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Archive for the ‘Immobilienrecht’ Category

Barzahlungsverbot und Steuererhöhungen in Spanien und auf den Balearen

Wenn Sie bereits genug von Steuererhöhungen, Änderungen, Anpassungen, etc haben sollten Sie jetzt nicht weiter lesen.

Alle anderen Interessierten muss ich leider auf erfolgte Steueränderungen in Spanien und die geplanten Steuererhöhungen auf den Balearen hinweisen. Sollten Sie in Spanien generell investiert haben oder dies planen ist es ratsam nachfolgende Steueränderungen zu kennen und im Auge zu behalten. Wie immer beschränke ich mich auf die Themen die nichtresidente Investoren unmittelbar betreffen.

Am 30.10.2012 überraschte uns das spanische Parlament mit einem so gut wie nicht diskutierten und zum 31.10.2012 in Kraft getretenen neuen Gesetz zum „Kampf gegen den Steuerbetrug“. Dieses Gesetz hat es auch für Ausländer in sich:

  • Barzahlungen in denen mindestens ein Gewerbetreibender involviert ist und die 2.500,00 EUR im Falle von Residenten und 15.000,00 EUR im Falle von Nichtresidenten übersteigen, werden penalisiert. Das Limit bezieht sich stets auf eine Leistung oder Warenlieferung. Somit sind auch die Anzahlungen Teil der festgelegten Höchsgrenze pro Rechtsgeschäft. Sollten Sie also Rechnungen in dieser Höhe in Zukunft zahlen, oder dem Finanzamt später nachweisen wollen, dass Sie vorgelegte Rechnungen auf diese Art und weise gezahlt haben, um z.B. die Steuerlast beim Verkauf der Immobilie zu drücken, könnten Sie mit einem Bußgeld in Höhe von 25% des in bar gezahlten Betrages belegt werden. Das Finanzamt kann sowohl vom Gewerbetreibenden als auch vom Zahlenden das Bußgeld einfordern. Barzahlungen in ein Konto einer Kreditanstalt sind zurzeit noch nicht betroffen. Befreien kann man sich vom drohenden Bußgeld wenn man innerhalb von drei Monaten nach der Zahlung Selbstanzeige beim Finanzamt stellt. Die Verpflichtung zur Meldung von Barzahlungen besteht unter anderem bei Behörden oder auch durch den Notar sollten dieser von Barzahlungen Kenntnis erlangen. 
  • Denken Sie daran sich in Spanien niederzulassen? Dann müssen Sie wissen, dass das spanische Finanzamt ab sofort von Ihnen verlangen wird Ihre weltweiten Vermögensverhältnisse offen zu legen. Dazu zählen unter anderem Bankkonten in denen Sie Inhaber sind oder über die Sie eine Vollmacht haben (die der Kinder), Anteile und Mitgliedschaften an Gesellschaften, Versicherungen, Aktien, etc.. Das „Vergessen“ oder Auslassen von Daten wird mit einer Sanktion von mindestens 5.000,00 EUR pro Information oder mindestens 10.000,00 EUR für mehrere Datensätze verhängt. Sollte das Finanzamt darüber hinaus auch davon ausgehen, dass hier Einkommen nicht ordnungsgemäß erklärt wurden, droht eine Nachversteuerung von bis zu 52% nebst 150% Bußgeld auf den Steuerbetrag. 
  • Sollten Sie neu bauen, oder ihre neue Villa bauen lassen oder diese umbauen oder umbauen lassen, müssen Sie wissen, dass ab sofort alle Subunternehmer und auch Ihr Generalauftragnehmer keine Mehrwertsteuer mehr berechnen wird. Die Pflicht zur Abführung der Mehrwertsteuer obliegt nunmehr dem Bauträger, also Ihnen. Mit dieser Maßnahme soll dem weit verbreiteten Mehrwertsteuerbetrug, in dem der Bauträger die berechnete Mehrwertsteuer erstattet bekommt diese aber vom Rechnungssteller nie abgeführt wurde, ausgeschlossen oder zumindest bekämpft werden. Ein Vorteil für Sie besteht zumindest darin, dass die abzuführende Mehrwertsteuer sofort gegen den Erstattungsbetrag verrechnet werden kann. Letzteres setzt voraus, dass Sie am Mehrwertsteuerverfahren teilnehmen, z.B., über die Zwischenschaltung einer S.L. (spanische GmbH). Dann entfiele ab sofort auch die Zwischenfinanzierung der Mehrwertsteuer. In anderen speziell geregelten Fällen kann die Mehrwertsteuererstattung nur dann erfolgreich durchgeführt werden, wenn der Antragsteller die tatsächliche Abführung der Steuer vorher nachgewiesen hat. 
  • Auch bei Immobiliengesellschaften gibt es erhebliche Neuerungen. Wegen einer Änderung des spanischen Wertpapiergesetzes ist es ab sofort nicht mehr möglich, bis zu 50% der Gesellschaftsanteile pauschal steuerfrei zu veräußern. Das heißt, die Gesellschaft mit einem nur aus Immobilien bestehenden Vermögen ohne real existierende Aktivität kann nun nicht mehr steuerfrei übertragen werden. Ausnahmen bestehen nur, wenn durch die Parteien nachgewiesen werden kann, dass die Übertragung nicht zur Steuerverkürzung diente und/oder wenn das Vermögen der Gesellschaft Teil der Aktivität der S.L. ist. Die steuerfreie Übertragung soll also nur noch dann möglich sein, wenn die Gesellschaft nachweislich einer Aktivität nachgegangen ist und nicht nur rein vermögenshaltend war. Werden Gesellschaftsanteile bei Patrimonialgesellschaften übertragen fällt ab sofort Grunderwerbssteuer oder Mehrwertsteuer, sollte die Übertragung durch einen Gewerbetreibenden erfolgen, an. Gleiches gilt wenn die Mehrheit der Stimmanteile einer Gesellschaft durch eine Kapitalerhöhung erlangt werden.

Änderungen auf den Balearen in Sicht

Weiteres Übel droht nun ebenso durch das Balearenparlament. Trotz erheblicher Sparanstrengungen und Touristenfluten im Jahre 2012 haben es die Balearen nicht geschafft, sich aus dem Würgegriff der Verschuldung zu befreien. Letzte Woche präsentierte nun das Parlament in Palma de Mallorca neue Vorschläge zu einer umfassenden Fiskalreform. Allein die Vorschläge haben es in sich und sollten weiter beobachtet werden.

  • Ab sofort, also für das Jahr 2012, möchten die Balearen die Vermögenssteuer erheben. Damit dürfte auch das letzte Wahlversprechen des neuen balearischen Ministerpräsidenten Ramon Bauzá gebrochen worden sein. Er sagte im Wahlkampf zu, die Balearenbevölkerung von dieser Steuer zu verschonen. Die Vermögenssteuer soll anfänglich nur für die Jahre 2012 und 2013 erhoben (zahlbar 2013 und 2014) werden. Freibeträge stehen noch nicht fest, dürften sich aber an den staatlich verordneten in Höhe von 700.000,00 EUR Vermögen und 300.000,00 EUR für den Erstwohnsitz orientieren. Der Steuersatz dürfte bei 0,2%-2,5% liegen.
  • Auch in Sachen Übertragungssteuern bei Grunderwerb scheint es wieder nach oben zu gehen. Diese Steuer wurde erst im April 2012, mit Wirkung zum 01. Mai 2012, verändert. Nun droht, dass der Einstiegssteuersatz von 7% bei Immobilien bis 300.000,00 EUR auf 8% steigen soll. Auch wird die Erhöhung des Höchstsatzes von derzeit 10% ab 2013 in Erwägung gezogen.
  • Ebenso wird einen Erhöhung der Stempelsteuer beraten. Diese Steuer fällt bei verschiedenen Rechtsgeschäften an. Hierzu zählen Hypotheken, die Liquidation von Gesellschaften, Neubauerklärungen, die Schaffung von horizontalem Eigentum, oder Immobilienkäufen unter Anwendung der Mehrwertsteuer z.B. bei Neubauten oder dem Kauf von bebaubaren Grundstücken. Die Stempelsteuer soll von derzeit 1% auf 1,2% steigen.
  • Die Balearen möchten darüber hinaus eine Umweltsteuer einführen, die auch nichtresidente Investoren direkt betreffen wird. So sollen ab 2013 wegen der „negativen Beeinflussung der Umwelt“ besteuert werden:
  1. alle Verpackungen für Getränke
  2. die Nutzung von Mietfahrzeugen
  3. große Einkaufsflächen und Einkaufscenter
  4. das Abwasser der Haushalte gemäß des tatsächlichen Verbrauchs. Derzeit wird das Abwasser pauschal, also verbrauchsunabhängig, besteuert.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Neues Vertragsverletzungsverfahren der EU gegen Spanien eingeleitet

Spanien braucht Geld. Darum versucht das Land zur Zeit alles, um Steuereinnahme zu erhöhen. Gerne greift es dabei auf die Vorschläge der EU zurück. Schöner Nebeneffekt für spanische Politiker ist dabei auch, dass sich die Wut der Bevölkerung auf die Herren in Brüssel lenken lässt. Nun droht ausgerechnet von dort neues Ungemach. Die EU warnte Spanien unlängst vor einem Vertragsverletzungsverfahren, sollte es eine bestimmte Steuerpraxis nicht ändern. Hierbei geht es wieder einmal um die Ungleichbehandlung von Residenten und Nichtresidenten in Sachen Besteuerung. Kein neues Thema für Spanien.

Doch worum handelt es sich genau? Kauft ein Residenter in Spanien eine Immobilie und macht diese zu seinem Erstwohnsitz, kann er oder sie unter bestimmten Bedingungen beim Verkauf mit Gewinn eine Steuerbefreiung erlangen. Dies immer dann, wenn der Verkaufserlös in einen neuen Hauptwohnsitz in Spanien re-investiert wird. Von dieser Steuerbefreiung kann ein Nichtresidenter keinen Gebrauch machen. Er ist hiervon kategorisch ausgeschlossen. Das heißt im Klartext, dass der nichtresidente Immobilieninvestor voll besteuert wird, auch wenn er den Verkaufserlös umgehend in eine neue Spanienimmobilie steckt.

Diese Ungleichbehandlung liegt nun der EU Kommission auf dem Tisch. Spanien wurde aufgefordert Stellung zu dieser Praxis zu nehmen.

Das gleiche Schicksal ereilte Spanien bereits mit der Ungleichbehandlung von Nichtresidenten in bezug auf die Steuersätze beim Verkauf von Immobilien und auch bei der Besteuerung in Erbschaftssachen. Das Thema Steuersätze beim Verkauf, bis 2006 wurden Nichtresidente mit 35% und Residente mit 15% besteuert, wurden bereits gelöst. Spanien ruderte seinerzeit zurück und legte einen einheitlichen Steuersatz für alle Investoren fest. Heute und nach vielen Gesetzesmodifikationen zahlen Nichtresidente sogar weniger Steuern beim Verkauf als Residente. Diese Entwicklung hatte übrigens zur Folge, dass durch EU Bürger massenhaft Verfahren gegen den spanischen Fiskus eingeleitet wurden, um die noch nicht verjährten und überhöht gezahlten Steuern vom spanischen Staat zurück zu erlangen.

In Sachen Erbschaftssteuern steht ebenso fest, dass Spanien im Streit mit der EU unterliegen wird. Auch hier sitzen Anwälte bereits in den Startlöchern um wohl zigtausend Verfahren auf Rückerstattung gegen Spanien loszutreten.

Stellt sich nach den langwierigen Verfahren letztendlich heraus, dass die spanische Steuergesetzgebung auch bei der Steuerbefreiung für Immobilienreinvestitionen nicht EU konform ist, könnte dies teuer werden.

Zur Zeit verteitigt sich Spanien in dem es vorgibt, dass die Steuerbefreiung nur für den Hauptwohnsitz gilt. Dieser, so das Argument, würde aber bei Ausländern gerade nicht in Spanien liegen. Hier handele es sich lediglich um Ferienwohnungen, also um Zweitwohnsitze. Auch Spanier können für Zweitwohnsitze  die Steuerbefreiung nicht erlangen. Damit läge eine Ungleichbehandlung nicht vor. Leider wird hierbei vergessen, dass es innerhalb der EU und zwischen den Staaten keine Erst- und Zweitwohnsitzregelung gibt. Diese existieren nur innerhalb der Mitgliedsstaaten selbst. (Man kann einen Erst- und Zweitwohnsitz in Deutschland oder Spanien haben. Es ist jedoch nicht möglich den Erstwohnsitz in Deutschland und den Zweitwohnsitz in Spanien zu erklären. Die EU ist eben [noch] kein föderatives Gebilde.)

Sollte Spanien dazu verurteilt werden, die Ferienimmobilie eines ausländischen Investoren an Spaniens Küste wie einen Erstwohnsitz zu behandeln, kämen dann, neben der Steuerbefreiung bei Reinvestitionen, sicherlich weitere Forderungen auf Spanien nach Steuererleichterungen zu. So sind „spanische Erstwohnsitze“ auch bis zu einem erheblichen Maß steuerbefreit, wenn es um die jährliche Vermögens- und Einkommenssteuer oder um den Verkauf  der Immobilie durch über 65 jährige geht. Auch hier bluten Ausländer im Verhältnis zu Inländern noch kräftig und das, meines Erachtens, vollkommen unberechtigt und EU gesetzeswidrig.

 

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
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Die grosse Freiheit auf Mallorca – Vermieten an Touristen

Das es neue Regeln bei der touristischen Vermietung von privaten Immobilien auf Mallorca gibt, müsste mittlerweile jedem bekannt sein. Bis vor kurzem war diese Art der Nutzung von Mallorcaimmobilien so gut wie ausgeschlossen, da es gesetzlich vorgeschriebene Genehmigungen nicht oder nur unter hohen Auflagen gab. Interessierte Eigentümer wurden so förmlich in die Illegalität gezwungen. Dieser Zustand wurde nun geändert. Lokale Medien berichten genüsslich über die neue Freiheit auf dem privaten Vermietsektor und publizieren gleich den Download für die entsprechenden Anträge (Declaracion responsable de inicio de actividad turística) mit. “Der Antragsprozess ist einfach und ab sofort ist die touristische Vermietung der privaten Immobilie legal”, wird dem Leser suggeriert.

Im Prinzip ist dies auch richtig, nur steckt natürlich das Problem, wie so oft, im Detail.

Stellt der Betreffende einen Antrag auf die Vermieterlizenz macht er zweierlei. Zunächst gibt er damit an, dass er zumindest ab sofort an der touristischen Vermietung Interesse hat. Somit ist er ab Antragstellung für die Tourismusbehörde sichtbar. Denn der Antrag enthält neben allen Daten der Immobilie auch die des Eigentümers und der Person die für die Vermietung zuständig ist, sollte dies nicht der Eigentümer selbst sein. Die Behörde muss also nicht mehr lange auf irgendwelchen Webseiten nach den Gesetzesbrechern suchen. Das illegale Vermietgeschäft ist also ab sofort vorbei, auch wenn der Antrag von der Behörde später abgewiesen werden sollte.
Dass diese Daten dann auch dem spanischen Finanzamt zugänglich sind dürfte ebenso klar sein. Dort werden sich dann die Inspektoren zusätzlich dafür interessieren, was denn mit der Immobilie vorher geschah und ob nicht gegebenenfalls die Vermietung schon ein paar Jahre läuft. Die Frage nach den erklärten und abgeführten Steuern rückt also in den Mittelpunkt.

Daneben bestätigt der Antragsteller aber auch, dass seine Immobilie allen Anforderungen des Tourismusgesetzes und allen Verordnungen zu dessen Umsetzung entspricht.
Nun mal ehrlich: Wer von Ihnen hat jemals versucht sich in dieses Gesetzeswirrwar einzulesen, geschweige denn zu prüfen, ob die geforderten Voraussetzungen wirklich bei der hübschen Mallorca Immobilie auch vorliegen? Der Prozentsatz derer, die sich diese Mühe gemacht haben bevor sie ohne weitere Vorbereitung den Antrag einreichten, dürfte so hoch sein wie es legale Vermietungen vor der Verabschiedung der “neuen Freiheit” gab.

Sollte sich herausstellen, dass dem Antrag nicht stattgegeben werden kann, weil z.B. die Immobilie den Anforderungen nicht entspricht, drohen heftige Strafen bis zu 300.000,00 EUR sollte die Vermietung nicht umgehend und für immer eingestellt werden. Das ist zwar nichts im Vergleich zum überwiesenen Betrag zur spanischen Bankenrettung von 100.000.000.000,00 EUR, kann aber dennoch recht schmerzhaft für den Betroffenen sein.

Mein Tipp: Lassen sie sich von einem Profi beraten bevor es zu spät ist.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
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Kategorien:Immobilienrecht, Steuern

Neuigkeiten vom Gesetzgeber

Heute ist der erste Mai 2012. Wie aufmerksame Leser meines Blogs wissen treten heute die unlängst beschlossenen neuen Steuersätze auch für den Erwerb von Immobilien auf den Balearen in Kraft. Wer nun glaubt, dass zu diesem Thema alles geschrieben und gesagt wurde, irrt. Getrieben von Angst und Panik vor den negativen Auswirkungen auf dem heimischen Immobilienmarkt hat das Parlament im letzten Moment in Sachen Grunderwerbssteuer das Ruder herumgerissen und die ab heute zu zahlenden Steuern teilweise wieder gesenkt. Auch hatten Steuerjuristen bereits Bedenken zur Rechtmäßigkeit des Gesetztes angemeldet.

Natürlich könnte man auch der offiziellen Version Glauben schenken, dass es bei der Veröffentlichung der Steuersätze schlicht zu einem “Fehler” gekommen war, der auch nach der zweiten Berichtigung des gleichen Gesetztes seit seiner Veröffentlichung innerhalb eines Monats nicht “bemerkt” wurde… (ich muss mich natürlich als Betroffener fragen wer -und vor allem in welchen Zustand- Gesetzestexte auf den Balearen ausarbeitet!).

Nun-gut. Nach der am 21.04.2012 & 26.04.2012 veröffentlichen neuerlichen Berichtigung und Umsetzung des Gesetztes vom 30.03.2012 sehen die ab heute geltenden Steuersätze für den Grunderwerb wie folgt aus:

Immobilien mit einem Übertragungswert von:

Wert ab:

Steuergrundbetrag:

Restwert bis:

Steuersatz über Restwert:

0,00 €

0,00 €

300.000,00 €

7,00%

300.000,01 €

21.000,00 €

500.000,00 €

8,00%

500.000,01 €

37.000,00 € (neu!)

700.000,00 €

9,00%

700.000,01 €

55.000,00 € (neu!)

Darüber hinaus

10,00%

Zur Veranschaulichung sollen nachfolgende Beispiele dienen:

a) Erwerb durch eine Person:
– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: eine Person
– Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 65.000,00 EUR

b) Erwerb durch vier Personen:
– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: vier Personen
Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 65.000,00 EUR
– Mittelwert des Steuersatzes: ([65.000,00 EUR x 100%] / 800.000,00 EUR) = 8,125%

Jeder Erwerber zahlt somit 200.000,00 EUR x 8,12% = 16.240,00 EUR Grunderwerbssteuer (anstatt von 7% auf 200.000,00 EUR = 14.000,00 EUR).

c) Erwerb eines Anteils von 50% der Immobilie durch eine Person:
– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtwert des Anteils: 400.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: eine Person
Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 65.000,00 EUR
– Mittelwert des Steuersatzes: ([65.000,00 EUR x 100%] / 800.000,00 EUR) = 8,125%

Der Erwerber zahlt somit 400.000,00 EUR x 8,12% = 32.480,00 EUR Grunderwerbssteuer (anstatt von 7% auf 400.000,00 EUR = 28.000,00 EUR).

Minimale Steuervorteile / -nachteile ergeben sich daher nur auf Grund von gesetzlich ebenso geregelten Ab- und Aufrundungen in der Berechnung.

Über zukünftige Änderungen werde ich natürlich berichten.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Steuern, Steuern, Steuern…

Liebe Leser, ich muss gestehen, auch wenn ich gerne für Sie schreibe, fühle auch ich mich von der Flut der Steueränderungen und Neuerungen der letzten Monate in Spanien verunsichert. Es ist mehr als schwer in dieser rauen See einem Investoren das Gefühl von langfristiger Planungssicherheit zu geben. Dies vor allem bei dem derzeit anhaltenden Rhythmus von Gesetzesvorlagen und -änderungen zu Ungunsten des spanischen Steuerzahlers. Kaum haben die Balearen und andere autonomen Gebiete die Steuern bei Immobilienkäufen und anderen Verbrauchsgütern erheblich erhöht, kommt die Zentralregierung wieder daher, um nunmehr den pleite gegangenen Städten und Gemeinden mit erhöhten Steuern unter die Arme zu greifen.

Wie ich bereits berichtetet habe, wurden Anfang des Jahres die Steuersätze der jährlich zu entrichteten Grundsteuern für das Jahr 2012 und 2013 um bis zu 10% erhöht. Eine unpopuläre, aber wegen der Befristung, ertragbare Lösung. Was nun jedoch auf der politischen Agenda steht, sprengt alles was der Normalbürger als gerecht ansehen wird.

Hauseigentümer in Spanien wissen, dass in den letzten Jahren das Kataster, also der verlängerte Arm des Finanzamtes, die Katasterwerte in einigen Gemeinden erheblich angehoben hat. Ich habe  bereits mehrfach die Betroffenen aufgefordert bei entsprechenden Zustellungen Widerspruch zu erheben. Nur so kann eine nochmalige Nachprüfungen der Werte erfolgen. Der neue und gegebenenfalls erhöhte Katasterwert könnte also wieder gesenkt werden. Leider unterschätzen jedoch viele Betroffene die Bedeutung des Katasterwertes. Dies zumeist aus dem Unwissen heraus, dass der Katasterwert verschiedenen zu zahlenden Steuern unmittelbar oder mittelbar zu Grunde liegt. Ein Widerspruch erfolgte daher zumeist nicht.

So wird der Katasterwert unmittelbar bei den Grundsteuern, der Plusvalia, der Einkommensteuer der Nichtresidente, der Sondersteuer bei nicht residenten Gesellschaften mit Immobilieneigentum in Spanien, oder mittelbar auch bei der Schätzung von Immobilienwerten im Falles des Verkaufes, Kaufes und Erbschaft herangezogen.

Um die Folgen der Kasterwertanpassung für die Betroffenen erträglich zu halten, wurde den Gemeinden in der Vergangenheit per Gesetz verordnet, in den nach der Neubewertung folgenden Jahren, die Katasterwerte schrittweise anzupassen. Bei Berechnung der oben genannten  Steuern kam es so zu erheblichen Nachlässen. Eine vernünftige Lösung, da die neuen Katasterwerte mitunter das -zigfache der alten Werte erreichten.

Nunmehr plant jedoch die Regierung den pleite gegangenen Gemeinden im Elektroschock – Verfahren wieder Leben einzuhauchen. So ist geplant, dass die Gemeinden zukünftig frei entscheiden können, ob die Katasterwerte schrittweise angepasst oder die neuen Werte sofort zu 100% Berechnungsgrundlage der Steuern werden. Der Zwang die Werte langsam anzuheben oder Bonifikationen zu gewähren entfällt somit. Eine Übergangszeit wird es damit sicher nur noch in den solventen Gemeinden geben. Die Grundsteuer, IBI, Sonder- und Einkommensteuer für Nichtresidente kann sich so sehr schnell von einem auf das andere Jahr verdoppeln oder verdreifachen. Bei der Plusvaia können so aus mehreren tausend Euro schnell mehrere zehntausend Euro werden.

Die genannten Maßnahmen müssen noch beschlossen und umgesetzt werden und würden dann voraussichtlich ab 2013 greifen. Übrigens hat das spanische Finanzamt bereits zu Beginn des Jahres 2012 angekündigt weitere 4,5 Millionen(!) Immobilien neu einwerten zu wollen…

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Steuererhöhung auf den Balearen ab dem 01. Mai 2012

Liebe Leser, wie ich bereits berichtet habe, beschloss die Balearenregierung am 09. März 2012 eine Steuererhöhung die auch Nicht – Residente betrifft. Die neuen Steuersätze sollten ab dem 01. April 2012 greifen. Die gute Nachricht vorab: Das entsprechende Gesetz „Über Steuermaßnahmen zur Defizitverringerung“ wurde erst zum 31.03.2012 veröffentlicht und tritt, was die neuen Steuersätze betrifft, erst ab dem 01. Mai 2012 in Kraft.

Nun zu den schlechten Nachrichten: Leider wurden bei der Umsetzung der Beschlüsse, diese zum Teil erheblich verschärft, sodass meine anfänglichen Mitteilungen korrigiert werden müssen.

Spritpreise – neue Abgabe von 4,8 Cent / Liter: Kraftstoffe werden ab dem 01. Mai 2012 mit einer Sondersteuer belegt. Die Steuer beträgt 48 EUR pro 1.000 Liter Kraftstoff. Betroffen sind Diesel und Benzin. Heizöl wird mit 2 EUR pro 1.000 Liter belastet. Gewerblicher Transport erhält eine Steuerrückerstattung auf Dieselkraftstoffe.

Zulassungssteuer für Neuzulassungen von großvolumigen KfZ von 14,75% auf 16% erhöht: Ab dem 01. Mai 2012 steigt die Zulassungssteuer für Kraftfahrzeuge in der Schadstoffklasse 4 (CO2 Ausstoß von über 200g/km). Die einmalig zu zahlende Zulassungssteuer wird von 14,75% auf 16% angehoben (Quads und Jetskis sind ebenso betroffen).

NEU: Steuer bei Übertragung von gebrauchten Kfz über 15 PS wird verdoppelt: Ab dem 01. Mai 2012 steigt die Stempelsteuer für die Übertragung von KfZ über 15 PS zwischen Privatpersonen von ursprünglich 4% auf 8% des Zeitwertes des KfZ. Zeitwerttabellen werden durch das spanische Finanzamt regelmäßig veröffentlicht.

Grunderwersbssteuer erhöhte sich stufenweise auf bis zu 10%: Auch bei Immobilieninvestitionen, einem der Motoren der Balearenwirtschaft, gibt es neue Steuersätze. Ursprünglich bin ich davon ausgegangen, dass es hier zu einem progressiven Anstieg kommt. Leider ist diese Art der Steuergerechtigkeit dem Parlament, wie es jetzt klar wird, fremd. Beschlossen wurde ein stufenweiser Anstieg der Grunderwerbssteuer. Die neuen Steuersätze berechnen sich bald wie folgt:

Immobilien mit einem Übertragungswert von (Diese Steuersätze wurden nachträglich teilweise geändert/gesenkt. Bitte beachten Sie den Beitrag vom 01.05.2012!)

Wert ab:

Steuergrundbetrag:

Restwert bis:

Steuersatz über Restwert:

0,00 €

0,00 €

300.000,00 €

7,00%

300.000,01 €

21.000,00 €

500.000,00 €

8,00%

500.000,01 €

40.000,00 €

700.000,00 €

9,00%

700.000,01 €

63.000,00 €

Darüber hinaus

10,00%

Auch dem Modell eines Teilverkaufes oder der Übertragung der Immobilie an mehrere Personen zur Steuerersparnis wurde ein Riegel vorgeschoben. Im Fall von Teilverkäufen ist zur Berechnung des anzuwendenden Grunderwerbssteuersatzes zunächst der Gesamtwert der Immobilie zu ermitteln. Der sich auf diesen Gesamtwert anzuwendende Mittelwert des Steuersatzes nach obiger Tabelle wird nachfolgend auf den übertragenen Anteil berechnet.

Zur Veranschaulichung soll nachfolgendes Beispiel dienen:

– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: Vier Personen
– Wert des Anteils jedes einzelnen Erwerbers: 200.000,00 EUR
– Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 73.000,00 EUR
– Mittelwert des Steuersatzes: ([73.000,00 EUR x 100%] / 800.000,00 EUR) = 9,125%

Jeder Erwerber zahlt somit 200.000,00 EUR x 9,12% = 18.240,00 EUR Grunderwerbssteuer (anstatt von 7% auf 200.000,00 EUR = 14.000,00 EUR). Minimale Steuervorteile ergeben sich daher nur auf Grund von gesetzlich ebenso geregelten Abrundungen in der Berechnung.

NEU: Grunderwerbssteuer für Garagen: Die Besteuerung von gesondert übertragenen Garagen und Abstellplätzen steigt ab 30.000,01 EUR Wert von 7% auf 8%. Die obige Mittelwertsberechnung findet Anwendung.

NEU: Absenkung der Kosten bei Hypothekenlöschungen: Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass nunmehr die Vorlage der Hypothekenlöschungsurkunde beim Finanzamt entfällt, soweit diese Urkunde im Register eingetragen wird. Hierdurch entfallen die entsprechenden Gestoriakosten. Die Honorare der Notare sind bereits erheblich gesenkt worden. Eine einfache Hypothekenlöschung über einem Grundstück sollte nunmehr nicht mehr als 150,00 EUR kosten. Eine längst überfällige Regelung.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Steuererhöhung bei Immobilienkauf ab dem 01.04.2012

Beitrag teilweise modifiziert! Bitte beachten Sie die Artikel vom 09.04.2012 & 01.05.2012.

Liebe Leser, es geht weiter im spanischen Steuerkarussell.

Am Freitag den 09. März hat die Balearenregierung beschlossen, die leeren öffentlichen Kassen durch einen weiteren Schluck aus der Steuerpulle aufzufüllen. Nicht – Residente auf den Balearen werden nachfolgende Steuersätze zum Teil hart treffen:

Spritpreise – neue Abgabe von 4,8 Cent / Liter

Kraftstoffe werden ab dem 01. April 2012 mit einer Sondersteuer belegt. Die Steuer triff vor allem Pendler die dann 4,8 Cent pro Liter mehr bezahlen müssen. Eine Tankfüllung kostet Sie also bei Ihrem nächsten Inselaufenthalt ca. 2,50 EUR mehr. Betriebe des öffentlichen Nahverkehrs, Taxifahrer sowie Heizöl der Privathaushalte sollen zunächst von der Steuer befreit werden.

Zulassungssteuer für Großvolumige KfZ von 14,75% auf 16% erhöht

Ab dem 01. April 2012 steigt ebenso die oft diskutierte Zulassungssteuer für KfZ auf Mallorca (Art 70 Gesetz 38/1992). Betroffen sind Kraftfahrzeuge in der Schadstoffklasse 4 (CO2 Ausstoß von über 200g/km). Die einmalig zu zahlende Zulassungssteuer steigt dann von 14,75% auf 16%. Quad und Jetski Fahrer trifft übrigens das gleiche Schicksal.

Grunderwersbsteuer auf bis zu 10% erhöht

Auch bei Immobilieninvestitionen, einem der Motoren der Balearenwirtschaft, soll abgegriffen werden. Die Grunderwerbssteuer (ITP) steigt für Übertragungen ab dem 01. April 2012 progressiv auf bis zu 10%. Damit werden die Balearen im Vergleich zu anderen Regionen Spaniens die Spitzenstellung in Sachen Steuerlast bei Immobilienkäufen einnehmen.

Der progressive Steuersatz berechnet sich bald wie folgt:

Immobilien mit einem Übertragungswert von:
– bis 300.000,00 Eur werden belastet mit 7% Grunderwerbssteuer (keine Änderung);
– zwischen 300.000,01 Eur und 500.000,00 Eur werden belastet mit 8% Grunderwerbssteuer;
– zwischen 500.000,01 Eur und 700.000,00 Eur werden belastet mit 9% Grunderwerbssteuer;
– über 700.000,00 Eur werden belastet mit 10% Grunderwerbssteuer.

Wenn Sie der Finanzverwaltung noch schnell ein Schnäppchen schlage wollen rate ich Ihnen, alles vor dem 01.04.2012 unter Dach und Fach zu haben.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Kategorien:Immobilienrecht, Steuern

Euribor oder Índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios – eine teure Entscheidung

Hypotheken waren in der Zeit des Booms in Spanien leicht zu erhalten. Die Banken halfen bei der Bewertung der Immobilien mit. Sachbearbeiter drückten beide Augen zu, wenn es um die Bewertung der Kreditfähigkeit der Kunden ging und die Zinsen waren günstig. EURIBOR plus 0,35% war der Renner kurz vor dem Absturz.

Doch das einstige Extrem kippt nun. Wie mittlerweile jedem bekannt sein dürfte hat sich die spanische Bankenpraxis grundlegend geändert. Finanzierungen gibt es so gut wie keine mehr. Die Wenigen die an eine Finanzierung gelangen sehen sich dann aber anderen Exzessen ausgesetzt. Die einst niedrigen Zinsen und Kommissionen sind verschwunden. Zinsen in Höhe von Euribor +4% sind keine Seltenheit bei neuen Hypothekendarlehen.

Aber auch dass genügt mittlerweile nicht mehr um die Löcher zu stopfen. Spanische Institute können sich nicht mehr am internationalen Markt finanzieren.  Explosionsartig schossen Gebühren und Kommissionen für simple Bankgeschäfte in die Höhe. Jedoch sind auch hier die Verbraucher wachsam und wehren sich erfolgreich.

Um die entstehenden Verluste auszugleichen greifen die Banken zu einer neuen Waffe. Sollten Sie, liebe Leser, nun bei einer spanischen Kreditanstalt ein Darlehen aufnehmen rate ich Ihnen dazu, genau auf den vereinbarten Basiszins zu sehen. Wenn alles seinen gewohnten Gang geht finden Sie dort als Referenz den „Euribor“, der sich heute um die 1,664% eingependelt hat. Zu diesem Wert wird dann ein mit der Bank frei verhandelbarer Aufschlag (das sogenannte Diferencial) vereinbart. Dies stellt dann den zu zahlenden Zinssatz für zumeist ein Jahr da. Danach wird neu berechnet. Je nachdem ob der Euribor gestiegen oder gefallen ist zahlen Sie mehr oder weniger Zinsen pro Monat.

Prangert im Kleingedruckten der Bank jedoch als Basiszins der „IRPH“ oder auch  „Índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios“ (oder etwas anderes) sollten Sie aufhorchen, auch wenn das Diferencial bedeutend niedriger ist als bei einem Darlehen auf Euribor Basis. Ich muss Ihnen sicher nicht sagen, dass der (eine Kommission kassierende) Bankangestellte Ihnen den „IPRH“ richtig schmackhaft machen wird. Das Hauptargument wird sein, dass der „IRPH“ stabiler sei, als der Euribor es je war. Ihr lockeres  Gespräch bei der Bank Minuten vor der notariellen Unterschrift wird also einer „Zins – Butterfahrt“ recht nahe kommen.

Sie sollten wissen, dass der monatlich  durch die spanische Zentralbank festgestellte „Índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios“ der Mittelwert der von Banken und Sparkassen vereinbarten Zinsen auf Darlehen von einer Laufzeit von über drei Jahren ist. Dieser liegt heute für Sparkassen bei 4,79%, also fast drei Mal so hoch wie der Euribor. Weitere Informationen zum „IRPH“ finden Sie auf: http://www.irph.es/.

Ihre neue und hart erkämpfte Hypothek kann also ganz schnell ganz schön teuer werden, wenn Sie nicht wachsam sind.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Kategorien:Banken, Immobilienrecht

Spanische Mehrwertsteuer (IVA) von 8% auf 4% bei Wohnungskauf gesenkt

Die spanischen Banken haben ein großes Problem. In den letzten 24 Monaten haben sie durch  massenhafte Übernahmen von zum Teil noch im Bau befindlichen Wohnungen die Pleite von Bauträgern und den endgültigen Zahlungsausfall von Darlehen verhindert.  So gelangten bis zu 50% der spanischen Neubauwohnungen zum Darlehenswert in die Hand der Kreditinstitute. Wir sprechen hier von ca. 450.000 Einheiten. Aber auch nach zum Teil drastischen Preissenkungen und Finanzierungen zu 100% des Kaufpreises liegen diese Immobilien nun bei den Banken auf Halde. Die Preise der Wohnungen und das damit verbundene Verlustpotential sind schlicht zu hoch. Und auch spanische Familien stürzen sich nicht mehr kopflos in unbezahlbare Immobilienkäufe, darauf hoffend, das schon einer kommen wird der mehr bezahlt…

Die spanischen Regierung getrieben von der Angst weiterer Bankenpleiten (siehe CAM) und notwendigen Interventionen in Milliardenhöhe, hat nun die erst im Juli 2010 von 7% auf 8% erhöhte Mehrwertsteuer gesenkt. Der Plan mehr Steuern in 2010 beim Ausverkauf von Neubauwohnungen einzunehmen ist grandios gescheitert. Der bereits damals lahmende Immobilienmarkt wurde von staatlicher Seite gänzlich abgewürgt.

Nun lenkt die Regierung teilweise ein. Es wurde beschlossen, zur Belebung der Bauwirtschaft und zum Abbau der unverkauften Neubauwohnungen und -häusern, die Mehrwertsteuer beim ersten Verkauf nach dem Bau (primera entrega)  von 8 % auf 4 % herabzusetzen. Die Maßnahme ist befristet bis zum 31.12.2011.  Banken haben nun also die Möglichkeit, ohne weitere Bilanzverluste, überteuerte Wohnungen an den Mann oder die Frau zu bringen.

Ich wage hier eine Prognose: Auch dieser Plan wird grandios scheitern!

Zwangsversteigerung in Spanien – Der Druck auf die Banken wächst

Zwangsversteigerungen sind an der Tagesordnung in Spanien. Einige Banken haben daraus nun ein lukratives Geschäftsmodell entwickelt, welches wohl in anderen Ländern als illegal klassifiziert werden würde.

Kommt es in einem Hypothekendarlehen zum Zahlungsausfall, kündigt die Bank früher oder später das Darlehen. Nachfolgend kommt es zur gerichtlichen Zwangsversteigerung in der die Bank versucht das geschuldete Geld beizutreten. Dies ist mehr oder minder internationaler Standard. Als Besonderheit in Spanien gilt jedoch, dass der Bieter einer Zwangsversteigerung nur dann ein Gebot abgeben kann, wenn er vorab einen Betrag in Höhe von 30% des Schätzwertes der Immobilie bei Gericht hinterlegt hat. Geschieht  dies nicht ist den Interessierten die Teilnahme an der Versteigerung versagt. Dies führt vor allem bei hochpreisigen Immobilien dazu, dass nur wenige  Investoren an den Versteigerungen teilnehmen. Schließlich besteht keine Sicherheit für den Teilnehmer, dass, obwohl er mehrere hunderttausend Euro nur für das Recht auf die Teilnahme an der Versteigerung hinterlegt hat, er  im Endeffekt die Immobilie auch ersteigern wird. Auf der anderen Seite können  aber die Gläubigerbanken ohne  Hinterlegung  an der Zwangsversteigerung partizipieren. Bietet  niemand auf die Immobilie oder sind  wegen des 30% Erfordernisses schlicht keine Bieter anwesend, eignet sich die Bank die Immobilie für 50% der Schätzung  oder den Schuldbetrag  (letzteres aus ökonomischen Gründen natürlich nur, wenn die Schulden weniger als 50% der Schätzung betragen) zu.

Danach verkauft die Bank die nun „ihr gehörende“ Immobilie für einen höheren Wert am Markt und behält den Gewinn. Dieser wird übrigens nicht auf die Schulden das Schuldners angerechnet oder vermindert diese auch nicht.

Der Schuldner verliert im Endeffekt  sein Haus und musste der Bank daneben den Fehlbetrag zwischen 50% der Schätzung und der darüber hinausgehenden Schuld bezahlen. Die Banken fackelten in vielen Fällen -nachdem sie sich das Haus zugeeignet und den ehemaligen Eigentümer rausgeworfen haben- nicht lange und pfändeten das Einkommen des nun „Obdachlosen“ bis zur Freigrenze. Ein perfides Spiel in der die Bank auf beiden Seiten als Gewinner da steht.   Dies geschah so oder so ähnlich in den letzten drei  Jahre 300.000 mal in Spanien.

Dieser  Situation soll  nunmehr ein Riegel vorgeschoben werden. Auf der Sitzung des spanischen Ministerrates wurde am 01.07.2011 beschlossen, Hypothekenschuldern in drei Bereichen unmittelbar bzw mittelbar unter die Arme zu greifen. Diese drei gesetzlichen Maßnahmen möchte ich wie folgt beschreiben.

a) Senkung des Sicherheitsbetrages bei Versteigerungen von 30% auf 20%.
Durch die Senkung des als Sicherheit zu hinterlegenden Betrages vor einer Zwangsversteigerung auf nun  20% erhofft sich die Regierung, dass mehr Interessierte an Versteigerungen teilnehmen und so einen „Wettbewerb“ um die Immobilie entsteht.  Mehr Gebote erhöhen letztendlich die Chance für den Schuldner, dass seine Schulden zum Großteil oder gänzlich getilgt werden.

b) Erhöhung des Zugeignungswertes von 50% auf 60% und Abschaffung der Immobilienübernahme für den geschuldeten Betrag.
Eignen sich die Banken die Immobilie zu, weil in der Versteigerung kein Bieter anwesend war, so können sie dies ab Erlass des Gesetzes nur für 60% des Schätzwertes tun. Unter bestimmten, noch zu veröffentlichenden Voraussetzungen, ist die Zueignung nur für den geschuldeten Betrag ausgeschlossen. Was dies in der Praxis bedeutet lässt sich am besten an drei Beispielen erklären:

Beispiel 1): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 150.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Eignet sich die Bank das Haus in der Versteigerung zu, muss sie dies für 300.000,00 Euro (=60% von 500.000,00 Euro) tun. Die Schulden des S. wären somit vollständig getilgt. Zudem müsste die Bank ihm den überschießenden Betrag bis 300.000,00 Euro auszahlen. Ein „schlechtes Geschäft“ für die Bank.

Beispiel 2): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 300.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Die Bank eignet sich das Haus in der Versteigerung für 300.000,00 Euro zu. Die Schulden des S. wären somit vollständig getilgt.

Beispiel 3): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 500.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Eignet sich die Bank das Haus für 300.000,00 Euro zu verbleiben bei S. die Restschulden in Höhe von 200.000,00 Euro.

Für Nichtresidente in Spanien ist dies vor allem deswegen interessant, weil in ihren Fällen spanische Banken restriktive Finanzierungen vergeben haben. Somit würde bei einem Zahlungsausfall zumindest ein Großteil der Schulden, wenn nicht sogar alles, gedeckt werden.

c) Erhöhung der Pfändungsfreigrenze auf bis zu 1.539 Euro pro Monat
Als letzte Maßnahme wurde die Pfändungsfreigrenze für Einkommen von der Zwangsversteigerung betroffener Personen, je nach persönlichen Umständen, auf bis zu 1.539,00 Euro pro Monat erhöht.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

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