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Neues Steuerrecht beim Immobilienkauf ab 2022
Der spanische Immobilienmarkt boom, die Steuern fließen reichlich, es ist also Zeit an der Steuerschraube zu drehen. So und nicht anders lautet die Pläne der spanischen Regierung die derzeit diskutiert werden.
Zentraler Baustein dieser Steuerreform ist der Gesetzesentwurf über Maßnahmen zur Vorbeugung und Bekämpfung des Steuerbetrugs, der im Abgeordnetenhaus zur endgültigen Verabschiedung besprochen wird und der eine Erhöhung der Besteuerung von Immobilien mit sich bringen wird. Man spricht von einer Verdoppelung oder Verdreifachung der Steuerlast.
16 Steuern werden neu geregelt
Die Neuregelungen des Gesetzes werden sich vor allem auf den Verkauf und Kauf von Häusern und die Annahme von Erbschaften auswirken. Mit dem Regelwerk werden insgesamt 16 Steuerarten modifiziert. Viele Experten haben im Vorfeld zunächst die Änderungen bei den Erbschaftspakten oder dem Verbot von Steueramnestien diskutiert. Dabei geriet eine Änderungen die eine Verdreifachung der Steuern zur Folge haben wird vollkommen außer acht.
Es kommt die Referenz-Wert-Besteuerung ab 01. Januar 2022
Bis dato wird zum Beispiel die Grunderwerbssteuer auf den Wert entrichtet, der für eine Liegenschaft bezahlt wurde. Mit dem neuen Gesetz wird die Steuer dann für den Kauf einer Immobilie nach einem Referenzwert berechnet. Dies wird ein Wert sein, den das Katasteramt jeder Immobilie zuweist. Dieser Referenzwert kann durchaus über dem Kaufpreis liegen. Eine Besteuerung nach dem Referenzwert wird höhere Kaufsteuern und ebenso höhere Verkaufssteuer zur Folge haben. Auch Schenkungen und Erbschaften werden von den Neuerungen betroffen sein.
In Kraft treten wird das Gesetz voraussichtlich am 1. Januar 2022.
Ob das Gesetz letztendlich vor dem Verfassungsgericht landet wird die Zeit zeigen, sicher ist aber dass die Referenzwertbesteuerung für einige Jahre den Immobilienmarkt beeinflussen wird.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de
Wege in der Krise – spanische notarielle Urkunden bei Reisebeschränkungen
Unken-rufen zum Trotz zeigt sich der spanische Immobilienmarkt robust. Immobilien werden wie je her in Spanien und vor allem auf Mallorca gekauft und verkauft. Reisebeschränkungen sind mancher Orts aber ein Hindernis sich den Traum von der Ferienimmobilie zu verwirklichen. Doch hierfür gibt es Lösungen.
Kann ich eine Immobile übertragen ohne z.B. auf Mallorca anwesend zu sein?
Oft werde ich in der anhaltenden Corona Krise nach Möglichkeiten gefragt, wie eine Liegenschaft in Spanien gekauft oder verkauft werden kann, ohne dass der Käufer oder der Verkäufer hierzu anreisen müssen. Diese Thematik ist natürlich nicht nur jetzt ein Punkt in dem ich beratend tätig werde. Jederzeit vertrete und unterstütze ich Mandanten, die sich im Ausland befinden und eine Immobilie in Spanien kaufen oder verkaufen möchten, aber hierfür nicht den langen Weg antreten können oder wollen.
Wer eine Wohnung, ein Haus oder eine Finca kaufen oder verkaufen möchte und sich nicht selbst in Spanien aufhält, kann auf meine immobilienrechtliche Erfahrung zurückgreifen. Ich übernehmen für Sie dabei sämtliche erforderlichen Schritte, beginnend mit der Abstimmung mit dem Makler, der anwaltlichen Prüfung des Kaufvertragsentwurfs, über die Vertretung beim notariellen Vertragsschluss, der Auszahlung des Kaufpreises, bis hin zur Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer.
Unterzeichnung des Kaufvertrags als vollmachtloser Vertreter des Käufers, was bedeutet das?
Für Käufer, die nicht nach Spanien anreisen biete ich an, den notariellen Kaufvertrag als vollmachtloser Vertreter zu unterschreiben. Dies ist nach anwaltlicher Prüfung des Vorvertrages und je nach Sachverhalt durchaus möglich. Der notarielle Wohnungs- oder Grundstückskaufvertrag ist in diesem Fall zunächst -und zwar bis zur notariellen Genehmigung- schwebend unwirksam. Der Kauf kann daher vorübergehend nicht ins Grundbuch eingetragen werden.
Bei dieser Vorgehensweise ist nachfolgend vor dem Heimatnotar des Käufers eine Genehmigung des Kaufes zu unterzeichnen.
Die notwendigen Genehmigungsunterlagen werden nach dem Kauf durch mich bereitgestellt. Ein Notar im im Heimatland des Käufers beglaubigt diese danach. Die Genehmigung dient zum Eintrag des Kaufes ins spanische Grundbuch.
Die vollmachtlose Vertretung ist bei einem Verkauf einer Immobilie nicht ohne weiteres möglich. Auch scheidet eine vollmachtlose Vertretung immer dann aus, wenn der Kauf in Spanien finanziert werden soll.
Unterzeichnung der spanischen Urkunde mit Vollmacht, was ist der Unterschied?
Eine weitere Möglichkeit einen Kauf und / oder einen Verkauf in Spanien durchzuführen ohne dass Käufer und / oder Verkäufer hierzu anreisen besteht indem vor dem Kauf eine notarielle Vollmacht erteilt wird. Der Bevollmächtigte kann so den Kauf- bzw Verkaufsvertrag der Immobilie unterschreiben und diesen sofort ins spanische Grundbuch eintragen lassen. Es ist keine Genehmigung wie im Fall eines vollmachtlosen Vertreters erforderlich.
Die Vollmacht kann in Spanien z.B. bei einer Anreise zur Besichtigung der Immobilie bereits erteilt werden. Auch kann eine Vollmacht vor einem ausländischen Notar unterschrieben werden. Wichtig ist der Inhalt und die Einhaltung der Formvorschriften der Vollmacht. Der entsprechende Entwurf einer Vollmacht wird von mir nach spanischem Recht ausgearbeitet und zur Verfügung gestellt. Der Notar achtet dann nur noch auf die Einhaltung der Formvorschriften bei deren Unterzeichnung. Wird die Vollmacht im Ausland unterschrieben gibt es so gut wie keine Einschränkungen bezüglich der Länder in denen Vollmachten unterschrieben werden können.
Was ist eine Apostille?
Vereinfacht wird die ausländische notarielle Urkunde (wie z.B. die notarielle Vollmacht oder die notarielle Genehmigung) wenn diese in einem Land errichtet wird, welches Mitglied des Haager Übereinkommens ist. Die notarielle Urkunde wird in diesen Ländern durch eine „Apostille“ versehen welche die Wirksamkeit der Urkunde im Ausland sicherstellt.
Die Apostille ist eine Beglaubigungs– bzw. Legalisationsform. Sie bestätigt die Echtheit der Unterschrift, die Eigenschaft, in welcher der Unterzeichner gehandelt hat und die Echtheit des Siegels, mit dem die Urkunde versehen wurde. Man spricht auch von der „Haager Apostille“. Spanien, Deutschland, Österreich und die Schweiz sind Mitglieder des Haager Übereinkommens.
Finden Sie im Anhang zu diesem Artikel eine vollständige Liste der Mitgliedsländer.
Wozu raten Sie mir? Vollmacht oder vollmachtloser Vertreter?
Grundsätzlich sind bei einem Kauf einer Immobilie in Spanien ohne Finanzierung beide Verfahren (vollmachtloser Vertreter oder Vollmacht) möglich.
Beim Verkauf einer Immobilie sollte eine Vollmacht vorliegen. Ist dies nicht der Fall, weil die Vollmacht vor dem Verkauf nicht unterschrieben werden kann gibt es ebenso Lösungen die aber meist mit einem Mehraufwand verbunden sind. Welche Vorgehensweise gewählt wird, hängt oft von dem Wunsch der Parteien des Liegenschaftskaufes und den Umständen des Falles ab.
Mein Tipp: Lassen Sie sich unbedingt beraten!
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Anhang – Mitgliedsländer des Haager Übereinkommens – Stand: November 2020. In nachfolgenden Ländern gibt es die „Haager Apostille„:
Albanien
Andorra
Antigua und Barbuda
Argentinien
Armenien
Australien
Bahamas
Bahrain
Barbados
Belarus
Belgien
Belize
Bolivien
Bosnien-Herzegowina
Botsuana
Brasilien
Brunei Darussalam
Bulgarien
Chile
China (nur für Urkunden aus den Sonderverwaltungsregionen Hongkong und Macau)
Cookinseln
Costa Rica
Dänemark (außer Grönland und Färöer)
Dominica
Ecuador
El Salvador
Estland
Eswatini
Fidschi
Finnland
Frankreich
Georgien
Grenada
Griechenland
Guatemala
Guyana
Honduras
Irland
Island
Israel
Italien
Japan
Kap Verde
Kasachstan
Kolumbien
Kroatien
Lesotho
Lettland
Liechtenstein
Litauen
Luxemburg
Malawi
Malta
Marshallinseln
Mauritius
Mexiko
Monaco
Montenegro
Namibia
Neuseeland (ohne Tokelau)
Nicaragua
Niederlande (auch für Aruba, Curacao, Sint Maarten und den karibischen Landesteil, Bonaire,
Sint Eustatius und Saba)
Niue
Nordmazedonien
Norwegen
Oman
Österreich
Palau
Panama
Peru
Polen
Portugal
Rumänien
Russische Föderation
Samoa
San Marino
Sao Tome und Principe
Schweden
Schweiz
Serbien
Seychellen
Slowakei
Slowenien
Spanien
St. Kitts und Nevis
St. Lucia
St. Vincent und die Grenadinen
Südafrika
Südkorea (Republik Korea)
Suriname
Swasiland (siehe Eswatini)
Tonga
Trinidad und Tobago
Tschechische Republik
Türkei
Ukraine
Ungarn
Uruguay
Vanuatu
Venezuela
Vereinigte Staaten
Vereinigtes Königreich (auch für Anguilla, Bermuda, Caymaninseln, Falklandinseln,
Gibraltar, Guernsey, Isle of Man, Jersey, Britische Jungferninseln, Montserrat, Sankt Helena,
Turks- und Caicosinseln)
Zypern
Günstig kostet meist das Doppelte – teure Fehler beim Immobilienkauf auf Mallorca
Die Traumimmobilie auf Mallorca sollte es sein. Herr und Frau M. hatten nach langer Suche ein Haus für den Lebensabend gefunden.
Die Verkäufer sprachen die gleiche Sprache. Man verstand sich umgehend. Die Immobilie sah gut aus. Alles schien so zu sein wie es sein sollte.
Nach kurzer Überlegung entschlossen sich die Interessenten das Vereinbarte schriftlich zu fixieren. Ein einfacher deutsch – spanischer Vorvertrag für den Liegenschaftskauf der vom Makler zur Verfügung gestellt worden war kam ins Spiel. Klar gehalten, wenige Worte, keine unverständlichen Klausel. Die Unterschrift war Formsache. Ein Anwalt überflüssig.
Auch die Anzahlung für den Vertrag wurde bald überwiesen.
Das böse Erwachen kam Wochen später. Die Finanzierung wurde abgelehnt. Das Gutachten der Bank zeigte illegale Bauten auf.
Herr und Frau M. beschlossen, sich von dem Vertrag zurückzuziehen und verlangten die Erstattung des bereits gezahlten Betrages. Jetzt zeigte sich das wahre Gesicht der Verkäufer und des Mittlers. Ein klares „Nein“ war die Antwort. Die Immobilie sei „gekauft wie gesehen“. Geld gäbe es nicht erstattet. Der Rest sei das Problem der Käufer.
Herr und Frau M. suchten zu diesem Zeitpunk Hilfe beim Anwalt und zogen vor Gericht.
Nun hat das Gericht erster Instanz Palma mit einem Paukenschlag die Klage abgewiesen. In der Urteilsbegründung verlautete das Gericht dass sich die Parteien vertraglich wirksam gebunden hätten. Die Rechte und Pflichten seinen in dem Dokument klar geregelt. Der „recht einfache Vorvertrag“ gäbe darüber hinaus eine Rückabwicklung unter den gegeben Umständen nicht her. Kurzum das Gericht bestätigte die Ansicht der Verkäufer. Der Vorvertrag war einfach, klar und vor allem rechtswirksam. Das er nicht auf die Belange der Immobilienkäufer zugeschnitten worden war wurde nun zum teuren Boomerang. Die geleistete Anzahlung steht laut dem Urteil den Verkäufern zu. Ansonsten gäbe es keine weiteren Rechte.
Der bei Herr und Frau M. verursachte Schaden beträgt bereits mehr als 50.000 EUR, dies neben Stress, schlaflosen Nächten und einem frustrierten Wunsch nach einer Immobilie auf Mallorca. Ob es hierbei bleibt wird die Berufungsinstanz entscheiden müssen.
Mein Tipp: Kaufen Sie nur mit einem Anwalt für Immobilienrecht eine Immobilie im Ausland.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de
Spanien ruft den Alarmzustand aus, das Gesetz im Wortlaut
Königliches Dekret 463/2020 vom 14. März, in dem der Alarmzustand für die Bewältigung der durch COVID-19 verursachten Gesundheitskrisensituation erklärt wird.
Staatsanzeiger Nummer 67 vom 14.03.2020.
Am 11. März 2020 hat die Weltgesundheitsorganisation die durch COVID-19 verursachte Notsituation im Bereich der öffentlichen Gesundheit zu einer internationalen Pandemie erklärt. Die rasche Entwicklung der Ereignisse auf nationaler und internationaler Ebene erfordert die Annahme sofortiger und wirksamer Maßnahmen, um dieser Situation zu begegnen. Die außergewöhnlichen Umstände stellen zweifellos eine beispiellose Gesundheitskrise dar und sind von enormem Ausmaß, sowohl aufgrund der sehr hohen Zahl betroffener Bürger als auch aufgrund des außerordentlichen Risikos für ihre Rechte.
….
Artikel 1. Erklärung des Alarmstatus.
Gemäß den Bestimmungen von Artikel 4, Abschnitte b) und d) des Organgesetzes 4/1981 vom 1. Juni über Alarmzustände, Ausnahmen und Belagerungen wird der Alarmzustand erklärt, um sich der durch das Coronavirus COVID-19 verursachten gesundheitlichen Notsituation zu stellen.
Artikel 2. Territorialer Geltungsbereich.
Die Erklärung des Alarmzustands betrifft das gesamte Staatsgebiet.
Artikel 3. Dauer.
Die Dauer des Alarmzustands, der durch dieses königliche Dekret erklärt wird, beträgt fünfzehn Kalendertage.
Artikel 4. Zuständige Behörde.
1. Für die Zwecke des Alarmzustands ist die Regierung zuständig.
2. Für die Wahrnehmung der in diesem königlichen Dekret genannten Aufgaben werden unter Leitung des Regierungspräsidenten die zuständigen Behörden in ihren jeweiligen Verantwortungsbereichen delegiert:
a) Der Verteidigungsminister.
b) Der Innenminister.
c) Der Minister für Verkehr, Mobilität und städtische Agenda.
d) Der Gesundheitsminister.
Ebenso ist in den Zuständigkeitsbereichen, die nicht in die Zuständigkeit eines der in den Absätzen a), b) oder c) genannten Minister fallen, der Gesundheitsminister die delegierte zuständige Behörde.
3. Die in diesem königlichen Dekret als zuständige Behörde benannten Minister sind befugt, die Anordnungen, Beschlüsse, Bestimmungen und Auslegungsanweisungen zu erlassen, die im spezifischen Bereich ihres Handelns erforderlich sind, um die Erbringung aller gewöhnlichen oder außerordentlichen Dienstleistungen zu gewährleisten und zwar um Menschen, Eigentum und Orte zu schützen, indem eine der in Artikel 11 des Organgesetzes 4/1981 vom 1. Juni vorgesehenen Maßnahmen getroffen wird.
Die im vorhergehenden Absatz genannten Handlungen, Bestimmungen und Maßnahmen können von Amts wegen oder auf begründeten Antrag der zuständigen regionalen und lokalen Behörden in Übereinstimmung mit den jeweils geltenden Rechtsvorschriften erlassen werden und müssen schutzbedürftige Personen berücksichtigen. Hierzu ist das Verwaltungsverfahren nicht erforderlich.
4. Während der Gültigkeit des Alarmzustands wird der in der ersten zusätzlichen Bestimmung des Gesetzes 36/2015 vom 28. September über die nationale Sicherheit vorgesehene Situationsausschuss als Organ aktiviert, um die Regierung in ihrer Eigenschaft als zuständige Behörde zu unterstützen.
Artikel 5. Zusammenarbeit mit den delegierten zuständigen Behörden.
1. Die Mitglieder der Sicherheitskräfte und -organe, die Polizeibehörden der autonomen Gebiete und der örtlichen Körperschaften werden für die Zwecke dieses königlichen Dekrets den erforderlichen Anweisungen des Innenministers unterliegen um den Schutz von Menschen, Gütern und Orten, zu gewährleisten.
Artikel 6. Ordentliche Verwaltung von Dienstleistungen.
Artikel 7. Einschränkung der Freizügigkeit von Personen.
2. Ebenso dürfen Privatfahrzeuge auf öffentlichen Straßen fahren, um die im vorherigen Abschnitt genannten Tätigkeiten auszuführen oder an Tankstellen zu tanken.
3. In jedem Fall müssen bei jeder Reise die Empfehlungen und Verpflichtungen der Gesundheitsbehörden eingehalten werden.
4. Der Innenminister kann aus den gleichen Gründen beschließen, den Verkehr von Straßen oder Abschnitten hiervon aus Gründen der öffentlichen Gesundheit, der Verkehrssicherheit oder der Beschränkung des Zugangs bestimmter Fahrzeuge zu sperren. Wenn die in den vorstehenden Absätzen genannten Maßnahmen von Amts wegen verabschiedet werden, werden die Regionalverwaltungen, die Befugnisse zur Durchführung der staatlichen Rechtsvorschriften in Bezug auf Verkehr, Fahrzeugverkehr und Verkehrssicherheit ausüben. Die für Verkehr, Fahrzeugverkehr und Verkehrssicherheit zuständigen staatlichen, regionalen und lokalen Behörden werden die Umsetzung der Maßnahmen, die sich auf den Straßenverkehr auswirken können, gewährleisten.
Artikel 8. Vorübergehende Anforderungen und obligatorische persönliche Leistungen.
1. Gemäß den Bestimmungen von Artikel 11 Buchstabe b des Organgesetzes 4/1981 vom 1. Juni können die zuständigen Behörden von Amts wegen oder auf Antrag der autonomen Gebiete oder örtlichen Körperschaften vorübergehende Anordnungen in Bezug auf alle Arten von Waren, die zur Erfüllung der in diesem königlichen Dekret festgelegten Zwecke erforderlich sind, insbesondere für die Erbringung von Sicherheitsdiensten oder Deinste für kritische und wesentliche Lebensbereiche erlassen. Wenn die Anordnung von Amts wegen verordnet wurde, wird die entsprechende regionale oder lokale Verwaltung zuvor informiert.
2. In gleicher Weise kann die Erfüllung persönlicher Leistungen die für die Erreichung der Zwecke dieses königlichen Dekrets wesentlichen sind auferlegt werden.
Artikel 9. Eindämmungsmaßnahmen im Bereich der allgemeinen und beruflichen Bildung.
1. Aktivitäten der persönlichen Bildung werden in allen Zentren und Stufen, Zyklen, Abschlüssen, Kursen und Bildungsstufen ausgesetzt, die in Artikel 3 des Organgesetzes 2/2006 vom 3. Mai über Bildung, einschließlich Universitätsausbildung, vorgesehen sind. Dies bezieht sich auf auf alle anderen Bildungs- oder Ausbildungsaktivitäten, die in anderen öffentlichen oder privaten Zentren durchgeführt werden.
2. Während der Suspendierungsphase werden die Bildungsaktivitäten nach Möglichkeit über Fern- und Online-Modalitäten aufrechterhalten.
Artikel 10. Eindämmungsmaßnahmen im Bereich gewerblicher Tätigkeiten, kultureller Einrichtungen, Freizeiteinrichtungen und -aktivitäten, Hotel- und Restaurants und anderer zusätzlicher Aktivitäten.
1. Die Öffnung von Einzelhandelsbetrieben und -betrieben für die Öffentlichkeit ist ausgesetzt, mit Ausnahme von gewerblichen Einzelhandelsbetrieben für Lebensmittel, Getränke, Produkte und Grundnahrungsmittel, pharmazeutischen Betrieben, medizinischen, optischen und orthopädischen Produkten, Hygieneprodukten, Friseursalons und Zeitungen und Schreibwaren, Kraftstoffe für Kraftfahrzeuge, Tabakwarenhändler, Technologie- und Telekommunikationsgeräte, Tiernahrung, Internethandel, Telefon oder Korrespondenz, chemische Reinigungen und Wäschereien. Jede andere Tätigkeit oder Einrichtung, bei der nach Ansicht der zuständigen Behörde ein Ansteckungsrisiko besteht, wird ausgesetzt.
2. Die zulässige Öffnung der genannten Einrichtungen, muss erforderlich sein, um Verbraucher Lebensmittel und Grundnahrungsmittel erwerben können. Die Möglichkeit Produkte in den Betrieben selbst zu konsumieren wird ausgesetzt. In jedem Fall sind Menschenansammlungen zu vermeiden und Verbraucher und Mitarbeiter sind so zu kontrolliert, dass der Sicherheitsabstand mindestens einen Meter beträgt, um eine mögliche Ansteckung zu vermeiden.
3. Die Öffnung von Museen, Archiven, Bibliotheken, Denkmälern sowie der Räumlichkeiten und Einrichtungen, in denen öffentliche Shows stattfinden, für die Öffentlichkeit sind ausgesetzt. Die im Anhang zu diesem königlichen Dekret angegebenen Sport- und Freizeitaktivitäten werden ausgesetzt.
4. Hotel- und Restaurants werden ausgesetzt. Lieferservices nach Hause können angeboten werden.
5. Festivals, Paraden und Volksfeste sind ebenfalls ausgesetzt.
Artikel 11. Maßnahmen in Bezug auf Kultstätten sowie bei zivilen und religiösen Zeremonien.
Die Teilnahme an Kultstätten sowie an zivilen und religiösen Zeremonien, einschließlich Beerdigungen, setzt voraus, dass organisatorische Maßnahmen getroffen werden, die darin bestehen, Menschenmassen zu vermeiden, es ist zu garantieren das Teilnehmer die Möglichkeit haben einen Abstand zwischen ihnen von mindestens einem Meter einzuhalten.
Artikel 12. Maßnahmen zur Stärkung des nationalen Gesundheitssystems im gesamten Staatsgebiet.
1. Alle zivilen Gesundheitsbehörden der öffentlichen Verwaltungen des Staatsgebiets sowie die anderen Beamten und Arbeitnehmer, die in ihrem Dienst stehen, unterliegen den direkten Anweisungen des Gesundheitsministers, die zum Schutz von Personen, Eigentum und Orten erforderlich sind um in der Lage zu sein, außergewöhnliche Dienstleistungen für ihre Dauer der Maßnahme zu erbringen.
2. Ungeachtet des Vorstehenden werden die regionalen und lokalen öffentlichen Verwaltungen die Verwaltung der entsprechenden Gesundheitsdienste in ihrem Zuständigkeitsbereich aufrechterhalten und jederzeit deren ordnungsgemäßes Funktionieren sicherstellen. Der Gesundheitsminister behält sich die Ausübung aller Befugnisse vor, die erforderlich sind, um Zusammenhalt und Gerechtigkeit bei der Erbringung dieser Dienstleistung zu gewährleisten.
3. Insbesondere wird die uneingeschränkte Verfügung der für den Bereich der öffentlichen Gesundheit zuständigen Zivilbehörden und der Arbeitnehmer, die dort Dienstleistungen erbringen, sichergestellt.
4. Diese Maßnahmen garantieren auch die Möglichkeit, die beste Verteilung aller technischen und persönlichen Ressourcen auf dem Gebiet entsprechend den Bedürfnissen zu ermitteln, die sich bei der Bewältigung dieser Gesundheitskrise ergeben.
5. Die zuständigen delegierten Behörden üben ihre Befugnisse aus, um sicherzustellen, dass Personal- und Militärgesundheitszentren und -einrichtungen zur Stärkung des nationalen Gesundheitssystems im gesamten Staatsgebiet beitragen.
6. Ebenso kann der Gesundheitsminister die für diese Zwecke erforderlichen Befugnisse in Bezug auf private Gesundheitszentren, -dienste und -einrichtungen ausüben.
Artikel 13. Maßnahmen zur Gewährleistung der zum Schutz der öffentlichen Gesundheit erforderlichen Waren und Dienstleistungen.
Der Gesundheitsminister kann:
a) Aufträge zur Sicherstellung der Versorgung des Marktes und des Betriebs der Dienstleistungen der Produktionszentren, die von dem Mangel an Produkten betroffen sind, die zum Schutz der öffentlichen Gesundheit erforderlich sind, erteilen.
b) Vorübergehend Industrien, Fabriken, Werkstätten, Landwirtschaftsbetriebe oder Räumlichkeiten jeglicher Art, einschließlich privater Gesundheitszentren, Dienstleistungen und Einrichtungen sowie solcher, die ihre Tätigkeit im Pharmasektor ausüben, eingreifen in Beitz nehmen oder Anordnungen treffen.
c) Durchsuchungen aller Arten von Waren durchführen und in den Fällen, in denen dies im Zusammenhang mit dieser Gesundheitskrise für einen angemessenen Schutz der öffentlichen Gesundheit erforderlich ist, obligatorische persönliche Dienste auferlegen.
Artikel 14. Transportmaßnahmen.
1. Für alle Beförderungsmittel gilt unabhängig von der zuständigen Verwaltung Folgendes:
a) Der Minister für Verkehr, Mobilität und städtische Agenda ist befugt, die Handlungen und Bestimmungen zu erlassen, die in dem spezifischen Bereich seines Handelns erforderlich sind, um Bedingungen für die gewöhnlichen oder außerordentlichen Mobilitätsdienste zum Schutz von Menschen, Waren und Orten festzulegen.
b) Die in Absatz a) genannten Handlungen, Bestimmungen und Maßnahmen können von Amts wegen oder auf begründeten Antrag der zuständigen regionalen und lokalen Behörden gemäß den jeweils geltenden Rechtsvorschriften erlassen werden. Dies erfordert kein Durchführen eines Verwaltungsverfahrens.
2. Ebenso werden folgende Maßnahmen für den internen Verkehr getroffen:
a) Bei öffentlichen Straßen-, Schienen-, Luft- und Seeverkehrsdiensten, die keinem öffentlichen Auftrag oder öffentlichen Dienstverpflichtungen (OSP) unterliegen, reduzieren die Verkehrsunternehmen das Gesamtangebot an Betrieben um mindestens 50%. Durch Beschluss des Ministers für Verkehr, Mobilität und städtische Agenda kann dieser Prozentsatz geändert und spezifische Bedingungen festgelegt werden.
b) Staatliche öffentliche Personen-, Straßen-, Schienen-, Luft- und Seeverkehrsdienste, die öffentlichen Aufträgen oder OSP unterliegen, reduzieren ihr Gesamtbetriebsangebot um mindestens die folgenden Prozentsätze:
i. Schienenverkehr auf mittlerer Entfernung: 50%.
ii. Mittelstreckenbahn-AVANT: 50%.
iii. Regelmäßige Personenbeförderung: 50%.
iv. Luftverkehrsdienste unterliegen OSP: 50%.
v. Seeverkehrsdienste, für die ein Schifffahrtsvertrag gilt: 50%.
Die Nahverkehrsdienste werden ihr Angebot beibehalten. Durch Beschluss des Ministers für Verkehr, Mobilität und städtische Agenda können die oben genannten Minderungsprozentsätze der Dienstleistungen geändert und spezifische Bedingungen festgelegt werden. In dieser Entscheidung sind die Notwendigkeiten zu berücksichtigen die sicherstellen dass Bürger bei Bedarf Zugang zu ihren Arbeitsplätzen und Grundversorgungsleistungen erhalten.
c) Öffentliche Verkehrsdienste für Straßen-, Schienen- und Seefahrgäste mit regionaler oder lokaler Zuständigkeit, die Gegenstand eines öffentlichen Auftrags oder OSP sind oder sich in öffentlichem Besitz befinden, behalten ihr Transportangebot bei. Der Minister für Verkehr, Mobilität und städtische Agenda sowie die regionalen und lokalen Behörden mit Befugnissen auf dem Gebiet des Verkehrs können eine prozentuale Reduzierung der Dienstleistungen festlegen, falls die Gesundheitssituation dies erfordert, sowie andere spezifische Bedingungen für deren Bereitstellung. Bei der Verabschiedung dieser Maßnahmen wird die Notwendigkeit berücksichtigt, sicherzustellen, dass die Bürger bei Bedarf Zugang zu ihren Arbeitsplätzen und Grundversorgungsleistungen haben.
d) Unbeschadet der Bestimmungen der Absätze a), b) und c) werden spezifische Kriterien für den Transport zwischen der Halbinsel und Gebieten außerhalb der Halbinsel sowie für den Transport zwischen Inseln festgelegt.
e) In Bezug auf alle Transportmittel sind die Betreiber von Personenbeförderungsdiensten verpflichtet, die Transportfahrzeuge gemäß den Empfehlungen des Gesundheitsministeriums täglich zu reinigen.
f) Online-Ticketverkaufssysteme müssen während des Ticketverkaufsprozesses eine ausreichend sichtbare Meldung enthalten, die vom Reisen abrät, außer aus Gründen, die nicht verschoben werden können. Auf Anordnung des Ministers für Verkehr, Mobilität und städtische Agenda können die Merkmale und der Inhalt dieser Ankündigung festgelegt werden.
g) Bei den Diensten, bei denen das Ticket einen Sitzplatz oder eine Kabine gewährt, treffen die Verkehrsunternehmen die erforderlichen Maßnahmen, um eine größtmögliche Trennung zwischen den Fahrgästen sicherzustellen.
3. Die Verkehrsunternehmen nehmen die erforderlichen Anpassungen vor, um die in diesem Artikel festgelegten Prozentsätze für die verschiedenen von ihnen erbrachten Dienstleistungen so homogen wie möglich einzuhalten, und können das Ministerium für Verkehr, Mobilität und die städtische Agenda um Interprätation oder Klarstellungen bitten. Wenn aus technischen oder betrieblichen Gründen die direkte Anwendung der vom ersten Tag an festgelegten Prozentsätze nicht möglich ist, sollten die Dienste so schnell wie möglich angepasst werden, dies darf die Frist von fünf Tagen nicht überschreiten.
4. Durch Beschluss des Ministers für Verkehr, Mobilität und städtische Agenda werden die notwendigen Bedingungen geschaffen, um den Warentransport im gesamten Staatsgebiet zu erleichtern und die Versorgung zu gewährleisten.
5. Die delegierten zuständigen Behörden können alle zusätzlichen Maßnahmen treffen, die zur Begrenzung der Verbreitung kollektiver Transportmittel erforderlich sind und die zur Wahrung der öffentlichen Gesundheit erforderlich und verhältnismäßig sind.
Artikel 15. Maßnahmen zur Gewährleistung der Lebensmittelversorgung.
1. Die delegierten zuständigen Behörden treffen die erforderlichen Maßnahmen, um Folgendes sicherzustellen:
a) Die Lebensmittelversorgung und der Betrieb von Produktionszentren um die Verteilung von Lebensmitteln die gewerblichen Einrichtungen zum Verkauf an Verbraucher, einschließlich Lagerhäuser, Logistikzentren und Zielmärkte. Insbesondere wenn dies aus Sicherheitsgründen erforderlich ist, kann die Begleitung der Fahrzeuge vereinbart werden, die die genannten Waren befördern.
b) erforderlichenfalls Einrichtung von Sanitärkorridoren, um den Ein- und Ausstieg von Personen, Rohstoffen und verarbeiteten Produkten zu ermöglichen, die für Betriebe bestimmt sind oder aus Betrieben stammen, in denen Lebensmittel hergestellt werden, einschließlich landwirtschaftlicher Betriebe, Märkte und Tierfutterfabriken und Schlachthöfe.
2. Ebenso können die zuständigen Behörden die Intervention von Unternehmen oder Dienstleistungen sowie die Mobilisierung der staatlichen Sicherheitskräfte und -organe sowie der Streitkräfte vereinbaren, um das ordnungsgemäße Funktionieren der Bestimmungen dieses Artikels sicherzustellen.
Artikel 16. Zoll.
Die zuständigen delegierten Behörden treffen die erforderlichen Maßnahmen, um den Zolltransit an den Einreisestellen oder Grenzkontrollstellen in Häfen oder Flughäfen zu gewährleisten. In diesem Zusammenhang werden vorrangige Produkte bearbeitet.
Artikel 17. Garantie für die Versorgung mit elektrischer Energie, Produkten aus Erdöl und Erdgas.
Die delegierten zuständigen Behörden können die erforderlichen Maßnahmen treffen, um die Versorgung mit Strom, Erdölprodukten und Erdgas gemäß Artikel 7 des Gesetzes 24/2013 vom 26. Dezember des Elektrizitätssektors und in den Artikeln 49 und 101 des Gesetzes 34/1998 vom 7. Oktober über den Kohlenwasserstoffsektor zu gewährleisten.
Artikel 18. Kritische Betreiber wesentlicher Dienstleistungen.
1. Die Betreiber wesentlicher Dienste, die im Gesetz 8/2011 vom 28. April vorgesehen sind, das Maßnahmen zum Schutz kritischer Infrastrukturen festlegt, treffen die erforderlichen Maßnahmen, um die Bereitstellung wesentlicher eigener Dienste sicherzustellen.
2. Diese Anforderung wird auch von jenen Unternehmen und Lieferanten übernommen, die ohne Berücksichtigung von Kritikern wesentlich sind, um die Versorgung der Bevölkerung und die wesentlichen Dienstleistungen selbst sicherzustellen.
Artikel 19. Kommunikationsmittel für öffentliches und privates Eigentum.
Die öffentlichen und privaten sozialen Medien sind verpflichtet, Nachrichten, Ankündigungen und Mitteilungen einzufügen, die die zuständigen delegierten Behörden sowie die regionalen und lokalen Verwaltungen für erforderlich halten.
Artikel 20. Ordnungswidrigkeiten.
Die Nichtbeachtung oder der Widerstand gegen die Anweisungen der zuständigen Behörden im Alarmzustand wird gemäß den Gesetzen gemäß Artikel 10 des Organgesetzes 4/1981 vom 1. Juni bestraft.
Erste zusätzliche Bestimmung. Ausländisches Personal, das als Mitglied diplomatischer Missionen akkreditiert ist.
Ausländisches Personal, das als Mitglied von diplomatischen Vertretungen, Konsularbüros und internationalen Organisationen in Spanien akkreditiert ist, ist von den Beschränkungen der Freizügigkeit sowohl für Reisen innerhalb des Hoheitsgebiets als auch in sein Herkunftsland oder in Drittstaaten in den USA befreit dass es gleichermaßen akkreditiert ist, sofern es sich um Reisen handelt, die mit der Wahrnehmung offizieller Aufgaben verbunden sind.
Zweite zusätzliche Bestimmung. Aussetzung der Verfahrensfristen.
1. Verfahrensfristen in Gerichtsverfahren werden unterbrochen. Die Berechnung der Fristen wird zu dem Zeitpunkt wieder aufgenommen, an dem das vorliegende königliche Dekret oder gegebenenfalls seine Erweiterungen seine Gültigkeit verlieren.
2. In der Anordnung der Strafgerichtsbarkeit gelten Aussetzung und Unterbrechung nicht für Habeas-Corpus- Verfahren, für die den Wachdiensten anvertrauten Handlungen, für Handlungen mit Inhaftierten, für Schutzbefehle und für dringende Handlungen in Angelegenheiten von Gefängnisüberwachung und alle Vorsichtsmaßnahmen in Bezug auf Gewalt gegen Frauen oder Minderjährige. Ebenso kann der zuständige Richter oder das zuständige Gericht in der Ermittlungsphase beschließen, Maßnahmen durchzuführen, die aufgrund ihrer Dringlichkeit nicht verschoben werden können.
3. In Bezug auf die übrigen gerichtlichen Anordnungen gilt die im ersten Abschnitt genannte Unterbrechung nicht für folgende Fälle:
a) Das in Artikel 114 und nach dem Gesetz 29/1998 vom 13. Juli vorgesehene Verfahren zum Schutz der Grundrechte der Person, das die streitige Verwaltungsgerichtsbarkeit regelt, oder die Bearbeitung von Genehmigungen oder Ratifizierungen Gerichtsbestimmungen in Artikel 8.6 des vorgenannten Gesetzes.
b) Die Verfahren des kollektiven Konflikts und zum Schutz der Grundrechte und öffentlichen Freiheiten, die im Gesetz 36/2011 vom 10. Oktober zur Regelung der sozialen Zuständigkeit geregelt sind.c) Die gerichtliche Genehmigung für eine nicht freiwillige Internierung aufgrund einer psychischen Störung gemäß Artikel 763 des Gesetzes 1/2000 vom 7. Januar über das Zivilverfahren.d) Annahme von Maßnahmen oder Bestimmungen zum Schutz von Minderjährigen gemäß Artikel 158 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.4. Ungeachtet der Bestimmungen der vorstehenden Absätze kann der Richter oder das Gericht der Durchführung von gerichtlichen Maßnahmen zustimmen, die erforderlich sind, um eine irreparable Schädigung der legitimen Rechte und Interessen der Parteien im Prozess zu vermeiden.
Dritte zusätzliche Bestimmung. Aussetzung von Verwaltungsfristen.
1. Fristen für Prozesse im öffentlichen Sektors werden unterbrochen. Die Berechnung der Fristen wird zu dem Zeitpunkt wieder aufgenommen, an dem das vorliegende königliche Dekret oder gegebenenfalls seine Erweiterungen seine Gültigkeit verlieren.
2. Die Aussetzung der Amtszeit und die Unterbrechung der Fristen gelten für den gesamten öffentlichen Sektor, der im Gesetz 39/2015 vom 1. Oktober über das gemeinsame Verwaltungsverfahren der öffentlichen Verwaltungen festgelegt ist.
3. Ungeachtet des Vorstehenden kann die zuständige Stelle durch einen begründeten Beschluss die Verwaltungs- und Anweisungsmaßnahmen vereinbaren, die unbedingt erforderlich sind, um eine ernsthafte Schädigung der Rechte und Interessen der interessierten Partei im Verfahren zu vermeiden, sofern diese ihre Zustimmung zum Ausdruck bringt oder wenn die Der Interessent erklärt sich damit einverstanden, dass die Laufzeit nicht ausgesetzt wird.
4. Diese Bestimmung berührt nicht die im ersten Abschnitt genannten Verfahren und Beschlüsse, wenn sie sich auf Situationen beziehen, die in engem Zusammenhang mit den Tatsachen stehen, die den Alarmzustand rechtfertigen.
Vierte zusätzliche Bestimmung. Aussetzung der Verjährungsfristen und Ablauf.
Die Verjährungsfrist und der Ablauf von Handlungen und Rechten werden während der Dauer des Alarmzustands und gegebenenfalls der angenommenen Verlängerungen ausgesetzt.
Fünfte zusätzliche Bestimmung. Charakter des Agenten der Autorität der Angehörigen der Streitkräfte.
In Übereinstimmung mit der dritten zusätzlichen Bestimmung des Gesetzes 39/2007 vom 19. November über die Militärkarriere in Bezug auf die Artikel 15.3 und 16 e) des Organgesetzes 5/2005 vom 17. November über die Verteidigung National sind die Angehörigen der Streitkräfte bei der Wahrnehmung der in diesem königlichen Dekret vorgesehenen Aufgaben Vertreter der Behörde.
Erste letzte Bestimmung. Ratifizierung der von den zuständigen Behörden der öffentlichen Verwaltungen getroffenen Maßnahmen.
1. Alle Bestimmungen und Maßnahmen, die zuvor von den zuständigen Behörden der autonomen Gemeinschaften und lokalen Körperschaften anlässlich des COVID-19-Coronavirus erlassen wurden, werden ratifiziert, die weiterhin in Kraft bleiben und die darin vorgesehenen Auswirkungen haben werden, sofern sie mit dieser Realität vereinbar sind Dekret.
2. Die in dieser Bestimmung vorgesehene Ratifizierung wird unbeschadet der in Artikel 8.6.2.º des Gesetzes 29/1998 vom 13. Juli vorgesehenen gerichtlichen Ratifizierung verstanden.
Zweite letzte Bestimmung. Aktivieren.
Während der Gültigkeit des durch dieses königliche Dekret erklärten Alarmzustands kann die Regierung aufeinander folgende Dekrete erlassen, mit denen die darin festgelegten Maßnahmen geändert oder erweitert werden, von denen sie dem Abgeordnetenkongress gemäß Artikel 8 Bericht erstattet. zwei des Organgesetzes 4/1981 vom 1. Juni.
Dritte letzte Bestimmung. Inkrafttreten.
Dieses königliche Dekret tritt zum Zeitpunkt seiner Veröffentlichung im „Amtsblatt“ in Kraft.
ANHANG
Liste der Einrichtungen und Aktivitäten, deren Öffnung für die Öffentlichkeit gemäß Artikel 10.3 ausgesetzt ist
Museen.
Archive.
Bibliotheken.
Denkmäler.
Öffentliche Shows.
Freizeit und Vergnügungsveranstaltungen:
Kaffeeshows.
Zirkusse.
Ausstellungen.
Festsäle.
Restaurant-Shows.
Andere Räumlichkeiten oder Einrichtungen ähnlich den genannten.
Kulturell und künstlerische Veranstaltungen:
Auditorien.
Kinos.
Plätze, Veranstaltungsorte und Stierkampfarena.
Kongresspavillons.
Konzertsäle.
Konferenzräume.
Ausstellungsräume.
Mehrzweckräume.
Theater.
Sport:
Räumlichkeiten oder geschlossene Räume.
Fußball, Rugby, Baseball und ähnliche Felder.
Basketball, Handball, Volleyball und ähnliche Felder.
Tontaubenschießstände und ähnliche.
Schießbuden.
Tennisplätze und andere ähnliche.
Eisbahnen, Eishockey, Schlittschuhe und dergleichen.
Pools.
Boxen, Wrestling, Judo und ähnliche Veranstaltungsorte.
Permanente Rennbahnen für Motorrädern, Automobilen und dergleichen.
Velodrome.
Rennstrecken, Hunderennbahnen und dergleichen.
Squashplätze und dergleichen.
Sportzentren.
Kegelbahnen und ähnliche.
Billard und ähnliche Räume.
Turnhallen.
Leichtathletikstrecken.
Stadien.
Andere Räumlichkeiten, Einrichtungen oder Aktivitäten ähnlich den genannten.
Lauf- und Rennbahnen.
Radfahren, Motorradfahren, Automobil und ähnliche Teststrecken.
Motocross, Trial und ähnliche Strecken.
Nautische Tests und Ausstellungen.
Luftfahrtprüfungen und Ausstellungen.
Andere Räumlichkeiten, Einrichtungen oder Aktivitäten ähnlich den genannten.
Diskotheken und Tanzlokale.
Jugendzimmer.Sport-Freizeit:
Räumlichkeiten oder Veranstaltungsorte ohne Zuschauer, die für Sport- und Freizeitübungen zur öffentlichen Nutzung in einer ihrer Modalitäten bestimmt sind.
Casinos Etablierungen kollektiver Geld- und Glücksspiele.
Spielzimmer.
Aufenthaltsräume.
Gewinnspiele und Tombolas.
Andere Räumlichkeiten und Einrichtungen, die denen der Freizeitaktivitäten von Spielen und Wetten gemäß den Bestimmungen der sektoralen Glücksspielbestimmungen gleichgestellt werden können.
Bestimmte Wettorte.
Kultur und Freizeit:Vergnügungsparks, Messen und dergleichen.
Wasserparks.
Messestände.
Zoologische Parks.
Freizeitparks für Kinder.
Rummel, Paraden und Volksfeste oder folkloristische Manifestationen.
Spezielle Bars:
Cocktailbars ohne Live-Musik.
Cocktailbars mit Live-Musikdarbietungen.Gastfreundschaft und Restaurierung:
Tavernen und Keller.
Cafeterias, Bars, Cafe-Bars und dergleichen.
Chocolatiers, Eisdielen, Teestuben, Croissants und Assimilates.
Restaurants, Selbstbedienungsrestaurants und dergleichen.
Bars-Restaurant.
Hotelbars und Restaurants, außer um ihre Gäste zu bedienen.
Bankettsäle.
Terrassen.
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Neuigkeiten zu Steuern auf den Balearen für das Jahr 2020.
Das neue Jahr 2020 fing auf den Balearen nicht nur mit einem fulminanten Feuerwerk sondern auch mit einem kräftigen Ruck an der Steuerschraube an. So stiegen Steuern auf bestimmte Rechtsakte bei Immobiliengeschäften um 25%. Das Gesetzt 19/2019, welches bestimmte Steuersätze rund um Immobilien betrifft, trat am 31.12.2019 in Kraft.
Steuern beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca, Ibiza oder Menorca
Die gute Nachricht vorweg. Grunderwerbssteuern für den Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Errichtung des Erstwohnsitzes, die hierneben den Erstbesitz einer Liegenschaft des Käufers darstellt, wird auch weiterhin mit einem geringeren Steuersatz belastet. Seit 2019 werden bei dem Erwerb von Wohnungen, Häusern oder Apartments nun nur noch 5% Grunderwerbssteuer fällig soweit deren Wert 200.000 € nicht übersteigt.
Jedoch wurden die Voraussetzungen um diesen Steuervorteil zu erreichen verschärft. Die Tücken liegen natürlich im Detail. Ausländische Immobilieninvestoren werden ohne Beratung nur schwer an diesen Steuervorteil kommen. Eine vernünftige Vorbereitung des Kaufes der Immobilie ist hier das A&O.
Keine Änderungen bei der Grunderwebssteuer für die Ferienimmobilie auf Mallorca
Die Grunderwerbssteuern bei Liegenschaftskäufen bleiben auch in 2020 unverändert. Der Steuersatz steigt progressive von 8% bis auf 11% beim Kauf einer Urlaubsimmobilie mit einem Wert von über 1Mio Euro.
Garagen und Parkplätze werden mit einem Wert von bis 30.000 € mit einem Steuersatz von 8% belastet. Über diesem Wert beträgt die zahlbare Grunderwerbssteuer 9%.
Steueranstieg von 25% bei bestimmten Rechtsakten
Neubauten, Hypotheken und Teilungen werden erheblich teurer. Für bestimmte Rechtsakte die in Bezug auf Immobilien vorgenommen werden steigen die Steuern kräftig an. Dies sind zumeist solche Vorgänge in denen ein Notar beauftragt werden muss. Hier sind vor allem Vorgänge betroffen die einen Eintrag ins spanische Grundbuch zum Ziel haben. Als Beispiel sei die Neubauerklärung (declaracion de obra nueva), die Schaffung von horizontalem Eigentum (declaracion de division horizontal) die Grundstücksteilung (segregacion), oder die Hypothek genannt. Die Steuern steigen hier von 1,2% auf nun 1,5% des Wertes.
Dies betrifft auch den Kauf von Gewerbeflächen durch Unternehmer die der Mehrwertartsteuer unterliegen.
Als Trostpflaster bleibt dass die Erstübertragung unter Zahlung des verringerten MwSt Satzes auch weiterhin mit nur 1,2% Stempelsteuer belastet wird.
Besteuerung von bestimmten Immobilientransaktionen (Stempelsteuer) von Unternehmen steigen auf 2,5%
Soweit Unternehmen sich entscheiden grunderwerbssteuerfrei Eigentum zu erwerben steigen auch hier die Steuersätze. Die zahlbare Stempelsteuer (impuestos sobre actos juridicos documentados) wurde von 2% auf nun 2,5% erhöht.
Wichtig zu wissen ist aber dass die Möglichkeit eines Erwerbs einer Immobilie für den reduzierten Satzes von nur 4% Grundwerbesteuer auch weiterhin bestehen bleibt.
Mein Tipp: Wie immer empfehle ich die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes bei Immobilienkäufen auf den Balearischen Inseln.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
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Oberster spanische Gerichtshof hebt Stempelsteuern für Hypotheken auf
Immobilien sind begehrt wie nie auf Mallorca. Viele Hauskäufer greifen nach Jahren der Abstinenz nun wieder verstärkt auf Hypothekardarlehen zurück um sich den Wunsch nach einer Liegenschaft auf Mallorca zu erfüllen.
Spanische Hypotheken sind aber vor allem eins: sehr teuer. Neben einer Vielzahl von Gebühren, Kommissionen und, im Verhältnis zu deutschen Darlehen, hohen Zinsen, fällt in Spanien auch eine Stempelsteuer an. Die sogenannte A.J.D. ist immer dann zahlbar wenn der Hauskauf durch ein Hypothekendarlehen finanziert wird. Die Steuer beträgt auf den Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) 1,2% und berechnet sich auf dem Wert des gesicherten Kapitals. Schnell summieren sich diese Kosten und vor allem die Steuern zu ein paar tausend oder gar zehntausend Euro. Fast alle Banken ließen sich diese Kosten ihres Kerngeschäftes und auch die Stempelsteuern bis dato durch den Immobilienkäufer zahlen.
Mit dieser Praxis ist nun Schluß. Am 16. Oktober 2018 hat das spanische oberste Gericht genau diese Praxis für illegal erklärt. Lesen Sie das URTEIL hier.
Das Gericht ging zur Überraschung vieler Beobachter aber noch weiter. Es erklärte auch die entsprechende Vorschrift der spanischen Steuergesetzgebung in der als Steuerschuldner der Darlehensnehmer definiert wurde für rechtswidrig und hob diese kurzerhand auf.
Was hat dies zu bedeuten?
Zum einen können alle diejenigen, die in den letzten vier Jahren diese Steuern beim spanischen Fiskus im Rahmen eines Hypothekendarlehens eingezahlt haben, einen Rückforderungsantrag stellen. Der Vorteil liegt klar auf der Hand, das spanische Finanzamt wird bei Antrag die Erstattung betreiben. Hierzu ist es durch das Urteil verpflichtet. Dies jedoch nur bis zur Verjährung der Steuerforderung also rückwirkend für einen Zeitraum von maximal vier Jahren (Stichtag: 16. Oktober 2014).
Wahlweise kann auch das Kreditinstitut durch den Kunden zur Rückforderung der unberechtigt aufgebürdeten Kosten und Steuern aufgefordert werden, wobei ich davon ausgehe, dass sich die Finanzierer gewohnt renitent zeigen werden.
Mein Tipp: Die Zeit ist reif: Holen Sie sich jetzt Ihr Geld jetzt zurück!
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
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Es ist wieder so weit: Genehmigung zur Vermietung an Touristen.
Genehmigungen zur Vermietung von Wohnraum an Touristen sind auf Mallorca beliebt wie nie. Sie sichern nicht nur ein legales Einkommen für die Liegenschaft auf den Balearen, sondern sie stellen auch einen erheblichen Wertzuwachs dar, wenn die Mallorca – Immobilie einmal verkauft werden soll.
Vor knapp einem Jahr war es aber vorbei mit dem unbegrenzten Wachstum. Der Consell de Mallorca verhängte ein Moratorium. Es konnten seit August 2017 keine Anträge für Genehmigungen zur touristischen Vermietung von Immobilien mehr gestellt werden.
Nach endlosen Studien und Analysen wo, welcher Tourist auf Mallorca noch erwünscht ist, soll es nun ab dem 15 Juli 2018 wieder die Möglichkeit geben, die begehrten Vermietlizenzen zu beantragen.
Grundlage der Vergabe ist das geltende Tourismusgesetz welches unter anderem für die Immobilie vorschreibt:
- eine gültige Cedula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitbescheinigung)
- eine Genehmigung zur Vermietung an Touristen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle von Wohnungen
- den gültigen Energiepass
- das Vorhandensein von individuellen Strom- und Wasserzählern.
Der freien Vergabe von Erlaubnissen wurde ein Riegel vorgeschoben. Die noch zu vergebenden Plätze sind nunmehr limitiert und werden ab sofort in einer Börse gehandelt. Der Preis pro Platz (nicht Bett!!) wird sich wohl zwischen 3.000 und 4.500 EUR bewegen und ist im Genehmigungsverfahren zu zahlen. Sind keine Plätze mehr vorhanden gibt es keine Genehmigungen. Diese soll es erst dann wieder geben, wenn Plätze zurückgegeben wurden.
Die damit erlangte Lizenz zur Vermietung der Immobilie an Touristen wird eine Gültigkeit von fünf Jahren haben und muss nach Ablauf erneut beantragt werden. Die oben genannte Gebühr pro Platz wird bei der erneuten Beantragung nicht nochmals fällig.
Mein Tipp: Bereiten Sie sich jetzt vor um den Run auf die Genehmigungen nicht zu verpassen.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Falsche Freunde beim Immobilienkauf auf Mallorca
Mallorca boomt. Dies zeigt sich nicht nur an der stetig steigenden Zahl der Touristen die jährlich die Insel im Mittelmeer besuchen und so vor allem privaten Immobilieneigentümern mit einer gültigen Genehmigung für touristische Vermietungen ein gutes Einkommen bescheren. Auch die Preise von Immobilien an der Küste oder in der Inselmitte haben kräftig angezogen. Doch nur wer sich richtig auf den Kauf des Hauses auf Mallorca vorbereitet wird zu den Gewinnern gehören. Gleich ob Ruhesitz, Investitionsobjekt, Hotel, Wohnung oder Ferienimmobilie es gilt die Tücken, Fallen und vor allem die falschen Freunde beim Immobilienkauf von Anfang an zu vermeiden.
Was Sie beim Immobilienkauf auf den Balearen nicht tun sollten.
Viele Interessenten suchen zunächst im Internet nach Rat um eventuell den Kauf ohne einen Experten im Immobilienrecht durchführen zu können. Denn wenn die Immobilie schon teuer ist muss ja anderswo gespart werden! Hierbei stoßen Rechtssuchende natürlich auch auf Artikel die abraten Hilfe eines lokalen Anwaltes in Anspruch zu nehmen. Rechtsanwälte sollen angeblich nur als Übersetzer tätig geworden sein und generell ein Hindernis beim Kauf darstellen. So soll es Schutz und kompetenten Rat beim Immobilienerwerb auf den Balearen für deutlich niedrigere Kosten oder gar umsonst geben.
Zu viele deutsche Käufer verlassen sich daher vor allem auf die Anwaltskanzlei „Dr. Suchmaschine & Partner“, Do-It-Yourself Anleitungen zum spanischen Immobilienkauf von windigen Webseiten oder den gut gemeinten Rat von Freunden und dies mit teilweise verheerenden Folgen.
Nachfolgend gebe ich Beispiele über den typischen Irrglauben von nicht-beratenen Käufern beim Hauskauf auf den Balearen, (alle diese Beispiele beruhen auf realen Fällen):
a) die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cedula de Habitabilid)
Getrieben von dem Rat die Cedula (Bewohnbarkeitsbescheinigung = Cedula de Habitabilid, kurz die „Cedula“) sei das non plus ultra und über jeden Zweifel erhaben, kaufen Interessenten Immobilien mit Cedula ohne weitere Prüfung.
Zwar ist richtig, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung ein Indiz für Legalität darstellt, dass die Immobilie aber legal errichtet wurde bedeutet sie nicht. So wissen viele Betroffene leider nicht, dass die Cedula de Habitabilidad in bestimmten Fällen auch für Immobilien existieren, die ohne Baugenehmigungen errichtet worden waren. Oder sie verstehen nicht den Inhalt der Bewohnbarkeitsbescheidigung die ihnen vorliegt, denn Cedula ist nicht gleich Cedula.
Auch der Kauf einer Mallorca – Immobilie mit Cedula aber ohne fachliche Prüfung der Liegenschaft kann den Totalverlust der Investition bedeuten.
b) das Kataster und Grundbuch in Spanien
Die Immobilie ist im spanischen Immobilien – Kataster und Grundbuch eingetragen. Damit ist ja alles in Ordnung!
Auch dies ist ein Irrglaube und schlicht falsch. Vor allem deutsche Käufer glauben, dass jeder Katastereintrag der vollständigen Immobilie und der Grundbucheintrag ohne Hypothek automatisch die Legalität der Liegenschaft und die Freiheit von Lasten der Immobilie bedeutet. Gerne werden Kataster und Grundbuch von Verkäufern oder Makler verwandt um so zu zeigen, dass die Immobilie ohne Zuziehung eines Fachmannes im Immobilienrecht gekauft werden könne. Gerne kommt dann noch der spanische Notar ins Spiel der „ja alles beim Kauf prüfen würde!„. Aber nur eine fachgerechte Analyse aller Unterlagen kann feststellen, ob die Immobilie wirklich so lupenrein ist wie angepriesen.
Auch der Kauf über einen Notar einer im Kataster und Grundbuch eingetragenen Mallorca – Immobilie kann den Totalverlust der Investition bedeuten wenn diese nicht vorher durch einen Spezialisten im Immobilienrecht geprüft wurde.
c) der spanische Notar beim Immobilienerwerb
Der Kauf wurde von einem Notar abgewickelt; Es ist also alles in Ordnung!
Auch dieses Argument höre ich nur zu oft. Natürlich benötigen Sie einen spanischen Notar beim Kauf einer Immobilie in Spanien. Man sollte sich nur im Klaren darüber sein, dass die Aufgaben eines spanischen Notars gerade nicht denen eines deutschen Notars entsprechen. Um es einfach auszudrücken: der spanische Notar stellt bei Immobilienkaufverträgen (Escritura de Comraventa) lediglich sicher, dass eine bestimmte Urkunde zu einer bestimmten Immobilie unterschrieben wurde. Mehr aber auch nicht.
Wenn Sie ohne Begleitung eines Rechtsanwaltes eine spanische notarielle Urkunde unterschreiben und darauf vertrauen, das alles seine Richtigkeit habe, liegen Sie leider falsch.
d) der gute Freund auf Mallorca mit der spanischen Gestoria
Eine Gestoria = Behördenservice ist wahres Gold wert, wenn es sich um Erledigungen handelt, die in die Aufgabe einer Gestoria gehören. Sicher kann auch ein Immobilienkauf über einen solchen Dienstleister abwickelt werden, nur müssen Sie wissen, dass die Gestoria nur den rein technischen Teil der Abwicklung der Immobilien – Transaktion übernimmt und dies -zugegeben- für eine kleine Gebühr.
Auch der “gute Freund” der Ihnen eine Gestoria empfiehlt kann seine Immobilie so erworben haben und weiß vielleicht noch gar nicht, dass auch er nun auf einer Liegenschaft sitzt, die das Geld nicht wert ist, das er für sein Traumhaus auf Mallorca ausgegeben hat.
Natürlich könnte ich diese Liste endlos weiterführen.
Mein gut gemeinter Tipp: Suchen Sie sich von Anfang an Ihren Rechtsanwalt des Vertrauens auf Mallorca damit auch Ihre Immobilien – Investition erfolgreich ist.
10 Tipps und Tricks beim Immobilienkauf 2017 auf Mallorca
Gleich ob Wohnung in der Altstadt, Landhaus, Apartment mit Meerblick, Super – Schnäppchen im Neubaugebiet, notleitende Villa in der Zwangsversteigerung, Immobilie aus einer Bankverwertung oder hochkarätige Luxusimmobilie: Bei einem Liegenschaftskauf in Spanien sollte Sie wissen was zu beachten ist und zwar bevor Sie mit der Suche nach Ihrer Traumimmobilie beginnen. Schon im Vorfeld können Weichen gestellt werden, um später die Nebenkosten und laufenden Ausgaben des Finca – Erwerbs so gering wie möglich zu halten.
1. Tipp: Beauftragen Sie Ihren Makler und Ihren Anwalt
Kontrolle ist gut, vor allem dann wenn es darum geht, eine Investition in Wohnungseigentum im Ausland zu tätigen. Gleich ob Sie auf Mallorca, Ibiza, Menorca oder auf dem spanischen Festland ihre Traumimmobilie suchen, sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. So wird es von Vorteil sein, einen Immobilienmakler mit guter Kenntnis der Immobilienwelt zu beauftragen, der für Sie dann die relevanten Liegenschaftsanzeigen -auch der Konkurrenz- durchforstet. Haben Sie Ihr Traumhaus gefunden, vertrauen Sie Ihrem Anwalt die Prüfung an. So mancher Privatverkauf ging mit hohen Verlusten daneben, weil genau diese Grundregeln missachtet wurden.
2. Tipp: Stecken Sie Grenzen für die Immobiliensuche
Allein auf Mallorca werden zehntausende Objekte ständig zum Kauf angeboten. Alle zu besichtigen ist unmöglich. Täglich kommen neue Immobilienangebote auf den Markt. Legen Sie vor der Suche fest: Wo suche ich? Was suche ich? und Wieviel möchte ich ausgeben? Welche Ausstattung sollte die Immobilie haben? Suchen Sie ein Grundstück, einen Neubau, eine Eigentumswohnung, eine Villa, Bauland, eine Ruine zum Um- und Ausbau, oder eine Finca auf dem Land?
Auch sollten Sie sich im Klaren darüber sein, welchen Kaufpreis Sie maximal ausgeben möchten. Schnell kommt Frust auf wenn der Makler ohne klare Vorgaben Ihnen Immobilien vorstellt, die sie eigentlich nicht wollen oder die nicht innerhalb ihres Budgets für die geplante Auslandsinvestition liegen.
3. Tipp: Unterschreiben Sie keine Verträge ohne Fachmann im spanischen Immobilien – Recht (Rechtsanwalt / Abogado) an Ihrer Seite
Gleich wie lange Ihre Suche gedauert hat: Wenn Sie vor Ihrer Traumimmobilie stehen begehen Sie nicht den kapitalen Fehler, schnell eine Reservierung zu unterschreiben, um die Immobilie zu sichern. Es wäre nicht das erste Mal, dass so ein bindender Vorvertrag zum Erwerb einer Liegenschaft (Option, Arras, Kaufversprechen, Kaufvertrag) unterschrieben wird, ohne dass der Käufer weiß, wozu er sich gerade verpflichtet hat. Anders als in Deutschland sind -auch formlose- privatschriftliche Vorverträge in Spanien wirksam. Ein Notar ist nicht notwendig. Bewahren Sie Ruhe. Lassen Sie sich von einem Fachmann im Immobilienrecht eingehend beraten. Er sollte auf nachfolgenden Rechtsgebieten kompetent sein: spanisches Immobilienrecht, Liegenschaftsrecht, Grundstücksrecht, Steuerrecht für Nicht-Residente, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Der spanische Anwalt prüft dann neben dem Grundbuch (Eigentumsverhältnisse, Lasten, Hypotheken, Eintragungen) und dem Kataster auch alle weiteren relevanten Daten der Immobilie. Er bereitet ebenso alle Verträge vor, erledigt die Abwicklung des Kaufes und zahlt für Sie alle Kauf – Steuern. Nur so erwerben Sie sicher in Spanien und sind vor Betrügereien sicher.
4. Tipp: Suchen Sie sich Ihre Finanzierung für den Immobilienerwerb
Mitunter ist es ratsam den Kauf der Liegenschaft zu finanzieren. Spanische Banken bieten wieder gut Finanzierungen zu akzeptable Darlehenskonditionen an. Sprechen Sie direkt mit einer Reihe von Kreditinstituten. Sie finden dort Darlehen zum Erwerb des Grundstückes mit Festverzinsung oder variablen Zinssätzen.
Vertrauen Sie nicht auf windige Ratgeber oder „Broker“ die Ihnen versprechen Finanzierungen günstig zu beschaffen, um dann für die Vermittlung eines Standartkredits einer lokalen Bank horrende Gebühren zu verlangen.
5. Tipp: Vergessen Sie nicht die Nebenkosten des Kaufes
Bei der Finanzplanung des Liegenschaftserwerbes dürfen Sie die Nebenkosten nicht vergessen. Je nach Kaufpreis liegen diese bei ca. 10 bis 13% des Kaufpreises. Zu den notwendigen Kosten des Kaufes zählen: Grunderwerbssteuer (ITP), ggf Umsatzsteuer, Kosten des Notars und Grundbuch – Amts. Die PLUSVALIA (gemeindliche Wertzuwachssteuer) sollten Sie als Käufer nicht zahlen. Auch kommen weitere Kaufkosten auf Sie zu, wenn Sie den Grunderwerb finanzieren: Stempelsteuer, Kosten der Schätzung, Bankgebühren. Diese Nebenkosten werden zumeist nicht finanziert. Lassen Sie sich von einem spanischen Immobilienfachmann auch hierzu vorab eingehend beraten.
6. Tipp: Fragen Sie nach den Kosten der Immobilie nach dem Kauf
Lassen Sie sich die Kosten der Liegenschaft und deren Verwaltung nach dem Kauf erklären. Neben der jährlichen Grundsteuer, Zweitwohnsitzsteuer, den Abgaben für Müll, Wohnungseigentümergemeinschaft oder Verbrauchskosten wie Wasser, Gas, Strom etc können je nach Art der Liegenschaft weitere laufende Ausgaben auf Sie zukommen. Sie sollten wissen wie hoch diese sind.
7. Tipp: Erkundigen Sie sich nach den Steuern in Spanien
Auch in Spanien gibt es Steuern! Lassen Sie sich einen Überblick über die verschiedenen Steuerarten geben. Vergessen werden von Eigentümer von Wohnimmobilien zumeist die Zweitwohnsitzsteuer die immer am Ende eines Jahres fällig wird. Auch sind Mieteinnahmen der Immobilien sind in Spanien zu versteuern, wenn die Liegenschaft z.B. als Ferienimmobilie (Fincavermietung) an Touristen vermietet wird.
8. Tipp: Beachten Sie notwendige Reparaturen und Wartung
Die wenigsten Käufer sind Gutachter für Immobilien. Vielerorts werden Problemstellen von Bestandsimmobilien gerne vor der Besichtigung nochmal schnell über-pinselt oder mit einem Möbelstück vor den prüfenden Augen verborgen. Vertrauen Sie nicht auf die Beteuerungen des Eigentümers das alles in Ordnung sei. Bei Immobilen aus zweiter Hand sollte sich ein kompetenter Gutachter die Immobilie ansehen.
9. Tipp: Halten Sie Kontakt mit dem Verkäufer
Auch bei einem Immobilienkauf sollte nicht gelten „Aus den Augen, aus dem Sinn“. Der Verkäufer kennt Ihre Immobilie. Soweit Sie später Fragen zur Haustechnik, der Installation, Versorgern, Gärtner, Putzhilfen, dem Internetanschluss, etc haben, wird er Ihnen helfen können. Auch wird er wissen wo Sie das notwendige Schwimmbadzubehör einkaufen können oder wie die Gartenbewässerung oder die Heizung richtig gesteuert und gewartet wird…
10. Tipp: Nehmen Sie sich professionelle Hilfe auch nach dem Erwerb
Vertrauen Sie auch nach dem Kauf auf lokale Fachleute, Handwerker, Anwälte im Immobilienrecht und Steuerberater für in Spanien nicht residente Immobilieneigentümer. Gleich ob Sie Ihr Haus selbst nutzten, die Finca vermieten oder die Immobilie als Investition verwalten lassen möchten. Nur bei Fachleuten finden Sie die notwendige Erfahrung, um Ihr Traumhaus in vollen Zügen genießen zu können.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de
So sparen Sie bei der Balearen Immobilie
Immobilien in Spanien bleiben günstig, aber achten Sie auf die laufenden Kosten nach dem Kauf.
Sie haben sich Ihren Wunsch nach einer Immobilie am Meer erfüllt und Ihre neue Villa mit Pool, eine finca rustica auf dem Land oder eine Wohnung in der Stadt, entweder über einen eingesessenen Makler oder im Internet (z.B. Immobilienscout) günstig erworben. Ebenso haben Sie sich von einem Fachmann im spanischen Immobilienrecht (Rechtsanwalt mit Zulassung in Spanien / Abogado = spanischer Anwalt) beraten lassen und ihn mit der Abwicklung des Kaufes beauftragt. Der deutschsprachige Anwalt hat dann alle Nebenkosten des Kaufes gezahlt (Grunderwerbssteur, Notar, Grundbuch). Er hat auch die Escritura de Compraventa, das ist die notarielle spanische Kaufurkunde der Liegenschaft, ordnungsgemäß im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eintragen lassen. Im Grunde haben Sie also alles richtig gemacht mit Ihrer Immobilie in Spanien.
Kosten nach dem Kauf der Immobilie auf Mallorca
Auch wenn der Immobilienkauf so abgelaufen ist, sollten Sie dennoch in den Jahren nach dem Kauf auf Ihre laufenden Kosten achten.
IBI (Grundsteuer), Basura (Müllgebühren), Wasser, Strom und Telefon – Kosten der Mallorca Immobilie
Die erste Gruppe der laufenden Nebenkosten sind Abgaben an die Gemeinde (Grundsteuer, Müll, Parkverbote, etc). Diese Gebühren können zumeist nicht ohne weiteres beeinflusst werden.
Die zweite Gruppe der laufenden Kosten sind verbrauchsabhängige Zahlungen. Hierzu zählen Wasser, Energie oder Telefon. Bei diesen Nebenkosten kann gespart werden.
Wie senke ich Kosten beim Wasser?
Das kostbare Nass, vor allem im Süden Europas, wird zumeist über öffentliche oder private Anbieter bereitgestellt. Der Preis ist dann nicht verhandelbar. Auch kann nicht jeder der ein Haus auf den Balearen sein Eigen nennt einen Brunnen bohren. Somit kommt nur der verantwortungsvolle Umgang mit Wasser in Betracht. Wasser kann wirksam auch in Spanien recycelt werden. Poolwasser muss nicht jedes Jahr erneuert werden. Ebenso sind lokale spanische Gärtner Experten darin, einen mediterranen Garten mit einem minimalen Wasserbedarf zu gestalten. Dies hilft nicht nur Ihrem Geldbeutel.
Wie spare ich beim Strom und meiner Telefonrechnung?
In Sachen Strom und Telefonie gibt es neben den normalen Einsparmöglichkeiten andere Wege, erheblich die Kosten zu senken. So existiert in Sachen Telefonie ein beachtlicher Kampf auf dem spanischen Markt um jeden Neukunden. Umsehen lohnt sich immer; dann purzel auch die Preise.
Beim Strom ist noch mehr drin. Zugegeben, nicht jeder wird sich in Sachen Stromverbrauch mit Solar – Modulen eigenen Strom erzeugen können. Aber auch ohne diese Investition gibt es Möglichkeiten Sonnenstrom zu nutzen. So bieten ca 30 Anbieter in Spanien Strom aus 100% regenerativen Quellen an (comercializadoras de energía renovable). Was viele nicht wissen ist, daß Strom aus Sonne, Wind & Wasser zu erblich niedrigeren Preisen als der Strom aus Kohle oder Atom verkauft wird. So gibt es Solarstrom zumeist 25% günstiger als Energie aus herkömmlichen Quellen. Auch die Umstellung ist denkbar einfach und die oft erzählten Schauermärchen, dass der Wechsel des Anbieters zum Abstellen des Stromanschlusses führt, ist schlicht Unsinn.
Wer smart ist steigt also um auf regenerative Anbieter und spart. Das gute Gewissen etwas sinnvolles für die Umwelt getan zu haben gibt es kostenlos dazu.
Gerne helfe ich Ihnen dabei.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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