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Archive for the ‘Banken’ Category

Es knackt im Gebälk

Die Zahlen sind ebenso beeindruckend wie Angst einflössend. Spanische Banken und Sparkassen sitzen Ende 2012 auf geschätzten 180 Mrd EUR fauler Kredite. Dies sind 52 Mrd EUR mehr als letztes Jahr. Die Großzahl stammt aus der hausgemachten Immobilienblase die 2008 platzte. Um zu retten was zu retten war, hat Spanien seine Banken in den letzten vier Jahren Stück für Stück reformiert. Unrentable regionale Sparkassen wurden zu überregional arbeitenden Banken zusammengeschlossen. Unmengen an Steuergeldern sind in das System gepumpt worden. Trotz der Geldschwemme nicht mehr zu rettende Finanzinstitute wurden durch den Staat übernommen, zerstückelt und verkauft.  So auch die viertgrößte spanische Bank mit mehr als 10 Millionen Kunden und einem Loch in der Bilanz von mehr als 27 Mrd Euro.

Das große Problem Spaniens blieb dennoch. Durch nur zaghafte und scheibchenweise verordnete Reformen haben es die Banken bis heute nicht für erforderlich erachtet, ihre Immobilienbestände ernsthaft zu vermindern. Anstatt die Preise nach unten zu schrauben, Immobilien zu verkaufen und Verluste hinzunehmen, wurde versucht, mit 100% Finanzierungen Häuser und Wohnungen wieder an den Mann oder die Frau zu bringen. Und das zu teilweise horrend hohen Preisen. Der erwartete Erfolg der Verkaufsaktionen blieb aus. Die Banken sitzen seit Jahren auf ihren Beständen mit ungewissem Wert. Mehr und mehr Banken werden so an den Rand des Ruins gedrückt. Der Staat musste zumeist in letzter Sekunde einspringen um das Schlimmste zu verhindern.  Investoren versagen wegen den unbekannten Risiken im Bankensektor ihre Unterstüztung nun auch dem spanischen Staat.

Weil dies so ist hat sich Spanien nun zum bekannten Modell der „Bad Bank“ entschieden und versucht sich am eigenen Schopf aus dem Sumpf zu ziehen. Und zwar ohne weitere Steuergelder zu verpulfern! Privatinvestoren die Spanien meiden wie der Teufel das Weihwasser sollen es nämlich richten.

Das Gerangel um die gut dotierten Chefposten bei der „Bad Bank“ hat bereits begonnen. Die Gesetze für ein möglichst steuerfreies Investmentvehikel wurden geschaffen.

Die privaten Investoren werden mit Renditeversprechen von 10-15% gelockt um die Bad Bank, die Gehälter der Chefetagen und auch die zukünftigen Abfindungen des Managements, nach dem Scheitern des Vorhabens,  zu finanzieren. Natürlich sollen sie auch die Verluste der Aktion tragen, aber davon sprechen wir lieber -zunächst- nicht.

Damit der Plan auch aufgeht werden die Immobilien den Banken für einen Spottpreis entrissen. Zunächst ist es natürlich interessant zu hören, dass die Immobilien mit Abschlägen von 50% bis zu 79% der Buchwerte von der Bad Bank aufgesogen werden sollen. Bereits zu Beginn des Festes werden fast 89.000 Immobilien aus den verstaatlichten Banken in die Bad Bank übernommen. Später sollen auch die gesunden spanischen Banken gezwungen werden, ihre Immobilienbestände an diese Bad Bank zu übertragen.

Man könnte erwarten, dass die Preise im Immobiliensektor nun ernsthaft purzeln. Makler und Bauträger schlagen bereits Alarm. Sie werden nicht müde zu betonen, dass die „Bad Bank“ keinen Einfluss auf die spanischen Immobilienpreise haben wird. Hiermit könnten sie zunächst auch Recht behalten. Wie nunmehr in der Presse bekannt wird, haben findige Politiker einen klugen Plan entworfen, die Bad Bank zur Goldgrube zu machen. Spanien wäre eben nicht Spanien wenn es nicht seinen eigenen Weg gehen würde.

Um sich nicht mit Kleinkram herumschlagen zu müssen, werden nicht alle Immobilien der Bad Bank zufallen. Nur Immobilien die einen Wert über 100.000 EUR haben und nicht verstreut auf dem Land sind, werden in die Bad Bank eingegliedert. Der Schrott soll also bleiben wo er ist.

Nachdem dann die Kronjuwelen in fähigen Händen gut verdienender Experten ruhen, werden diese dann schnell verkauft. Jedoch bei Weitem nicht mit den erwarteten Abschlägen. Wartende Käufer müssen sich wieder darauf einstellen, mit horrenden Preisforderungen konfrontiert zu werden. Schliesslich darf der Bad Bank – Investor nicht gleich zu Beginn der Aktion verschreckt werden.

Auch Vergünstigungen bei der Geldvergabe zum Kauf der Immobilien wird es bei der Bad Bank nicht geben. Klar ist bereits, dass die Bad Bank Immobilienkredite nicht vergibt. Hierfür werden dann wieder die Privatbanken zuständig sein. Also genau die Institute sollen die verstaatlichen Immobilien zu „marktüblichen Konditionen“ finanzieren, die gerade vom Staat enteignet wurden, selbst keine Liquidität besitzen, auf den ihnen verbliebenen Schrottimmobilien hocken und deren Ressourcen gerade reichen, um eigene Probleme zu bewältigen.

Nach 15 Jaren soll dann alles vergoldet sein. Dies zur Idee…

Vergeben Sie mir meinen Pessimismus: Aber ein solch’ grandioser Plan muss zum Scheitern verurteilt sein. Auf wie viele hundert Milliarden Euro europäischer Steuergelder wetten wir?

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Euribor oder Índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios – eine teure Entscheidung

Hypotheken waren in der Zeit des Booms in Spanien leicht zu erhalten. Die Banken halfen bei der Bewertung der Immobilien mit. Sachbearbeiter drückten beide Augen zu, wenn es um die Bewertung der Kreditfähigkeit der Kunden ging und die Zinsen waren günstig. EURIBOR plus 0,35% war der Renner kurz vor dem Absturz.

Doch das einstige Extrem kippt nun. Wie mittlerweile jedem bekannt sein dürfte hat sich die spanische Bankenpraxis grundlegend geändert. Finanzierungen gibt es so gut wie keine mehr. Die Wenigen die an eine Finanzierung gelangen sehen sich dann aber anderen Exzessen ausgesetzt. Die einst niedrigen Zinsen und Kommissionen sind verschwunden. Zinsen in Höhe von Euribor +4% sind keine Seltenheit bei neuen Hypothekendarlehen.

Aber auch dass genügt mittlerweile nicht mehr um die Löcher zu stopfen. Spanische Institute können sich nicht mehr am internationalen Markt finanzieren.  Explosionsartig schossen Gebühren und Kommissionen für simple Bankgeschäfte in die Höhe. Jedoch sind auch hier die Verbraucher wachsam und wehren sich erfolgreich.

Um die entstehenden Verluste auszugleichen greifen die Banken zu einer neuen Waffe. Sollten Sie, liebe Leser, nun bei einer spanischen Kreditanstalt ein Darlehen aufnehmen rate ich Ihnen dazu, genau auf den vereinbarten Basiszins zu sehen. Wenn alles seinen gewohnten Gang geht finden Sie dort als Referenz den „Euribor“, der sich heute um die 1,664% eingependelt hat. Zu diesem Wert wird dann ein mit der Bank frei verhandelbarer Aufschlag (das sogenannte Diferencial) vereinbart. Dies stellt dann den zu zahlenden Zinssatz für zumeist ein Jahr da. Danach wird neu berechnet. Je nachdem ob der Euribor gestiegen oder gefallen ist zahlen Sie mehr oder weniger Zinsen pro Monat.

Prangert im Kleingedruckten der Bank jedoch als Basiszins der „IRPH“ oder auch  „Índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios“ (oder etwas anderes) sollten Sie aufhorchen, auch wenn das Diferencial bedeutend niedriger ist als bei einem Darlehen auf Euribor Basis. Ich muss Ihnen sicher nicht sagen, dass der (eine Kommission kassierende) Bankangestellte Ihnen den „IPRH“ richtig schmackhaft machen wird. Das Hauptargument wird sein, dass der „IRPH“ stabiler sei, als der Euribor es je war. Ihr lockeres  Gespräch bei der Bank Minuten vor der notariellen Unterschrift wird also einer „Zins – Butterfahrt“ recht nahe kommen.

Sie sollten wissen, dass der monatlich  durch die spanische Zentralbank festgestellte „Índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios“ der Mittelwert der von Banken und Sparkassen vereinbarten Zinsen auf Darlehen von einer Laufzeit von über drei Jahren ist. Dieser liegt heute für Sparkassen bei 4,79%, also fast drei Mal so hoch wie der Euribor. Weitere Informationen zum „IRPH“ finden Sie auf: http://www.irph.es/.

Ihre neue und hart erkämpfte Hypothek kann also ganz schnell ganz schön teuer werden, wenn Sie nicht wachsam sind.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Kategorien:Banken, Immobilienrecht

Eine weitere spanische Sparkasse ist gefallen

Die CAM (Caja de Ahorros del Mediterraneo) ist gefallen. Gestern hat der spanische staatliche Rettungsfond (FROB) die Kontrolle über das Bankhaus übernommen um der Gefahr eines Zahlungsausfalles vorzubeugen. Die Geschäftsleitung wurde abgesetzt.

Die CAM fiel bereits bei dem letzten Stresstest europaweit auf. Sie bildete des Schlusslicht des Test. In den Kassen der CAM fehlen derzeit ca. 3.000.000.000,00 EURO um den Anforderungen an 5% Core Kapital überhaupt erfüllen zu können. Dieser Fehlbetrag ist den Zahlungsausfällen und Abschreibungen aus Immobiliengeschäften in Spanien geschuldet.

Die CAM wird nunmehr an den Meistbietenden in einem Versteigerungsverfahren verkauft werden. Es gewinnt wer die wenigsten Sicherheiten vom Staat für die Pleitebank verlangt.

 

 

Kategorien:Banken, Kurznachrichten

Zwangsversteigerung in Spanien – Der Druck auf die Banken wächst

Zwangsversteigerungen sind an der Tagesordnung in Spanien. Einige Banken haben daraus nun ein lukratives Geschäftsmodell entwickelt, welches wohl in anderen Ländern als illegal klassifiziert werden würde.

Kommt es in einem Hypothekendarlehen zum Zahlungsausfall, kündigt die Bank früher oder später das Darlehen. Nachfolgend kommt es zur gerichtlichen Zwangsversteigerung in der die Bank versucht das geschuldete Geld beizutreten. Dies ist mehr oder minder internationaler Standard. Als Besonderheit in Spanien gilt jedoch, dass der Bieter einer Zwangsversteigerung nur dann ein Gebot abgeben kann, wenn er vorab einen Betrag in Höhe von 30% des Schätzwertes der Immobilie bei Gericht hinterlegt hat. Geschieht  dies nicht ist den Interessierten die Teilnahme an der Versteigerung versagt. Dies führt vor allem bei hochpreisigen Immobilien dazu, dass nur wenige  Investoren an den Versteigerungen teilnehmen. Schließlich besteht keine Sicherheit für den Teilnehmer, dass, obwohl er mehrere hunderttausend Euro nur für das Recht auf die Teilnahme an der Versteigerung hinterlegt hat, er  im Endeffekt die Immobilie auch ersteigern wird. Auf der anderen Seite können  aber die Gläubigerbanken ohne  Hinterlegung  an der Zwangsversteigerung partizipieren. Bietet  niemand auf die Immobilie oder sind  wegen des 30% Erfordernisses schlicht keine Bieter anwesend, eignet sich die Bank die Immobilie für 50% der Schätzung  oder den Schuldbetrag  (letzteres aus ökonomischen Gründen natürlich nur, wenn die Schulden weniger als 50% der Schätzung betragen) zu.

Danach verkauft die Bank die nun „ihr gehörende“ Immobilie für einen höheren Wert am Markt und behält den Gewinn. Dieser wird übrigens nicht auf die Schulden das Schuldners angerechnet oder vermindert diese auch nicht.

Der Schuldner verliert im Endeffekt  sein Haus und musste der Bank daneben den Fehlbetrag zwischen 50% der Schätzung und der darüber hinausgehenden Schuld bezahlen. Die Banken fackelten in vielen Fällen -nachdem sie sich das Haus zugeeignet und den ehemaligen Eigentümer rausgeworfen haben- nicht lange und pfändeten das Einkommen des nun „Obdachlosen“ bis zur Freigrenze. Ein perfides Spiel in der die Bank auf beiden Seiten als Gewinner da steht.   Dies geschah so oder so ähnlich in den letzten drei  Jahre 300.000 mal in Spanien.

Dieser  Situation soll  nunmehr ein Riegel vorgeschoben werden. Auf der Sitzung des spanischen Ministerrates wurde am 01.07.2011 beschlossen, Hypothekenschuldern in drei Bereichen unmittelbar bzw mittelbar unter die Arme zu greifen. Diese drei gesetzlichen Maßnahmen möchte ich wie folgt beschreiben.

a) Senkung des Sicherheitsbetrages bei Versteigerungen von 30% auf 20%.
Durch die Senkung des als Sicherheit zu hinterlegenden Betrages vor einer Zwangsversteigerung auf nun  20% erhofft sich die Regierung, dass mehr Interessierte an Versteigerungen teilnehmen und so einen „Wettbewerb“ um die Immobilie entsteht.  Mehr Gebote erhöhen letztendlich die Chance für den Schuldner, dass seine Schulden zum Großteil oder gänzlich getilgt werden.

b) Erhöhung des Zugeignungswertes von 50% auf 60% und Abschaffung der Immobilienübernahme für den geschuldeten Betrag.
Eignen sich die Banken die Immobilie zu, weil in der Versteigerung kein Bieter anwesend war, so können sie dies ab Erlass des Gesetzes nur für 60% des Schätzwertes tun. Unter bestimmten, noch zu veröffentlichenden Voraussetzungen, ist die Zueignung nur für den geschuldeten Betrag ausgeschlossen. Was dies in der Praxis bedeutet lässt sich am besten an drei Beispielen erklären:

Beispiel 1): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 150.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Eignet sich die Bank das Haus in der Versteigerung zu, muss sie dies für 300.000,00 Euro (=60% von 500.000,00 Euro) tun. Die Schulden des S. wären somit vollständig getilgt. Zudem müsste die Bank ihm den überschießenden Betrag bis 300.000,00 Euro auszahlen. Ein „schlechtes Geschäft“ für die Bank.

Beispiel 2): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 300.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Die Bank eignet sich das Haus in der Versteigerung für 300.000,00 Euro zu. Die Schulden des S. wären somit vollständig getilgt.

Beispiel 3): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 500.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Eignet sich die Bank das Haus für 300.000,00 Euro zu verbleiben bei S. die Restschulden in Höhe von 200.000,00 Euro.

Für Nichtresidente in Spanien ist dies vor allem deswegen interessant, weil in ihren Fällen spanische Banken restriktive Finanzierungen vergeben haben. Somit würde bei einem Zahlungsausfall zumindest ein Großteil der Schulden, wenn nicht sogar alles, gedeckt werden.

c) Erhöhung der Pfändungsfreigrenze auf bis zu 1.539 Euro pro Monat
Als letzte Maßnahme wurde die Pfändungsfreigrenze für Einkommen von der Zwangsversteigerung betroffener Personen, je nach persönlichen Umständen, auf bis zu 1.539,00 Euro pro Monat erhöht.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

„Super Sparen“ wird abgeschafft

Einige spanische Banken und fast alle Sparkassen leiden derzeit an Einem: akuter Geldnot. Daher konnte der findige und liquide Investor in den letzten Monaten auf dem spanischen Markt von festverzinslichen Wertpapieren und Depots hin und wieder ein gutes Geschäft landen. Festgeldanlagen von bis zu 7% auf 12 Monate waren durchaus mit den Geldinstituten verhandelbar. Zugegeben, diese Depots waren nicht für jedermann und nur über sehr begrenzte Zeiträume  verfügbar. Aber es gab und gibt sie, Land ein Land aus spricht man von den „SuperDepósitos“.

Mit diesen fast selbstmörderischen Angeboten verschafften sich vor allem die Sparkassen zum einen dringend benötigte Liquidität und zum anderen Zeit um ihre Immobilienbestände zu überhöhten Preisen doch noch am Markt zu verkaufen. Jedoch schlüpften fast alle diese Geldinstitute zusätzlich auch unter den staatlichen spanischen Hilfsfond (FROB – Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria) um ihre angebliche Restrukturierung zu stemmen. Diese verlief aber bei vielen Instituten nur schleppend oder wurde durch langwierige Verhandlungen, in denen es neben Politik vor allem um die Millionen schweren Abfindungen und zukünftigen Saläre der Vorstände ging, verwässert, verschoben oder gänzlich zerredet.

Dieses Spiel war der spanischen Regierung und dem Teil der noch solventen Finanzwelt ein erheblicher Dorn im Auge. Die Lösung wird nun heute durch den spanischen Ministerrat besprochen und sollte erhebliche Auswirkungen für Banken und Investoren haben.  Nach einem Vorhaben der Regierung werden in Zukunft alle die Institute, die Geld vom Staat für ihre Restrukturierung und Überleben aufnahmen mit einer Strafzahlung belegt, sollten sie weiterhin Festgelddepots anbieten, die 100 Basispunkte über dem jährlichen EURIBOR liegen. Somit wären derzeit Depots von nur noch 3,1% pro Jahr straffrei zulässig. Die Tage der „SuperDepósitos“ wären somit gezählt…

Die Luft der Kassen wird also dünner und der Druck die Immobilienbestände zu verflüssigen erheblich erhöht. Es dürfte also  in den nächsten Monaten auf dem spanischen Immobilienmarkt interessant werden für Schnäppchen Jäger.

Bei Banken Überziehungsgebühren beachten

Zeigen Konten ohne ausreichenden Saldo bei spanischen Geldinstituten für einige Zeit keine Kontobewegungen oder erfolgen keine Überweisungen zur Deckung der Kontoführungsgebühren, ist es Usus bei den Banken, dass diese Konten nach wenigen Monaten gelöscht werden. Dies kann zum Teil  unangenehme Nachteile haben, soweit von dem Konto nur jährliche Kosten wie zum Beispiel die Hausratversicherung oder die örtlichen Steuern (IBI und Basura) abgebucht werden sollen. Andererseits haben sich viele Bankkunden an dieses Vorgehen gewöhnt und lassen ein nicht mehr benötigtes Konto einfach solange geöffnet, bis die Bank von sich aus das Konto schließt.  Die entstandenen Kontoführungsgebühren oder Überziehungsgebühren werden dann vom Institut , soweit andere Konten des gleichen Inhabers nicht bestehen, zumeist nicht berechnet oder abgeschrieben.

In einer neuer Veröffentlichung hat die spanischen Zentralbank jedoch darauf hingewiesen, dass Geldinstitute an diesen über Jahre hinweg angewandten Mechanismus nicht gebunden sind. Wird in dem Vertrag zur Kontoeröffnung die automatische Schließung des Konto nicht vereinbart, hat  die Banken das Recht, anfallende Überziehungsgebühren -faktisch für die Ewigkeit- beim Kontoinhaber zu berechnen und zu  verlangen. Eine Pflicht zur automatischen Kontoschließung besteht prinzipiell nicht.  Wird also nach Jahren wieder eine Konto bei der selben Bank eröffnet, kann das früher  dort „vergessene Konto“ erhebliche Kosten nach sich ziehen. Insoweit kann die Bank  alle bis dahin aufgelaufenen Gebühren des alten Kontos  vom neuen Konto einziehen.

Es ist also ratsam sich von Zeit zu Zeit unerwünschten Leistungen und Konten durch einen Gang zur Hausbank zu entledigen und sich vor Kontoeröffnung nach gegebenenfalls bestehenden „Altlasten“ zu erkundigen.

kostenfreie Bankkonten in Spanien?

Oft werde ich gefragt ob es kostenfreie Bankkonten in Spanien  gibt. Bitte finden Sie anbei eine Liste von Instituten die kostenfreie Onlinekonten anbieten. Bei diesen werden  zumeist keine Kontoführungsgebühren, Kreditkartengebühren und Überweisungsbegbühren ins In- und europäische Ausland erhoben.

Name Bank & Seite im Internet:

Für die Vollständigkeit der Liste und Leistungen der Institute wird keinerlei Gewähr übernommen. Bitte informieren Sie sich vor Vertragsabschluss über die bestehenden AGB und ggf. Kosten!!!

Neben diesen reinen Onlineangeboten haben verschiedene Geldinstitute weitere zumeist kostenfreie Angebote für Sie.  Fragen lohnt sich immer.

Sind Sie neu in Spanien empfehle ich aber zunächst den traditionellen Gang zur Bank um die Ecke.

Kategorien:Banken, Zuzug & Wegzug
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