Neue Steuer auf Mallorca – die ECOTASA ist da

Urlauber in Ferien-Immobilien auf Mallorca, Menorca & Ibiza zahlen ab jetzt Steuern

Ab dem 01. Juli 2016 werden auf den Balearen Steuern auf touristische Vermietungen erhoben. Von der „ECOTASA“ betroffen sind Urlauber in Hotels, Hostals und Feriengäste in privaten Unterkünften. Die nachfolgende Beschreibung bezieht sich ausschließlich auf die Folgen des Gesetzes für private Unterkünfte.

Wer unterliegt der neuen Balearen – Steuer?

Die ECOTASA wird  bei jedem Urlauber auf den Balearen erhoben. Gleich ob Sie zukünftig in einem Hotel in Alcudia übernachten, von einem Kreuzfahrtschiff Palma de Mallorca oder Ibiza Stadt besuchen oder die immer beliebter werdenden privaten Ferienunterkünfte (private Immobilie, Haus, Doppelhaus, Wohnung oder Finca rustica auf Mallorca, Menorca & Ibiza) nutzten, zahlen Sie die neue Touristensteuer.

Wer zieht die Steuern bei wem ein?

Steuerschuldner auf den Balearen ist jeder Urlauber. Jedoch zieht das Finanzamt die Steuern ausschließlich von dem Betreiber der touristischen Unterkunft ein. Die Betreiber des Feriendomizils haften letztendlich für die korrekte Zahlung und Abgabe der Immobilien-Steuer. Die auf den Balearen (Ibiza, Mallorca, Menorca) erhobene Tourismussteuer wird durch das Finanzamt der Balearischen Inseln (ATIB) verwaltet.

Wie hoch ist die Immo – Abgabe?

Die Abgabe berechnet sich nach der Art der Unterkunft, der Ausstattung, der  Saison, dem Alter des Urlaubers und der Zeitdauer seines Aufenthaltes.

Grundsätzlich sind Besucher unter 16 Jahren sind von der Steuer befreit. Für die beliebten Privatvermietungen (viviendas turisticas) bzw privaten Unterkünften gilt: In der Hochsaison (01.05.-31.10.) beträgt die Steuer bei Aufenthalten unter 9 Tagen: 1,00 EUR pro Tag und Person. Ab dem 9. Tag beträgt sie 0,50 EUR pro Tag und Person.
In der Nebensaison (01.11.-30.04.) werden berechnet bei Aufenthalten unter 9 Tagen: 0,50 EUR pro Tag und Person. Ab dem 9. Tag werden 0,25 EUR pro Tag und Person berechnet.

Bekomme ich als Urlauber einen Beleg über die Zahlung?

Ja. Auf Wunsch ist jedem Urlaubern ein offizieller Nachweis des Betreibers der Unterkunft  über die gezahlte ECOTASA auszustellen.  Der Nachweis muss mindestens enthalten:

  • eine fortlaufende Nummerierung
  • die Nennung der Steuerart
  • die Identifizierung der Ferienunterkunft
  • die vergebene Nummer der Genehmigung der Tourismusbehörde
  • die Steuernummer und der Name des Betreibers
  • die Höhe der Steuer pro Urlauber sowie die zahlbare Gesamtsteuer.

Soweit die Ferienunterkunft offizielle Rechnungen ausstellt, kann die entrichtete Steuer auf den jeweiligen  Rechnungen vermerkt werden. ACHTUNG: Die Tourismussteuer unterliegt der spanischen Mehrwertsteuer.

Wie erfährt das Finanzamt von der Ferienunterkunft?

Jeder Betreiber einer Ferienunterkunft ist verpflichtet sich beim Finanzamt vor  Aufnahme der Geschäftstätigkeit anzumelden. Die Frist für Neuanmeldungen im Zuge der Neuregelung aller existierenden Ferienunterkünfte läuft vom 01. Juli 2016 bis 31. Juli 2016. Sollte es zu verspäteten Anmeldungen bereits existierender Unterkünfte kommen wird ein Ordnungsgeld fällig.

Wie rechne ich als Eigentümmer und / oder Betreiber einer Immobilie auf Mallorca, Menorca oder Ibiza gegenüber dem Finanzamt ab?

Das Gesetz sieht zwei Möglichkeiten für den Betreiber vor, den Steuerbetrag abzuführen. Dies ist entweder eine Pauschalbesteuerung der Ferienunterkunft oder die direkte Besteuerung gemäß der tatsächlichen Belegung.

Die Pauschalbesteuerung der Ferienunterkunft

Im Falle der Betreiber wünscht die Pauschalbesteuerung hat er dem Finanzamt lediglich die Anzahl der Tage die die Unterkunft im Jahr zur Vermietung zur Verfügung steht und die maximale genehmigte Belegungszahl der Ferienunterkunft  mitzuteilen. Das Finanzamt legt anhand   dieser Daten einen Mittelwert der zahlbaren Steuern fest und zieht diesen vom Betreiber ein. Die Pauschalbesteuerung wird einmal im Jahr und zwar vom 01. Mai bis 30. Juni des Folgejahres fällig. Soweit der Betreiber die Pauschalbesteuerung wählt entfällt jegliche Pflicht zur Buchführung und Nachweis der Vermietung.

Die direkte Besteuerung

Weiterhin existiert für diejenigen Vermieter die nur gelegentlich und trotz eines großen Mietobjektes an wenige Urlauber vermieten die Möglichkeit, jede Vermietung einzeln dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Bei der direkten Besteuerung ist der Verwaltungsaufwand im Vergleich zur Pauschalbesteuerung hoch. Neben dem Nachweis der Vermietung und den exakten Mietzeiten  sind ebenso zu registrieren Alter und Anzahl der Urlauber sowie die Länge des Aufenthaltes. Pass bzw Ausweiskopien der Urlauber sind aufzubewahren. Die von den Urlaubern eingezogene Steuer ist in Form von Quittungen nachzuweisen. Es ist eine detaillierte Buchhaltung zu führen.
Die direkte Besteuerung ist in jedem Quartal zu erklären. Die anfallenden Steuern sind quartalsweise abzuführen. Ebenso ist eine zusammenfassende Jahreserklärung im April des Folgejahres anzufertigen. Der Wunsch nach der direkten Besteuerung ist dem Finanzamt vorab mitzuteilen. An die Wahl ist der Betreiber dann zwei Jahre gebunden.

Werden Fristen verpasst, wird das Finanzamt im Rahmen von Prüfungen zumeist erst Jahre später neben  Nachzahlungen und Verzugszinsen auch Ordnungsgelder in empfindlicher Höhe verhängen.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Kategorien:Immobilienrecht

Balearische Steuergeschenke für 2016

Liebe Leser, auch im Jahr 2016 möchte ich Sie über Neuerungen und Veränderungen auf dem spanischen Immobilienmarkt, insbesondere in Sachen Steuern für Nicht Residente, mit Schwerpunkt auf den Balearen, informieren. Sollten Sie Immobilien – Investor, Käufer, Verkäufer und / oder Erbe von Liegenschaften und Vermögenswerten in Spanien sein, ist dieser Artikel wichtig für Sie.

Wie ich bereits in meinen Einträgen im Jahr 2015 mitgeteilt habe, hat sich die neue links orientierte Regierung der Balearischen Inseln (Mallorca, Menorca und Ibizia) auf die Fahnen geschrieben, Vermögen im großen Stil umzuverteilen. So wird die Inselregierung und alle ihr politisch angeschlossen Bürgermeister nicht müde zu betonen, dass es vor allem darum geht: “… denen die viel haben etwas zu nehmen, um es denen zu geben die es brauchen…”.

Was dies genau bedeutet zeigt das am 30.12.2015 veröffentlichte Haushaltsgesetz der Balearen für das Jahr 2016. In einer Reihe von Gesetzesänderungen werden nun Steuern erhöht.

Wie immer beschränke ich mich in meinen Erläuterungen auf solche Tribute, die den Nicht Residenten (also diejenigen Personen die in Spanien nicht steuerlich ansässig sind) betreffen.

Glück im Unglück haben die nicht steuerlich Ansässigen, da die meisten für sie geltenden Steuervorschriften auf zentral-staatlichen Gesetzten basieren. Die Änderungen der Balearen – Steuern betreffen daher “nur” lokale Steuern wie z.B. zahlbare Steuern beim Immobilienerwerb. Ebenso betroffen sind Erben und Personen mit Vermögen über 700.000 EUR auf den Balearen. Für sie galten bis Ende 2015 autonome Steuererleichterungen die von EU Bürgern immer dann in Anspruch genommen werden konnten, wenn sie hierdurch besser gestellt wurden. Diese Vorzüge sind nun beschnitten worden.

Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung ist es ratsam vor dem Kauf der Traum – Immobilie neben der rechtlichen Prüfungen ebenso wieder verstärkt internationale Modelle zur Steuervermeidung durch den betreuenden Anwalt wegen nachfolgender drei Steuerarten analysieren zu lassen:

A) Grunderwerbssteuer: Ab dem 01.01.2016 steigt der Höchstsatz der Grunderwerbssteuern für den Erwerb von Immobilien auf Mallorca, Menorca und Ibiza aus zweiter Hand von 10% auf 11%. Damit ergeben sich nachfolgende Steuern beim Kauf einer Balearen – Liegenschaft:

Kaufpreis

zahlbare Steuer

darüber hinaus

Steuersatz

0

0

400.000 EUR

8,00%

400.000 EUR

32.000 EUR

200.000 EUR

9,00%

600.000 EUR

50.000 EUR

400.000 EUR

10,00%

1.000.000 EUR

90.000 EUR

über 1MIO EUR

11,00%

B) Steuer auf Vermögen: Die Vermögenssteuer für auf den Balearen belegenes Vermögen (vor allem Immobilien, Anteile und Bankkonten) wird weiterhin erhoben. Der Freibetrag von 800.000,00 EUR wird mit Wirkung zum 31.12.2015 auf 700.000,00 EUR gesenkt und entspricht nunmehr wieder dem generellen Freibetrag für Nicht Residente. Die durch die Balearenregierung zusätzlich um 38% angehobenen Steuersätze auf Vermögenswerte von nunmehr bis zu 3,45% / Jahr ist nur durch Residente zahlbar. Der maximale Steuersatz für Nichtresidente verbleibt bei 2,5% / Jahr und Person.

C) Erbschaftssteuern: Auch in Sachen Erbschaftssteuern ergeben sich erhebliche Neuerungen. Hier verabschieden wird uns von dem einheitlichen Steuersatz von 1% auf durch Erbschaft erlangtes Vermögen der direkten Nachkommen, Vorfahren und des Ehepartners.

Ab dem 01.01.2016 gilt ein “Freibetrag” von 700.000 EUR mit einer Steuerlast von 1%. Nach Ausschöpfung dieses Betrages gelten die nachfolgenden Steuersätze für EU Bürger:

Wert

zahlbare Steuer

darüber hinaus

Steuersatz

0

0

700.000 EUR

1,00%

700.000 EUR

7.000 EUR

300.000 EUR

8,00%

1.000.000 EUR

31.000 EUR

1.000.000 EUR

11,00%

2.000.000 EUR

141.000 EUR

1.000.000 EUR

15,00%

3.000.000 EUR

291.000 EUR

über 3MIO EUR

20,00%


Steuererleichterungen:
Die wirklich guten Nachrichten habe ich mir für Sie natürlich bis zum Schluss aufgehoben. Um ein Gegengewicht zu dem tiefen Griff in Bürgers Tasche zu schaffen, haben sich die Politiker in Palma nachfolgende Steuererleichterungen abgerungen:

  • Ab sofort können sie auf den Baleraren gebrauchte Mopeds kaufen ohne hierfür Steuern zahlen zu müssen; und
  • die ohnehin niedrigen Gebühren für Genehmigungen von Solaranlagen auf Hausdächern von bis zu 10kw Leistung für den Eigenverbrauch wurden abgeschafft.

Ob diese sukkulenten Steuergeschenke nun das zarte Pflänzlein der wirtschaftlichen Erholung nach einer der schwersten Wirtschaftskrisen in der Neuzeit retten werden wird das Jahr 2016 uns zeigen.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Die jährlichen Steuerpflichten für Immobilieneigentümer in Spanien

Sie haben sich den Traum von einer Immobilie im Süden erfüllt und sind Eigentümer einer Liegenschaft in Spanien. Um mit dem spanischen Fiskus sorgenfrei leben zu können müssen Sie Einiges beachten. Nachdem Sie Grundbesitz in Spanien erworben haben, sollten Sie alle laufenden Lasten und Zahlungen regelmäßig bedienen. Hierzu zählen auch und vor allem wiederkehrende Steuern. Diese Steuern teilen sich in lokale und zentral-staatliche Steuern auf.

Lokale Steuern auf den Balearen

Zu den lokalen Steuern zählt die sogenannte IBI (die jährliche Grundsteuer) sowie basura / fems (Gebühren für die Abfallentsorgung). Deren Höhe teilen die lokalen Finanzämter jährlich mit. Die postalische Mitteilung wird zumeist in der zweiten Jahreshälfte versandt. Eine Besonderheit liegt in der Zahlung der Steuern. So verfügen die lokalen Finanzämter zumeist nicht über öffentliche Konten, auf die die Steuer überwiesen werden kann. Die betroffenen Abgaben können entweder direkt vom Finanzamt eingezogen oder durch Ihre spanische Bank, durch einen Nummerncode auf der Steuerbescheinigung, an das Finanzamt gezahlt werden. Zur Vermeidung von Verzugskosten empfiehlt es sich eine Einzugsermächtigung zu erteilen. Seit 2014 sollte zumindest die jährlichen Grundsteuern auch per IBAN und SWIFT von einem ausländischen Euro – Konto eingezogen werden können.

Zentrale Steuern in Spanien

Zusätzlich zu den lokalen Abgaben sind nicht – residenten Steuern an das zentrale Finanzamt in Madrid zahlbar. Besonders zu beachten ist, dass alle zahlbaren Steuern durch den Betroffenen selbst zu errechnen, zu erklären und abzuführen sind. Das Finanzamt wird keine Steuerbescheide versenden. Soweit Fristen versäumt werden drohen im Nachhinein Verzugszinsen und Ordnungsgelder.

Auf welche Steuern müssen Sie also achten?

Vermögenssteuer in Spanien

Auf staatlicher Ebene ist jährlich die Vermögenssteuer (zwischen 0,2 und 2,5%) auf den Gesamtwert des in Spanien belegenen Vermögens abzuführen. Es besteht ein Freibetrag der je nach Autonomie variiert. Stichtag für die Berechnung der Steuer ist der 31.12. eines jeden Jahres. Die Vermögenssteuer ist im Juni des Folgejahres zu erklären und zahlbar.

Nichtresidenten Einkommenssteuer in Spanien

Die Einkommenssteuer bei Mieteinnahmen

Im Falle der Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft sind Einkommenssteuern nach dem Steuergesetz für Nicht-Residente zahlbar. Das Besteuerungsrecht dieser Einkünfte wird Spanien mit den meisten Doppelbesteuerungsabkommen zugewiesen. Ob die Einkünfte darüber hinaus auch in Ihrem Heimatland anzugeben sind, erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater.

Bei Eigentümern mit Steuerwohnsitz innerhalb der EU können von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung alle Kosten, die mit dem Vermietgeschäft in unmittelbarem Zusammenhang stehen, abgesetzt werden. Die Einkommenssteuern sind in dem Quartal des Jahres selbständig zu erklären und abzuführen in dem die Einnahmen (und Kosten) entstanden sind. Besonders Eigentümer mit Genehmigung zur Vermietung an Touristen sollten darauf achten, ihre Mieteinnahmen ordnungsgemäß und fristgemäß zu versteuern.

Die Einkommenssteuer für die Selbstnutzung der Spanien – Immobilie

Weiterhin ist für die Selbstnutzung des Wohngebäudes (Haus oder Wohnung) eine Art „Zweitwohnsitzsteuer“ abzuführen. Die spanische Finanzverwaltung besteuert hierbei die fiktiven Einnahmen die erzielt werden könnten, wenn die Immobilie nicht als Zweitwohnsitz leer stehen, sondern vermietet werden würde. Diese Besteuerung wirft erfahrungsgemäß die meisten Fragen und Nachfragen bei den Betroffenen auf, da sie in den Heimatländern (noch) unbekannt ist.

Zur Berechnung der pauschalen Einkommenssteuer wird der Katasterwert der Immobilie herangezogen. Es kommt bei der Berechnung der Steuern nicht darauf an, wie oft der Eigentümer die Immobilie im Jahr selbst nutzt oder wie lange diese leer stand. Ebenso wenig können Kosten in Abzug gebracht werden.
Die „Zweitwohnsitzsteuer“ ist bis spätestens zum 31.12. des Folgejahres abzugeben und zu zahlen.
Sollte die Immobilie nicht nutzbar gewesen sein, z.B. wegen großer Umbaumaßnahmen, ist die Steuer nicht fällig. Auf unbebaute Grundstücke fällt die Steuer ebensowenig an wie auf gewerbliche Objekte oder nicht bewohnbare Wohngebäude (Ruinen). Auch bei dieser Steuer gilt der Grundsatz der oben bereits beschriebenen Selbstveranlagung. Das heißt, dass das spanische Finanzamt die jährlich wiederkehrenden Steuerverpflichtungen nicht ankündigen oder einfordern wird. Diese sind fristgemäß selbstständig zu erstellen, einzureichen und gleichzeitig mit der Einreichung zu zahlen. Werden Fristen verpasst, wird das Finanzamt im Rahmen von Prüfungen zumeist erst Jahre später neben Nachzahlungen und Verzugszinsen auch Ordnungsgelder in empfindlicher Höhe verhängen.

Nach Abgabe der Steuererklärung ergeht kein Steuerbescheid der Finanzverwaltung. Als Nachweis der Erklärung dient die Selbstveranlagung die das Finanzamt innerhalb der gesetzlichen Fristen prüft.

Für die Zahlung aller beschriebenen Steuerarten haftet Ihre Immobilie in Spanien.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Kategorien:Kurznachrichten

Immobilienbesitz auf den Balearen nach den Wahlen 2015

Spanien wählt. Nach vier Jahren und am Ende einer der schwersten Wirtschaftskrisen des Landes in jüngster Geschichte stehen in diesem Jahr Wahlen in Spanien an. Sowohl die Zentralregierung in Madrid als auch die Parlamente in den autonomen Gebieten werden gewählt. Ebenso stellen sich die Bürgermeister erneut für ihre Ämter.

Auf den Balearen haben die Wahlen der lokalen und überregionalen Parlamente einen Sieg vor allem linker Parteien und neuer Bürgerbewegungen gebracht. Dies wohl auch, weil nur knapp 30% der Wahlberechtigten ihre Stimme abgegeben haben. Zumeist letztere Gruppierungen haben Wähler erfolgreich mit populären aber wohl nicht finanzierbaren Programmen gelockt. Großer Verlierer war die konservative PP die eine harte und teilweise unpopuläre Krisenpolitik betrieben hat.

Mittlerweile sind nach ersten politischen Querelen die Bürgermeisterämter, die Conselles und der Govern auf den Balearen neu besetzt. Die Regierungsarbeit wird langsam aufgenommen.

Wie nach jeder Wahl bleibt sich die spanische Politik auch diesmal ihrem Grundsatz treu, zunächst alles was die Vorgängerregierung an Gesetzen geschaffen und umgesetzt hat zu prüfen, zu revidieren oder komplett abzuschaffen. Das Rad wird damit auch in dieser Legislaturperiode faktische wieder neu erfunden.

Bereits kurz nach der Einsetzung der neuen Regenten auf den Balearen zeigte sich, dass deren Wahlversprechen nicht so einfach umzusetzen sind wie gedacht. Vor allem fehlt das Geld um die vollmundigen Zugsagen an das Wahlvolk zu bezahlen. Klarheit besteht zur Zeit nur darin, dass die nächsten Jahre teurer werden. So wurde unlängst bekannt, dass allein 8MIO Euro mehr für die Gehälter von neu berufenen Spitzenbeamten des Govern und Consell ausgegeben werden müssen.

Die Politiker schielen daher bereits auf die Geldbeutel Ihrer (Nicht-) Wähler und haben schon einmal verlautbaren lassen, dass alle lokalen und autonomen Tribute auf den Prüfstand gestellt werden. So sollen gemeindliche Abgaben wie Grundsteuern (IBI) und Müllgebühren (Basura / Fems) erhöht werden. Für die Balearen werden mit großer Wahrscheinlichkeit die autonomen Sätze und Freibeträge bei der Erbschaftssteuer und der Vermögenssteuer, die nun auch für EU – Residente gelten, den neuen Finanzbedürfnissen angepasst werden. Ebenso wird über die Erhöhung der Grunderwerbssteuer nachgedacht.

Neben Steuergesetzen wird auch heftig über die von der Vorgängerregierung eingeführten Gesetze zur Investitionserleichterung diskutiert. So soll in den nächsten Wochen das erst vor einem Jahr eingeführte Ley del Suelo (Bodengesetz) der Balearen geändert werden. Dieses lässt eine außerordentliche Legalisierung von Immobilien im Außenbereich zu. Hiernach können für drei Jahre alle ohne Genehmigung errichteten Bauten die bereits Bestandsschutz genießen im suelo rustico nachträglich legalisiert werden. Diese Maßnahme wurde von Bürgerbewegungen als weitgehend ungerecht eingestuft und heftig kritisiert. Man argumentiert, dass die Möglichkeit der nachträglichen Legalisierung vor allem diejenigen bestrafen würde, die sich an die geltenden Normen gehalten haben. Auf der anderen Seite wird jedoch gerne vergessen, das im Bereich der Rusticas fast kein Gebäude zu 100% legal errichtet wurde. Dort herrschte über Jahrzehnte eine von allen Parteien geduldete Anarchie. Selbst Bürgermeister und Umweltschützer wurden ertappt, illegal errichtete Häuser im suelo rustico ihr Eigen zu nennen. Die neue Balearen – Regierung hatte daher bereits kurz nach den Wahlen angekündigt die Möglichkeit der Legalisierung kippen zu wollen. Die notwendigen Gesetzesänderungen soll nunmehr vorbereitet und verabschiedet werden. Sollte es wirklich dazu kommen wird man sich aber fragen müssen, wie dann den unter Geldnot leidenden Gemeinden, welche einen Großteil der Steuern der Legalisierung kassieren, finanziell unter die Arme gegriffen werden kann.
Ebenso soll das Tourismus-Gesetz der Balearen (Ley Turistica de las Islas Baleares) mit den neu geschaffenen Möglichkeiten der touristischen Vermietung überprüft werden. Teil der Reform soll auch eine Regulierung der zehntausenden von Wohnungen sein, die sich derzeit in einer juristischen Grauzone befinden und auch an Touristen vermietet werden. Ebenso drohen allen Eigentümern die an Touristen vermieten neue Auflagen. Die wieder einmal geplante Touristensteuer soll auch von den privaten Vermietern -und zwar allen: legal, illegal und die in der Grauzone operierenden- eingetrieben werden.
Auch Großinvestoren wurde der Kampf angesagt. So sollen Freibeträge auf Vermögenssteuern vermindert und Grunderwerbssteuern auf hochwertige Balearen Immobilien erhöht werden. Derzeit wird über einen neuen Steuersatz für Liegenschaften auf den Balearen über zwei Millionen Euro nachgedacht. Auch werden Gewerbeinvestoren dadurch beunruhigt, dass die Balearen faktisch im Handstreich über Nacht ab sofort -derzeit vorerst beschränkt auf sechs Monate-Genehmigungen für neue Großmärkte nicht mehr ausstellen wird.

Daher mein Tipp: Seien Sie als Immobilieneigentümer oder Investor auf den Balearen in den nächsten Monate wachsam.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Besuchen Sie mal wieder Ihre Bank

Besuchen Sie ab und an ihre spanische Bank! Zugegeben, wenn Sie nach Mallorca in ihr eigenes Heim fliegen ist sicherlich die spanische Hausbank der letzte Ort an den Sie denken. Sonne, Strand und Meer stehen zunächst an erster Stelle. Bankauszüge kommen schließlich mit der Post. Das Konto dient ohnehin nur zur Zahlung von Strom, Wasser, Grundsteuern und der einen oder anderen Rechnung. Mittels Online-banking haben Sie ständig Zugriff und frisches Geld wird ein- oder zweimal jährlich überwiesen. So rückt der Kontakt zur Zweigstelle in weite Ferne.

Zur bösen Überraschung kann es dann aber kommen, wenn Sie plötzlich bei Ihrem nächsten Besuch feststellen, dass die Immobilie auf Mallorca keinen Strom mehr hat oder das Wasser gekappt wurde. Egal ob Luxusheim oder Schnäppchen – Haus, dieses Schicksal kann jeden ereilen. Aber wie kam es dazu?

Seit Einführung strikter Regeln zur Vermeidung von Geldwäsche und Terrorismusbekämpfung haben auch spanische Banken ihren zuweilen laxen Umgang mit Kunden und Kundendaten aufgegeben. So ist es heute üblich, dass bei Kontoeröffnung umfangreiche Informationen abgefragt werden. Hierzu zählen neben Ausweiskopie und Adresse auch Erklärungen zu Einkommensverhältnissen und die Frage, wofür das Konto benötigt wird. Jedes Bankinstitut hat seine eigenen Regeln zum Umfang der benötigten Details.

Alle diese Daten sind ab und an zu vervollständigen oder zu erneuern. Ausweise und Pässe laufen schließlich ab. Vor Jahren hinterlegte Adressen und Telefonnummer ändern sich.

Zwar melden sich die Banken sobald sie die Notwendigkeit der Überarbeitung der Kundedaten sehen, jedoch gehen viele diese Schreiben verloren, landen im Müll oder werden schlicht vergessen. Wenn dann noch der nette Angestellte des Kreditinstitutes der seinerzeit das Konto mit gebrochenem Deutsch geöffnet hat und ab und an bei Ihnen anriefe um nach dem Rechten zu sehen, die Zweigstelle gewechselt hat, sind Probleme vorprogrammiert.

Soweit sich Kunden auf die Briefe der Banken nicht melden müssen die betroffenen Konten seit einiger Zeit geschlossen oder zumindest blockiert werden.  Dies solange, bis sich der Inhaber meldet und fehlende Daten nachreicht. In der Zwischenzeit laufen alle Rechnungen und Einzugsermächtigungen ins Leere. Irgendwann ist dann einmal Schluss mit Strom & Co…

Daher mein Tipp: Schauen Sie ab und an bei Ihrer Hausbank vorbei! Diese zehn Minuten können Ihnen später viel Zeit, Geld und Mühen ersparen.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Kategorien:Kurznachrichten

Legalisieren Sie jetzt Ihre Immobilie!

Finca Rustica meist „il-legal“

Die beliebten Fincas rusticas -Immobilien auf dem Land- haben viele Vorteile. Sie sind zumeist grosszügig gebaut, verfügen über riesige Gärten, sind weit ab vom nächsten Nachbarn und lassen sich gut & legal vermieten. Liegt Strom und Wasser an, haben Sie Ihr Geld definitiv nicht falsch investiert. Das grosse Problem der ländlichen Grundstücke auf Mallorca war und ist, das dort zumeist illegal gebaut wurde.

Amnestie für Schwarzbauten auf den Balearen

Seit Mai 2014 gibt es hierfür eine Lösung. Das neue balearische Bodengesetz erlaubt im Wege einer bis 2017 befristeten Amnestie die Nachlegalisierung vieler Schwarzbauten auf dem Lande. Hauptvoraussetzung ist, dass der Baurechtsverstoss bei Inkraft treten des Gesetzes bereits verjährt war.

Illegale Häuser jetzt legalisieren! Aber wie?

Seit dem Erlass des Gesetzes warten nun Gemeinden und Betroffene auf die Umsetzungsvorschriften der Normative, die es bis dato nicht gibt. Daher haben nun viele lokale Bauämter Verfahren in Eigenregie entwickelt und lassen Anträge auf Legalisierung von illegalen Aufbauten im ländlichen Raum jetzt zu.

Kosten der Legalisierung beachten

Die grosse Frage der Kosten des Verfahrens ist nicht einfach zu beantworten. Neben den nachträglichen Ordnungsgeldern von 15% (20% bzw 25%) kommen lokale Bausteuern und andere unumgängliche Aufwendungen, die von Gemeinde zu Gemeinde variiren.

Zeitraum für Verfahren der Legalisierung

Die Bearbeitung wird, je nach Bauamt und Umfang der Akte, ca sechs bis neun Monate in Anspruch nehmen.

Vorteile der Legalisierung: Wertsteigerung der Immobilie

Die Vorzüge des Legalisierungsverfahrens liegt klar auf der Hand: Sie werten Ihre Immobilie  auf, denn jeder der in Zukunft nach einem Kaufobjekt sucht wird die legalen den illegalen Rusticas vorziehen.

Im Rahmen meiner Dienstleistungen in Immobiliensachen biete ich die Legalisierung Ihrer Mallorcaimmobilie als Komplettpaket an. Gerne berate ich Sie hierzu.

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Kategorien:Kurznachrichten

Steuerpflichten in Spanien

Sie haben sich den Traum von einer Immobilie im Süden erfüllt und sind Eigentümer einer Liegenschaft in Spanien. Um mit dem spanischen Fiskus sorgenfrei leben zu können müssen Sie Einiges beachten. Hier sind die Details:

Steuern in Spanien nach dem Kauf einer Liegenschaft
Nachdem Sie Grundbesitz in Spanien erworben haben, sollten Sie alle laufenden Lasten und Zahlungen regelmäßig bedienen. Hierzu zählen auch und vor allem wiederkehrende Steuern. Diese Steuern teilen sich  in lokale und zentral-staatliche Steuern auf.

Lokale Steuern
Zu den lokalen Steuern zählt die sogenannte IBI (die jährliche Grundsteuer) sowie basura / fems (Gebühren für die Abfallentsorgung). Deren Höhe teilen die lokalen Finanzämter jährlich mit. Die postalische Mitteilung wird zumeist in der zweiten Jahreshälfte versandt.
Eine Besonderheit liegt in der Zahlung der Steuern. So verfügen die lokalen Finanzämter zumeist nicht über öffentliche Konten, auf die die Steuer überwiesen werden kann. Die betroffenen Abgaben können entweder direkt vom Finanzamt eingezogen oder durch Ihre spanische Bank, durch einen Nummerncode auf der Steuerbescheinigung, an das Finanzamt gezahlt werden.
Zur Vermeidung von Verzugskosten empfiehlt es sich eine Einzugsermächtigung zu erteilen. Seit 2014 sollte zumindest die jährlichen Grundsteuern  auch per IBAN und SWIFT von einem ausländischen Euro – Konto eingezogen werden können.

Zentrale Steuern
Zusätzlich zu den lokalen Abgaben sind nicht – residenten Steuern an das zentrale Finanzamt in Madrid zahlbar. Besonders zu beachten ist, dass alle zahlbaren Steuern durch den Betroffenen selbst zu errechnen, zu erklären und abzuführen sind. Das Finanzamt wird keine Steuerbescheide versenden. Soweit Fristen versäumt werden drohen im Nachhinein Verzugszinsen und Ordnungsgelder. Auf welche Steuern müssen Sie achten?

Die Vermögenssteuer
Auf staatlicher Ebene ist jährlich die Vermögenssteuer (zwischen 0,2 und 2,5%) auf den Gesamtwert des in Spanien belegenen Vermögens abzuführen. Es besteht ein Freibetrag von € 700.000,00 pro Person und Jahr. Stichtag für die Berechnung der Steuer ist der 31.12. eines jeden Jahres.  Die Vermögenssteuer ist im Juni des Folgejahres zu erklären und zahlbar. Die Vermögenssteuer soll ab 2015 wieder entfallen.

Die Einkommenssteuer bei Mieteinnahmen
Im Falle der Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft sind Einkommenssteuern nach dem Steuergesetz für Nicht-Residente zahlbar. Das Besteuerungsrecht dieser Einkünfte wird Spanien mit den meisten Doppelbesteuerungsabkommen zugewiesen. Ob die Einkünfte darüber hinaus auch in Ihrem Heimatland anzugeben sind, erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater.
Bei Eigentümern mit Steuerwohnsitz innerhalb der EU können von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung alle Kosten, die mit dem Vermietgeschäft in unmittelbarem Zusammenhang stehen, abgesetzt werden.
Die Einkommenssteuern sind in dem Quartal des Jahres selbständig zu erklären und abzuführen in dem die Einnahmen (und Kosten) entstanden sind. Besonders Eigentümer mit Genehmigung zur Vermietung an Touristen sollten darauf achten, ihre Mieteinnahmen ordnungsgemäß und fristgemäß zu versteuern.

Die Einkommenssteuer für die Selbstnutzung der Spanien – Immobilie
Weiterhin ist für die Selbstnutzung des Wohngebäudes (Haus oder Wohnung) eine Art „Zweitwohnsitzsteuer“ abzuführen. Die spanische Finanzverwaltung besteuert hierbei die fiktiven Einnahmen die erzielt werden könnten, wenn die Immobilie nicht als Zweitwohnsitz leer stehen, sondern vermietet werden würde. Diese Besteuerung wirft erfahrungsgemäß die meisten Fragen und Nachfragen bei den Betroffenen auf, da sie in den Heimatländern (noch) unbekannt ist.

Zur Berechnung der pauschalen Einkommenssteuer wird der Katasterwert der Immobilie herangezogen. Es kommt bei der Berechnung der Steuern nicht darauf an, wie oft der Eigentümer die Immobilie im Jahr selbst nutzt oder wie lange diese leer stand. Ebenso wenig können Kosten in Abzug gebracht werden.
Die „Zweitwohnsitzsteuer“ ist bis spätestens zum 31.12. des Folgejahres abzugeben und zu zahlen. Sollte die Immobilie nicht nutzbar gewesen sein, z.B. wegen großer Umbaumaßnahmen, ist die Steuer nicht fällig.
Auf unbebaute Grundstücke fällt die Steuer ebensowenig an wie auf gewerbliche Objekte oder nicht bewohnbare Wohngebäude (Ruinen).
Auch bei dieser Steuer gilt der Grundsatz der oben bereits beschriebenen Selbstveranlagung. Das heißt, dass das spanische Finanzamt die jährlich wiederkehrenden Steuerverpflichtungen nicht ankündigen oder einfordern wird. Diese sind fristgemäß selbstständig zu erstellen, einzureichen und gleichzeitig mit der Einreichung zu zahlen.
Werden Fristen verpasst, wird das Finanzamt im Rahmen von Prüfungen zumeist erst Jahre später neben  Nachzahlungen und Verzugszinsen auch Ordnungsgelder in empfindlicher Höhe (bis zu 100% des Steuerbetrages) verhängen.

Für die Zahlung aller beschriebenen Steuerarten haftet Ihre Immobilie in Spanien.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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