlinie 93/13 ist dahin auszulegen, dass der Anhang, auf den diese Vorschrift verweist, lediglich eine als Hinweis dienende und nicht erschöpfende Liste von Klauseln enthält, die für missbräuchlich erklärt werden können.

Unterschriften

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

01.01.2013 – Steuern beim Kauf von Neubauimmobilien gestiegen & neue Grunderwerbssteuern auf den Balearen

Wie bereits angekündigt haben die Balearen ab dem 01.01.2013 verschiedene Steuerarten erhöht bzw. eingeführt. In Sachen Immobilienerwerb wurden die Grunderwerbssteuern und Stempelsteuern beträchtlich angehoben. Der reduzierte Satz von 7% GeSt für Immobilien bis 300.000,00 EUR wurde abgeschafft.  Die stufenweise Anhebung der Steuern je nach Wert der Immobilien wurde neu geordnet. Im Schnitt erhöhten sich damit die Steuern beim Kauf einer gebrauchten Immobilie im Wert von 500.000,00 EUR von 37.000,00 EUR im Jahr 2012 auf nunmehr 41.000,00 EUR. Bei Immobilien im Wert von 1.000.000,00 EUR stiegen die Steuerkosten von 85.000,00 EUR auf nunmehr 90.000,00 EUR. Dies ist ein Zuwachs von 11,1% bzw 10,6%.

Auch der Erwerb von Parkplätzen verteuerte sich erheblich. Einzelheiten siehe unten.

In Sachen Stempelsteuer (Hypothekensteuern) gab es einen Anstieg von immerhin 20%.

Die Balearen haben die Vermögenssteuer wieder eingeführt. Es existiert ein Freibetrag von 700.000,00 EUR.

Bei Neubauten haben sich die Steuern mehr als verdoppelt. Der super reduzierte Mehrwertsteuersatz von 4% für den Erwerb von Neubauimmobilien wurde durch den reduzierten Satz von 10% ersetzt. Daneben ist 1,2% Stempelsteuer ab dem 01.01.2013 zahlbar. Damit erhöhen sich die Steuern beim Kauf eines Neubaus von einem Bauträger im Wert von 500.000,00 EUR von 25.000,00 EUR im Jahr 2012 auf nunmehr 56.000,00 EUR. Bei Immobilien im Wert von 1.000.000,00 EUR stiegen die Steuerkosten von 50.000,00 EUR auf nunmehr 112.000,00 EUR. Dies ist ein Zuwachs bei den Kosten von satten 124%!

Die Steuersätze in Immobiliensachen gliedern sich nunmehr wie folgt:

Grunderwerbssteuer (GeSt) ab 01.01.2013 auf den Balearen:
Immobilien bis 400.000,00 EUR  = 8% GeSt
Immobilien von 400.000,01 EUR bis 600.000,00 EUR = 9% GeSt
Immobilien von 600.000,01 EUR = 10% GeSt

Parkplätze / Garagen / Stellplätze bis 30.000,00 EUR = 8% GeSt
Parkplätze / Garagen / Stellplätze ab 30.000,01 EUR = 9% GeSt

Stempelsteuer ab 01.01.2013:
Die Stempelsteuer stieg von 1% in 2012 auf nunmehr 1,2% ab dem 01.01.2013.

Mehrwertsteuer ab 01.01.2013:
Neubauten pauschal: 10% MwSt (IVA) + 1,2% Stempelsteuer
Grundstücke pauschal: 21% MwSt (IVA) + 1,2% Stempelsteuer

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Neues aus Spanien zum Jahresende

Liebe Leser, zunächst wünsche ich Ihnen ein gesundes und hoffentlich erfolgreiches Jahr 2013.

Gegenstand meines heutigen Eintrages ist das wohl letzte Gesetz in Steuersachen im Jahr 2012. Es wurde am Freitag, den 28.12.2012 veröffentlicht. Das Gesetz trat sofort in Kraft. Auch für meine nicht-residenten Leser gibt es Änderungen für das Jahr 2013.

Vermögenssteuer: Die Vermögenssteuer läuft nicht wie versprochen am 31.12.2012 aus. Sie wurde nunmehr bis zum 31.12.2013 verlängert. Personen mit einem Vermögen über 700.000 EUR in Spanien müssen also auch im Jahre 2014 an die Abgabe ihrer Vermögenssteuererklärung für 2013 denken.

Ab dem 01.01.2014 soll es dann wieder eine 100% Bonifikation geben. Bleibt es dabei, ist ab 2014 Schluss mit der doppelten Abzocke.

Sondersteuer auf Lottogewinne: Sollten Sie in Spanien im Lotto gewinnen, verdient der Staat jetzt mit. Auch nicht residente Spieler werden ab dem 01.01.2013 mit einer Sondersteuer belegt. Diese beträgt ab sofort 20% des ausgeschütteten Gewinns. Sollten Sie planen sich mit dem Gewinn ohne Steuern zu zahlen auf und davon zu machen, werden Sie keinen Erfolg haben. Ihnen sei gesagt, dass das Lotterieunternehmen die Verpflichtung hat, 20% des Zahlbetrages einzuhalten und an das Finanzamt abzuführen.

Sondersteuer auf’s Festgeld:Ja, Sie lesen richtig! Spanien besteuert nunmehr die sukulenten Festgeldanlagen der heimischen Banken und Sparkassen.

Wer ist davon betroffen? – Nur Banken und Sparkassen mit Sitz oder Niederlassung in Spanien (sicher arbeiten die Rechtsabteilungen bereits an den AGB’s um die Steuer an den Kunden in irgendeiner Form weiterzureichen).

Wie hoch ist die Steuer? – Zur Zeit: 0%. Aber wir wissen alle, dass aus der Null ganz schnell etwas anderes werden kann. Das Gesetz sieht die Modifikation des Steuersatzes über eine simple Einfügung in den zukünftigen Haushaltsplan (Presupuestos Generales del Estado) bereits vor.

Warum wird die Steuer eingeführt? – Abgesehen von dem offensichtlichen Zwecke der Steuereinnahme, hat sich die Zentralregierung zu diesem Schritt entschlossen da bereits einzelne Autonomien diese Steuer praktisch im Alleingang eingeführt hatten. Spanien befürchtete ein Zerfallen des „homogenen Bankensektors“. Es führte jetzt die Steuer auf zentralstaatlicher Ebene ein. Da der gleiche  Sachverhalt nicht zweifach besteuert werden kann haben die Autonomien die Steuerhoheit hier verloren. Klagen laufen bereits.

Kein Grundbucheintrag ohne PLUSVALIA: Ab sofort ist Voraussetzung für die Eintragung des Rechtsübergangs in Immobilientransaktionen im Grundbuch (Kauf, Schenkung, Kapitalerhöhung, Erbschaft, etc) die Vorlage des Nachweises die PLUSVALIA (gemeindliche Wertzuwachssteuer) beantragt zu haben. Dies erfolgt unter Vorlage des Titels bei den Gemeindekassen. Hiermit soll offensichtlich den pleite gegangenen Gemeinden eine verbesserte Möglichkeit geschaffen werden, diese Steuer nach dem Rechtsübergang der Immobilie alsbald einzuholen.

Freistellung von der 3% Sondersteuer im Falle von nicht-residenten Gesellschaften mit Immobilienvermögen in Spanien: Halten Sie Ihr Immobilienvermögen in Spanien in einer ausländischen Gesellschaft oder Holdingstruktur so wissen Sie, dass jährlich bis Ende Januar eine Erklärung gegenüber dem Finanzamt abzugeben ist, in der neben den gehaltenen Immobilien, deren Wert, die Identität der haltenden Gesellschaft, und auch die der Gesellschafter bekannt gemacht werden muss. War die ausländische  Gesellschaft oder einer der Gesellschafter nicht nachweislich in einem Land ansässig, mit dem Spanien ein DBA mit Informationsabgleichsklausel unterhielt, oder war die Gesellschaft oder einer der Gesellschafter in einem Steuerparadies ansässig, wurde eine Sondersteuer von 3% des Katasterwertes der Immobilie/n pro Jahr fällig.  Stichtag war der 31.12 eines jeden Jahres.

Nunmehr ist diese Steuer nur noch für solche ausländischen Gesellschaften mit Immobilieneigentum in Spanien zu zahlen, die ihren Sitz in Ländern haben, die durch Spanien als Steuerparadies klassifiziert sind.

Diese Neuerung stellt eine erhebliche Erleichterung von ausländischen Immobilieninvestitionen dar. Ab sofort können ausländische  Gesellschaften in Spanien problemlos Immobilien erwerben ohne zusätzlich jedes Jahr bürokratische Hürden nehmen zu müssen.  Mitunter musste die 3% Steuer nur deswegen gezahlt werden weil ein Gesellschafter der Investmentgesellschaft nicht seinen Wohnsitz dort hatte wo es Spanien genehm war. Da das Gesetz zum 28.12.2012 in Kraft trat, ist die Steuer ab sofort für alle Gesellschaften aus nicht klassifizierte Steuerparadiesen hinfällig. Ob eine jährliche Vergleichmitteilung zum Sitz der Gesellschaft zu machen ist bleibt abzuwarten. Eine bessere Einladung mit der eigenen Gesellschaft aus dem Heimatland in Spanien zu investieren gibt es kaum.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

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