Archiv

Archive for the ‘spanische Steuern’ Category

Balearische Steuergeschenke für 2016

Liebe Leser, auch im Jahr 2016 möchte ich Sie über Neuerungen und Veränderungen auf dem spanischen Immobilienmarkt, insbesondere in Sachen Steuern für Nicht Residente, mit Schwerpunkt auf den Balearen, informieren. Sollten Sie Immobilien – Investor, Käufer, Verkäufer und / oder Erbe von Liegenschaften und Vermögenswerten in Spanien sein, ist dieser Artikel wichtig für Sie.

Wie ich bereits in meinen Einträgen im Jahr 2015 mitgeteilt habe, hat sich die neue links orientierte Regierung der Balearischen Inseln (Mallorca, Menorca und Ibizia) auf die Fahnen geschrieben, Vermögen im großen Stil umzuverteilen. So wird die Inselregierung und alle ihr politisch angeschlossen Bürgermeister nicht müde zu betonen, dass es vor allem darum geht: “… denen die viel haben etwas zu nehmen, um es denen zu geben die es brauchen…”.

Was dies genau bedeutet zeigt das am 30.12.2015 veröffentlichte Haushaltsgesetz der Balearen für das Jahr 2016. In einer Reihe von Gesetzesänderungen werden nun Steuern erhöht.

Wie immer beschränke ich mich in meinen Erläuterungen auf solche Tribute, die den Nicht Residenten (also diejenigen Personen die in Spanien nicht steuerlich ansässig sind) betreffen.

Glück im Unglück haben die nicht steuerlich Ansässigen, da die meisten für sie geltenden Steuervorschriften auf zentral-staatlichen Gesetzten basieren. Die Änderungen der Balearen – Steuern betreffen daher “nur” lokale Steuern wie z.B. zahlbare Steuern beim Immobilienerwerb. Ebenso betroffen sind Erben und Personen mit Vermögen über 700.000 EUR auf den Balearen. Für sie galten bis Ende 2015 autonome Steuererleichterungen die von EU Bürgern immer dann in Anspruch genommen werden konnten, wenn sie hierdurch besser gestellt wurden. Diese Vorzüge sind nun beschnitten worden.

Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung ist es ratsam vor dem Kauf der Traum – Immobilie neben der rechtlichen Prüfungen ebenso wieder verstärkt internationale Modelle zur Steuervermeidung durch den betreuenden Anwalt wegen nachfolgender drei Steuerarten analysieren zu lassen:

A) Grunderwerbssteuer: Ab dem 01.01.2016 steigt der Höchstsatz der Grunderwerbssteuern für den Erwerb von Immobilien auf Mallorca, Menorca und Ibiza aus zweiter Hand von 10% auf 11%. Damit ergeben sich nachfolgende Steuern beim Kauf einer Balearen – Liegenschaft:

Kaufpreis

zahlbare Steuer

darüber hinaus

Steuersatz

0

0

400.000 EUR

8,00%

400.000 EUR

32.000 EUR

200.000 EUR

9,00%

600.000 EUR

50.000 EUR

400.000 EUR

10,00%

1.000.000 EUR

90.000 EUR

über 1MIO EUR

11,00%

B) Steuer auf Vermögen: Die Vermögenssteuer für auf den Balearen belegenes Vermögen (vor allem Immobilien, Anteile und Bankkonten) wird weiterhin erhoben. Der Freibetrag von 800.000,00 EUR wird mit Wirkung zum 31.12.2015 auf 700.000,00 EUR gesenkt und entspricht nunmehr wieder dem generellen Freibetrag für Nicht Residente. Die durch die Balearenregierung zusätzlich um 38% angehobenen Steuersätze auf Vermögenswerte von nunmehr bis zu 3,45% / Jahr ist nur durch Residente zahlbar. Der maximale Steuersatz für Nichtresidente verbleibt bei 2,5% / Jahr und Person.

C) Erbschaftssteuern: Auch in Sachen Erbschaftssteuern ergeben sich erhebliche Neuerungen. Hier verabschieden wird uns von dem einheitlichen Steuersatz von 1% auf durch Erbschaft erlangtes Vermögen der direkten Nachkommen, Vorfahren und des Ehepartners.

Ab dem 01.01.2016 gilt ein “Freibetrag” von 700.000 EUR mit einer Steuerlast von 1%. Nach Ausschöpfung dieses Betrages gelten die nachfolgenden Steuersätze für EU Bürger:

Wert

zahlbare Steuer

darüber hinaus

Steuersatz

0

0

700.000 EUR

1,00%

700.000 EUR

7.000 EUR

300.000 EUR

8,00%

1.000.000 EUR

31.000 EUR

1.000.000 EUR

11,00%

2.000.000 EUR

141.000 EUR

1.000.000 EUR

15,00%

3.000.000 EUR

291.000 EUR

über 3MIO EUR

20,00%


Steuererleichterungen:
Die wirklich guten Nachrichten habe ich mir für Sie natürlich bis zum Schluss aufgehoben. Um ein Gegengewicht zu dem tiefen Griff in Bürgers Tasche zu schaffen, haben sich die Politiker in Palma nachfolgende Steuererleichterungen abgerungen:

  • Ab sofort können sie auf den Baleraren gebrauchte Mopeds kaufen ohne hierfür Steuern zahlen zu müssen; und
  • die ohnehin niedrigen Gebühren für Genehmigungen von Solaranlagen auf Hausdächern von bis zu 10kw Leistung für den Eigenverbrauch wurden abgeschafft.

Ob diese sukkulenten Steuergeschenke nun das zarte Pflänzlein der wirtschaftlichen Erholung nach einer der schwersten Wirtschaftskrisen in der Neuzeit retten werden wird das Jahr 2016 uns zeigen.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Advertisements

Steuerpflichten in Spanien

Sie haben sich den Traum von einer Immobilie im Süden erfüllt und sind Eigentümer einer Liegenschaft in Spanien. Um mit dem spanischen Fiskus sorgenfrei leben zu können müssen Sie Einiges beachten. Hier sind die Details:

Steuern in Spanien nach dem Kauf einer Liegenschaft
Nachdem Sie Grundbesitz in Spanien erworben haben, sollten Sie alle laufenden Lasten und Zahlungen regelmäßig bedienen. Hierzu zählen auch und vor allem wiederkehrende Steuern. Diese Steuern teilen sich  in lokale und zentral-staatliche Steuern auf.

Lokale Steuern
Zu den lokalen Steuern zählt die sogenannte IBI (die jährliche Grundsteuer) sowie basura / fems (Gebühren für die Abfallentsorgung). Deren Höhe teilen die lokalen Finanzämter jährlich mit. Die postalische Mitteilung wird zumeist in der zweiten Jahreshälfte versandt.
Eine Besonderheit liegt in der Zahlung der Steuern. So verfügen die lokalen Finanzämter zumeist nicht über öffentliche Konten, auf die die Steuer überwiesen werden kann. Die betroffenen Abgaben können entweder direkt vom Finanzamt eingezogen oder durch Ihre spanische Bank, durch einen Nummerncode auf der Steuerbescheinigung, an das Finanzamt gezahlt werden.
Zur Vermeidung von Verzugskosten empfiehlt es sich eine Einzugsermächtigung zu erteilen. Seit 2014 sollte zumindest die jährlichen Grundsteuern  auch per IBAN und SWIFT von einem ausländischen Euro – Konto eingezogen werden können.

Zentrale Steuern
Zusätzlich zu den lokalen Abgaben sind nicht – residenten Steuern an das zentrale Finanzamt in Madrid zahlbar. Besonders zu beachten ist, dass alle zahlbaren Steuern durch den Betroffenen selbst zu errechnen, zu erklären und abzuführen sind. Das Finanzamt wird keine Steuerbescheide versenden. Soweit Fristen versäumt werden drohen im Nachhinein Verzugszinsen und Ordnungsgelder. Auf welche Steuern müssen Sie achten?

Die Vermögenssteuer
Auf staatlicher Ebene ist jährlich die Vermögenssteuer (zwischen 0,2 und 2,5%) auf den Gesamtwert des in Spanien belegenen Vermögens abzuführen. Es besteht ein Freibetrag von € 700.000,00 pro Person und Jahr. Stichtag für die Berechnung der Steuer ist der 31.12. eines jeden Jahres.  Die Vermögenssteuer ist im Juni des Folgejahres zu erklären und zahlbar. Die Vermögenssteuer soll ab 2015 wieder entfallen.

Die Einkommenssteuer bei Mieteinnahmen
Im Falle der Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft sind Einkommenssteuern nach dem Steuergesetz für Nicht-Residente zahlbar. Das Besteuerungsrecht dieser Einkünfte wird Spanien mit den meisten Doppelbesteuerungsabkommen zugewiesen. Ob die Einkünfte darüber hinaus auch in Ihrem Heimatland anzugeben sind, erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater.
Bei Eigentümern mit Steuerwohnsitz innerhalb der EU können von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung alle Kosten, die mit dem Vermietgeschäft in unmittelbarem Zusammenhang stehen, abgesetzt werden.
Die Einkommenssteuern sind in dem Quartal des Jahres selbständig zu erklären und abzuführen in dem die Einnahmen (und Kosten) entstanden sind. Besonders Eigentümer mit Genehmigung zur Vermietung an Touristen sollten darauf achten, ihre Mieteinnahmen ordnungsgemäß und fristgemäß zu versteuern.

Die Einkommenssteuer für die Selbstnutzung der Spanien – Immobilie
Weiterhin ist für die Selbstnutzung des Wohngebäudes (Haus oder Wohnung) eine Art „Zweitwohnsitzsteuer“ abzuführen. Die spanische Finanzverwaltung besteuert hierbei die fiktiven Einnahmen die erzielt werden könnten, wenn die Immobilie nicht als Zweitwohnsitz leer stehen, sondern vermietet werden würde. Diese Besteuerung wirft erfahrungsgemäß die meisten Fragen und Nachfragen bei den Betroffenen auf, da sie in den Heimatländern (noch) unbekannt ist.

Zur Berechnung der pauschalen Einkommenssteuer wird der Katasterwert der Immobilie herangezogen. Es kommt bei der Berechnung der Steuern nicht darauf an, wie oft der Eigentümer die Immobilie im Jahr selbst nutzt oder wie lange diese leer stand. Ebenso wenig können Kosten in Abzug gebracht werden.
Die „Zweitwohnsitzsteuer“ ist bis spätestens zum 31.12. des Folgejahres abzugeben und zu zahlen. Sollte die Immobilie nicht nutzbar gewesen sein, z.B. wegen großer Umbaumaßnahmen, ist die Steuer nicht fällig.
Auf unbebaute Grundstücke fällt die Steuer ebensowenig an wie auf gewerbliche Objekte oder nicht bewohnbare Wohngebäude (Ruinen).
Auch bei dieser Steuer gilt der Grundsatz der oben bereits beschriebenen Selbstveranlagung. Das heißt, dass das spanische Finanzamt die jährlich wiederkehrenden Steuerverpflichtungen nicht ankündigen oder einfordern wird. Diese sind fristgemäß selbstständig zu erstellen, einzureichen und gleichzeitig mit der Einreichung zu zahlen.
Werden Fristen verpasst, wird das Finanzamt im Rahmen von Prüfungen zumeist erst Jahre später neben  Nachzahlungen und Verzugszinsen auch Ordnungsgelder in empfindlicher Höhe (bis zu 100% des Steuerbetrages) verhängen.

Für die Zahlung aller beschriebenen Steuerarten haftet Ihre Immobilie in Spanien.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

01.01.2013 – Steuern beim Kauf von Neubauimmobilien gestiegen & neue Grunderwerbssteuern auf den Balearen

Wie bereits angekündigt haben die Balearen ab dem 01.01.2013 verschiedene Steuerarten erhöht bzw. eingeführt. In Sachen Immobilienerwerb wurden die Grunderwerbssteuern und Stempelsteuern beträchtlich angehoben. Der reduzierte Satz von 7% GeSt für Immobilien bis 300.000,00 EUR wurde abgeschafft.  Die stufenweise Anhebung der Steuern je nach Wert der Immobilien wurde neu geordnet. Im Schnitt erhöhten sich damit die Steuern beim Kauf einer gebrauchten Immobilie im Wert von 500.000,00 EUR von 37.000,00 EUR im Jahr 2012 auf nunmehr 41.000,00 EUR. Bei Immobilien im Wert von 1.000.000,00 EUR stiegen die Steuerkosten von 85.000,00 EUR auf nunmehr 90.000,00 EUR. Dies ist ein Zuwachs von 11,1% bzw 10,6%.

Auch der Erwerb von Parkplätzen verteuerte sich erheblich. Einzelheiten siehe unten.

In Sachen Stempelsteuer (Hypothekensteuern) gab es einen Anstieg von immerhin 20%.

Die Balearen haben die Vermögenssteuer wieder eingeführt. Es existiert ein Freibetrag von 700.000,00 EUR.

Bei Neubauten haben sich die Steuern mehr als verdoppelt. Der super reduzierte Mehrwertsteuersatz von 4% für den Erwerb von Neubauimmobilien wurde durch den reduzierten Satz von 10% ersetzt. Daneben ist 1,2% Stempelsteuer ab dem 01.01.2013 zahlbar. Damit erhöhen sich die Steuern beim Kauf eines Neubaus von einem Bauträger im Wert von 500.000,00 EUR von 25.000,00 EUR im Jahr 2012 auf nunmehr 56.000,00 EUR. Bei Immobilien im Wert von 1.000.000,00 EUR stiegen die Steuerkosten von 50.000,00 EUR auf nunmehr 112.000,00 EUR. Dies ist ein Zuwachs bei den Kosten von satten 124%!

Die Steuersätze in Immobiliensachen gliedern sich nunmehr wie folgt:

Grunderwerbssteuer (GeSt) ab 01.01.2013 auf den Balearen:
Immobilien bis 400.000,00 EUR  = 8% GeSt
Immobilien von 400.000,01 EUR bis 600.000,00 EUR = 9% GeSt
Immobilien von 600.000,01 EUR = 10% GeSt

Parkplätze / Garagen / Stellplätze bis 30.000,00 EUR = 8% GeSt
Parkplätze / Garagen / Stellplätze ab 30.000,01 EUR = 9% GeSt

Stempelsteuer ab 01.01.2013:
Die Stempelsteuer stieg von 1% in 2012 auf nunmehr 1,2% ab dem 01.01.2013.

Mehrwertsteuer ab 01.01.2013:
Neubauten pauschal: 10% MwSt (IVA) + 1,2% Stempelsteuer
Grundstücke pauschal: 21% MwSt (IVA) + 1,2% Stempelsteuer

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Neues aus Spanien zum Jahresende

Liebe Leser, zunächst wünsche ich Ihnen ein gesundes und hoffentlich erfolgreiches Jahr 2013.

Gegenstand meines heutigen Eintrages ist das wohl letzte Gesetz in Steuersachen im Jahr 2012. Es wurde am Freitag, den 28.12.2012 veröffentlicht. Das Gesetz trat sofort in Kraft. Auch für meine nicht-residenten Leser gibt es Änderungen für das Jahr 2013.

Vermögenssteuer: Die Vermögenssteuer läuft nicht wie versprochen am 31.12.2012 aus. Sie wurde nunmehr bis zum 31.12.2013 verlängert. Personen mit einem Vermögen über 700.000 EUR in Spanien müssen also auch im Jahre 2014 an die Abgabe ihrer Vermögenssteuererklärung für 2013 denken.

Ab dem 01.01.2014 soll es dann wieder eine 100% Bonifikation geben. Bleibt es dabei, ist ab 2014 Schluss mit der doppelten Abzocke.

Sondersteuer auf Lottogewinne: Sollten Sie in Spanien im Lotto gewinnen, verdient der Staat jetzt mit. Auch nicht residente Spieler werden ab dem 01.01.2013 mit einer Sondersteuer belegt. Diese beträgt ab sofort 20% des ausgeschütteten Gewinns. Sollten Sie planen sich mit dem Gewinn ohne Steuern zu zahlen auf und davon zu machen, werden Sie keinen Erfolg haben. Ihnen sei gesagt, dass das Lotterieunternehmen die Verpflichtung hat, 20% des Zahlbetrages einzuhalten und an das Finanzamt abzuführen.

Sondersteuer auf’s Festgeld:Ja, Sie lesen richtig! Spanien besteuert nunmehr die sukulenten Festgeldanlagen der heimischen Banken und Sparkassen.

Wer ist davon betroffen? – Nur Banken und Sparkassen mit Sitz oder Niederlassung in Spanien (sicher arbeiten die Rechtsabteilungen bereits an den AGB’s um die Steuer an den Kunden in irgendeiner Form weiterzureichen).

Wie hoch ist die Steuer? – Zur Zeit: 0%. Aber wir wissen alle, dass aus der Null ganz schnell etwas anderes werden kann. Das Gesetz sieht die Modifikation des Steuersatzes über eine simple Einfügung in den zukünftigen Haushaltsplan (Presupuestos Generales del Estado) bereits vor.

Warum wird die Steuer eingeführt? – Abgesehen von dem offensichtlichen Zwecke der Steuereinnahme, hat sich die Zentralregierung zu diesem Schritt entschlossen da bereits einzelne Autonomien diese Steuer praktisch im Alleingang eingeführt hatten. Spanien befürchtete ein Zerfallen des „homogenen Bankensektors“. Es führte jetzt die Steuer auf zentralstaatlicher Ebene ein. Da der gleiche  Sachverhalt nicht zweifach besteuert werden kann haben die Autonomien die Steuerhoheit hier verloren. Klagen laufen bereits.

Kein Grundbucheintrag ohne PLUSVALIA: Ab sofort ist Voraussetzung für die Eintragung des Rechtsübergangs in Immobilientransaktionen im Grundbuch (Kauf, Schenkung, Kapitalerhöhung, Erbschaft, etc) die Vorlage des Nachweises die PLUSVALIA (gemeindliche Wertzuwachssteuer) beantragt zu haben. Dies erfolgt unter Vorlage des Titels bei den Gemeindekassen. Hiermit soll offensichtlich den pleite gegangenen Gemeinden eine verbesserte Möglichkeit geschaffen werden, diese Steuer nach dem Rechtsübergang der Immobilie alsbald einzuholen.

Freistellung von der 3% Sondersteuer im Falle von nicht-residenten Gesellschaften mit Immobilienvermögen in Spanien: Halten Sie Ihr Immobilienvermögen in Spanien in einer ausländischen Gesellschaft oder Holdingstruktur so wissen Sie, dass jährlich bis Ende Januar eine Erklärung gegenüber dem Finanzamt abzugeben ist, in der neben den gehaltenen Immobilien, deren Wert, die Identität der haltenden Gesellschaft, und auch die der Gesellschafter bekannt gemacht werden muss. War die ausländische  Gesellschaft oder einer der Gesellschafter nicht nachweislich in einem Land ansässig, mit dem Spanien ein DBA mit Informationsabgleichsklausel unterhielt, oder war die Gesellschaft oder einer der Gesellschafter in einem Steuerparadies ansässig, wurde eine Sondersteuer von 3% des Katasterwertes der Immobilie/n pro Jahr fällig.  Stichtag war der 31.12 eines jeden Jahres.

Nunmehr ist diese Steuer nur noch für solche ausländischen Gesellschaften mit Immobilieneigentum in Spanien zu zahlen, die ihren Sitz in Ländern haben, die durch Spanien als Steuerparadies klassifiziert sind.

Diese Neuerung stellt eine erhebliche Erleichterung von ausländischen Immobilieninvestitionen dar. Ab sofort können ausländische  Gesellschaften in Spanien problemlos Immobilien erwerben ohne zusätzlich jedes Jahr bürokratische Hürden nehmen zu müssen.  Mitunter musste die 3% Steuer nur deswegen gezahlt werden weil ein Gesellschafter der Investmentgesellschaft nicht seinen Wohnsitz dort hatte wo es Spanien genehm war. Da das Gesetz zum 28.12.2012 in Kraft trat, ist die Steuer ab sofort für alle Gesellschaften aus nicht klassifizierte Steuerparadiesen hinfällig. Ob eine jährliche Vergleichmitteilung zum Sitz der Gesellschaft zu machen ist bleibt abzuwarten. Eine bessere Einladung mit der eigenen Gesellschaft aus dem Heimatland in Spanien zu investieren gibt es kaum.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Barzahlungsverbot und Steuererhöhungen in Spanien und auf den Balearen

Wenn Sie bereits genug von Steuererhöhungen, Änderungen, Anpassungen, etc haben sollten Sie jetzt nicht weiter lesen.

Alle anderen Interessierten muss ich leider auf erfolgte Steueränderungen in Spanien und die geplanten Steuererhöhungen auf den Balearen hinweisen. Sollten Sie in Spanien generell investiert haben oder dies planen ist es ratsam nachfolgende Steueränderungen zu kennen und im Auge zu behalten. Wie immer beschränke ich mich auf die Themen die nichtresidente Investoren unmittelbar betreffen.

Am 30.10.2012 überraschte uns das spanische Parlament mit einem so gut wie nicht diskutierten und zum 31.10.2012 in Kraft getretenen neuen Gesetz zum „Kampf gegen den Steuerbetrug“. Dieses Gesetz hat es auch für Ausländer in sich:

  • Barzahlungen in denen mindestens ein Gewerbetreibender involviert ist und die 2.500,00 EUR im Falle von Residenten und 15.000,00 EUR im Falle von Nichtresidenten übersteigen, werden penalisiert. Das Limit bezieht sich stets auf eine Leistung oder Warenlieferung. Somit sind auch die Anzahlungen Teil der festgelegten Höchsgrenze pro Rechtsgeschäft. Sollten Sie also Rechnungen in dieser Höhe in Zukunft zahlen, oder dem Finanzamt später nachweisen wollen, dass Sie vorgelegte Rechnungen auf diese Art und weise gezahlt haben, um z.B. die Steuerlast beim Verkauf der Immobilie zu drücken, könnten Sie mit einem Bußgeld in Höhe von 25% des in bar gezahlten Betrages belegt werden. Das Finanzamt kann sowohl vom Gewerbetreibenden als auch vom Zahlenden das Bußgeld einfordern. Barzahlungen in ein Konto einer Kreditanstalt sind zurzeit noch nicht betroffen. Befreien kann man sich vom drohenden Bußgeld wenn man innerhalb von drei Monaten nach der Zahlung Selbstanzeige beim Finanzamt stellt. Die Verpflichtung zur Meldung von Barzahlungen besteht unter anderem bei Behörden oder auch durch den Notar sollten dieser von Barzahlungen Kenntnis erlangen. 
  • Denken Sie daran sich in Spanien niederzulassen? Dann müssen Sie wissen, dass das spanische Finanzamt ab sofort von Ihnen verlangen wird Ihre weltweiten Vermögensverhältnisse offen zu legen. Dazu zählen unter anderem Bankkonten in denen Sie Inhaber sind oder über die Sie eine Vollmacht haben (die der Kinder), Anteile und Mitgliedschaften an Gesellschaften, Versicherungen, Aktien, etc.. Das „Vergessen“ oder Auslassen von Daten wird mit einer Sanktion von mindestens 5.000,00 EUR pro Information oder mindestens 10.000,00 EUR für mehrere Datensätze verhängt. Sollte das Finanzamt darüber hinaus auch davon ausgehen, dass hier Einkommen nicht ordnungsgemäß erklärt wurden, droht eine Nachversteuerung von bis zu 52% nebst 150% Bußgeld auf den Steuerbetrag. 
  • Sollten Sie neu bauen, oder ihre neue Villa bauen lassen oder diese umbauen oder umbauen lassen, müssen Sie wissen, dass ab sofort alle Subunternehmer und auch Ihr Generalauftragnehmer keine Mehrwertsteuer mehr berechnen wird. Die Pflicht zur Abführung der Mehrwertsteuer obliegt nunmehr dem Bauträger, also Ihnen. Mit dieser Maßnahme soll dem weit verbreiteten Mehrwertsteuerbetrug, in dem der Bauträger die berechnete Mehrwertsteuer erstattet bekommt diese aber vom Rechnungssteller nie abgeführt wurde, ausgeschlossen oder zumindest bekämpft werden. Ein Vorteil für Sie besteht zumindest darin, dass die abzuführende Mehrwertsteuer sofort gegen den Erstattungsbetrag verrechnet werden kann. Letzteres setzt voraus, dass Sie am Mehrwertsteuerverfahren teilnehmen, z.B., über die Zwischenschaltung einer S.L. (spanische GmbH). Dann entfiele ab sofort auch die Zwischenfinanzierung der Mehrwertsteuer. In anderen speziell geregelten Fällen kann die Mehrwertsteuererstattung nur dann erfolgreich durchgeführt werden, wenn der Antragsteller die tatsächliche Abführung der Steuer vorher nachgewiesen hat. 
  • Auch bei Immobiliengesellschaften gibt es erhebliche Neuerungen. Wegen einer Änderung des spanischen Wertpapiergesetzes ist es ab sofort nicht mehr möglich, bis zu 50% der Gesellschaftsanteile pauschal steuerfrei zu veräußern. Das heißt, die Gesellschaft mit einem nur aus Immobilien bestehenden Vermögen ohne real existierende Aktivität kann nun nicht mehr steuerfrei übertragen werden. Ausnahmen bestehen nur, wenn durch die Parteien nachgewiesen werden kann, dass die Übertragung nicht zur Steuerverkürzung diente und/oder wenn das Vermögen der Gesellschaft Teil der Aktivität der S.L. ist. Die steuerfreie Übertragung soll also nur noch dann möglich sein, wenn die Gesellschaft nachweislich einer Aktivität nachgegangen ist und nicht nur rein vermögenshaltend war. Werden Gesellschaftsanteile bei Patrimonialgesellschaften übertragen fällt ab sofort Grunderwerbssteuer oder Mehrwertsteuer, sollte die Übertragung durch einen Gewerbetreibenden erfolgen, an. Gleiches gilt wenn die Mehrheit der Stimmanteile einer Gesellschaft durch eine Kapitalerhöhung erlangt werden.

Änderungen auf den Balearen in Sicht

Weiteres Übel droht nun ebenso durch das Balearenparlament. Trotz erheblicher Sparanstrengungen und Touristenfluten im Jahre 2012 haben es die Balearen nicht geschafft, sich aus dem Würgegriff der Verschuldung zu befreien. Letzte Woche präsentierte nun das Parlament in Palma de Mallorca neue Vorschläge zu einer umfassenden Fiskalreform. Allein die Vorschläge haben es in sich und sollten weiter beobachtet werden.

  • Ab sofort, also für das Jahr 2012, möchten die Balearen die Vermögenssteuer erheben. Damit dürfte auch das letzte Wahlversprechen des neuen balearischen Ministerpräsidenten Ramon Bauzá gebrochen worden sein. Er sagte im Wahlkampf zu, die Balearenbevölkerung von dieser Steuer zu verschonen. Die Vermögenssteuer soll anfänglich nur für die Jahre 2012 und 2013 erhoben (zahlbar 2013 und 2014) werden. Freibeträge stehen noch nicht fest, dürften sich aber an den staatlich verordneten in Höhe von 700.000,00 EUR Vermögen und 300.000,00 EUR für den Erstwohnsitz orientieren. Der Steuersatz dürfte bei 0,2%-2,5% liegen.
  • Auch in Sachen Übertragungssteuern bei Grunderwerb scheint es wieder nach oben zu gehen. Diese Steuer wurde erst im April 2012, mit Wirkung zum 01. Mai 2012, verändert. Nun droht, dass der Einstiegssteuersatz von 7% bei Immobilien bis 300.000,00 EUR auf 8% steigen soll. Auch wird die Erhöhung des Höchstsatzes von derzeit 10% ab 2013 in Erwägung gezogen.
  • Ebenso wird einen Erhöhung der Stempelsteuer beraten. Diese Steuer fällt bei verschiedenen Rechtsgeschäften an. Hierzu zählen Hypotheken, die Liquidation von Gesellschaften, Neubauerklärungen, die Schaffung von horizontalem Eigentum, oder Immobilienkäufen unter Anwendung der Mehrwertsteuer z.B. bei Neubauten oder dem Kauf von bebaubaren Grundstücken. Die Stempelsteuer soll von derzeit 1% auf 1,2% steigen.
  • Die Balearen möchten darüber hinaus eine Umweltsteuer einführen, die auch nichtresidente Investoren direkt betreffen wird. So sollen ab 2013 wegen der „negativen Beeinflussung der Umwelt“ besteuert werden:
  1. alle Verpackungen für Getränke
  2. die Nutzung von Mietfahrzeugen
  3. große Einkaufsflächen und Einkaufscenter
  4. das Abwasser der Haushalte gemäß des tatsächlichen Verbrauchs. Derzeit wird das Abwasser pauschal, also verbrauchsunabhängig, besteuert.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Neues Vertragsverletzungsverfahren der EU gegen Spanien eingeleitet

Spanien braucht Geld. Darum versucht das Land zur Zeit alles, um Steuereinnahme zu erhöhen. Gerne greift es dabei auf die Vorschläge der EU zurück. Schöner Nebeneffekt für spanische Politiker ist dabei auch, dass sich die Wut der Bevölkerung auf die Herren in Brüssel lenken lässt. Nun droht ausgerechnet von dort neues Ungemach. Die EU warnte Spanien unlängst vor einem Vertragsverletzungsverfahren, sollte es eine bestimmte Steuerpraxis nicht ändern. Hierbei geht es wieder einmal um die Ungleichbehandlung von Residenten und Nichtresidenten in Sachen Besteuerung. Kein neues Thema für Spanien.

Doch worum handelt es sich genau? Kauft ein Residenter in Spanien eine Immobilie und macht diese zu seinem Erstwohnsitz, kann er oder sie unter bestimmten Bedingungen beim Verkauf mit Gewinn eine Steuerbefreiung erlangen. Dies immer dann, wenn der Verkaufserlös in einen neuen Hauptwohnsitz in Spanien re-investiert wird. Von dieser Steuerbefreiung kann ein Nichtresidenter keinen Gebrauch machen. Er ist hiervon kategorisch ausgeschlossen. Das heißt im Klartext, dass der nichtresidente Immobilieninvestor voll besteuert wird, auch wenn er den Verkaufserlös umgehend in eine neue Spanienimmobilie steckt.

Diese Ungleichbehandlung liegt nun der EU Kommission auf dem Tisch. Spanien wurde aufgefordert Stellung zu dieser Praxis zu nehmen.

Das gleiche Schicksal ereilte Spanien bereits mit der Ungleichbehandlung von Nichtresidenten in bezug auf die Steuersätze beim Verkauf von Immobilien und auch bei der Besteuerung in Erbschaftssachen. Das Thema Steuersätze beim Verkauf, bis 2006 wurden Nichtresidente mit 35% und Residente mit 15% besteuert, wurden bereits gelöst. Spanien ruderte seinerzeit zurück und legte einen einheitlichen Steuersatz für alle Investoren fest. Heute und nach vielen Gesetzesmodifikationen zahlen Nichtresidente sogar weniger Steuern beim Verkauf als Residente. Diese Entwicklung hatte übrigens zur Folge, dass durch EU Bürger massenhaft Verfahren gegen den spanischen Fiskus eingeleitet wurden, um die noch nicht verjährten und überhöht gezahlten Steuern vom spanischen Staat zurück zu erlangen.

In Sachen Erbschaftssteuern steht ebenso fest, dass Spanien im Streit mit der EU unterliegen wird. Auch hier sitzen Anwälte bereits in den Startlöchern um wohl zigtausend Verfahren auf Rückerstattung gegen Spanien loszutreten.

Stellt sich nach den langwierigen Verfahren letztendlich heraus, dass die spanische Steuergesetzgebung auch bei der Steuerbefreiung für Immobilienreinvestitionen nicht EU konform ist, könnte dies teuer werden.

Zur Zeit verteitigt sich Spanien in dem es vorgibt, dass die Steuerbefreiung nur für den Hauptwohnsitz gilt. Dieser, so das Argument, würde aber bei Ausländern gerade nicht in Spanien liegen. Hier handele es sich lediglich um Ferienwohnungen, also um Zweitwohnsitze. Auch Spanier können für Zweitwohnsitze  die Steuerbefreiung nicht erlangen. Damit läge eine Ungleichbehandlung nicht vor. Leider wird hierbei vergessen, dass es innerhalb der EU und zwischen den Staaten keine Erst- und Zweitwohnsitzregelung gibt. Diese existieren nur innerhalb der Mitgliedsstaaten selbst. (Man kann einen Erst- und Zweitwohnsitz in Deutschland oder Spanien haben. Es ist jedoch nicht möglich den Erstwohnsitz in Deutschland und den Zweitwohnsitz in Spanien zu erklären. Die EU ist eben [noch] kein föderatives Gebilde.)

Sollte Spanien dazu verurteilt werden, die Ferienimmobilie eines ausländischen Investoren an Spaniens Küste wie einen Erstwohnsitz zu behandeln, kämen dann, neben der Steuerbefreiung bei Reinvestitionen, sicherlich weitere Forderungen auf Spanien nach Steuererleichterungen zu. So sind „spanische Erstwohnsitze“ auch bis zu einem erheblichen Maß steuerbefreit, wenn es um die jährliche Vermögens- und Einkommenssteuer oder um den Verkauf  der Immobilie durch über 65 jährige geht. Auch hier bluten Ausländer im Verhältnis zu Inländern noch kräftig und das, meines Erachtens, vollkommen unberechtigt und EU gesetzeswidrig.

 

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Neuigkeiten vom Gesetzgeber

Heute ist der erste Mai 2012. Wie aufmerksame Leser meines Blogs wissen treten heute die unlängst beschlossenen neuen Steuersätze auch für den Erwerb von Immobilien auf den Balearen in Kraft. Wer nun glaubt, dass zu diesem Thema alles geschrieben und gesagt wurde, irrt. Getrieben von Angst und Panik vor den negativen Auswirkungen auf dem heimischen Immobilienmarkt hat das Parlament im letzten Moment in Sachen Grunderwerbssteuer das Ruder herumgerissen und die ab heute zu zahlenden Steuern teilweise wieder gesenkt. Auch hatten Steuerjuristen bereits Bedenken zur Rechtmäßigkeit des Gesetztes angemeldet.

Natürlich könnte man auch der offiziellen Version Glauben schenken, dass es bei der Veröffentlichung der Steuersätze schlicht zu einem “Fehler” gekommen war, der auch nach der zweiten Berichtigung des gleichen Gesetztes seit seiner Veröffentlichung innerhalb eines Monats nicht “bemerkt” wurde… (ich muss mich natürlich als Betroffener fragen wer -und vor allem in welchen Zustand- Gesetzestexte auf den Balearen ausarbeitet!).

Nun-gut. Nach der am 21.04.2012 & 26.04.2012 veröffentlichen neuerlichen Berichtigung und Umsetzung des Gesetztes vom 30.03.2012 sehen die ab heute geltenden Steuersätze für den Grunderwerb wie folgt aus:

Immobilien mit einem Übertragungswert von:

Wert ab:

Steuergrundbetrag:

Restwert bis:

Steuersatz über Restwert:

0,00 €

0,00 €

300.000,00 €

7,00%

300.000,01 €

21.000,00 €

500.000,00 €

8,00%

500.000,01 €

37.000,00 € (neu!)

700.000,00 €

9,00%

700.000,01 €

55.000,00 € (neu!)

Darüber hinaus

10,00%

Zur Veranschaulichung sollen nachfolgende Beispiele dienen:

a) Erwerb durch eine Person:
– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: eine Person
– Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 65.000,00 EUR

b) Erwerb durch vier Personen:
– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: vier Personen
Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 65.000,00 EUR
– Mittelwert des Steuersatzes: ([65.000,00 EUR x 100%] / 800.000,00 EUR) = 8,125%

Jeder Erwerber zahlt somit 200.000,00 EUR x 8,12% = 16.240,00 EUR Grunderwerbssteuer (anstatt von 7% auf 200.000,00 EUR = 14.000,00 EUR).

c) Erwerb eines Anteils von 50% der Immobilie durch eine Person:
– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtwert des Anteils: 400.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: eine Person
Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 65.000,00 EUR
– Mittelwert des Steuersatzes: ([65.000,00 EUR x 100%] / 800.000,00 EUR) = 8,125%

Der Erwerber zahlt somit 400.000,00 EUR x 8,12% = 32.480,00 EUR Grunderwerbssteuer (anstatt von 7% auf 400.000,00 EUR = 28.000,00 EUR).

Minimale Steuervorteile / -nachteile ergeben sich daher nur auf Grund von gesetzlich ebenso geregelten Ab- und Aufrundungen in der Berechnung.

Über zukünftige Änderungen werde ich natürlich berichten.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

%d Bloggern gefällt das: